Antwort geschrieben am 06.06.2011 14:54:59 
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Rechtsanwalt LL.M.; M.A. Michael Grübnau-Rieken
Schützenhofstraße 25, 26441 Jever, Tel: 044619090818, Fax: 044619090817
Mietrecht, Sozialrecht, Zivilrecht, Vertragsrecht, allgemein, Kaufrecht, Strafrecht, Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Versicherungsrecht
Bewertungen: 135
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unter Vorgabe Ihres Einsatzes und des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes teile ich Ihnen Folgendes mit:
Das Bauvorhaben innerhalb einer nach der Teilungserklärung abgeschlossenen Wohnung bemisst sich nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften Ihres Bundeslandes. Hier ist zu prüfen, ob es sich bei dem Bauvorhaben um ein genehmigungspfichtiges Vorhaben handelt.
Nach Ihrer Schilderung ist § 63 Absatz 1 Nr. 10b der bayrischen Baurodnung einschlägig.
Danach bedürfen keiner Genehmigung durch die Behörde:
folgender tragender und nichttragender Bauteile:
a) nichttragende und nichtaussteifende Bauteile in baulichen Anlagen,
b) zur Errichtung einzelner Aufenthaltsräume, die zu Wohnzwecken genutzt werden, im Dachgeschoß
überwiegend zu Wohnzwecken genutzter Gebäude, wenn die Dachkonstruktion
und die äußere Gestalt des Gebäudes nicht in genehmigungspflichtiger Weise verändert
werden,
Handelt es sich nicht um Wohnraum, dann muss man prüfen, welchen Zweck diese Räumlichkeiten dienen und ob diese unter die genannte Ausnahmevorschrift (andere Nummern des Ansatzes) unterfallen.
Da es sich bei dem Anteil des Nachbarn um dessen Sondereigentum handelt, kann er von Grundsatz her damit verfahren wie er möchte.
Dies zu prüfen obliegt in der Tat der dafür zuständigen Bauordnungsbehörde. Diese wird erst einschreiten, wenn Sie davon Kenntnis erlangt.
Problematisch ist, wenn Ihr WEGler Wände durchbricht, die im Gemeinschaftseigentum stehen.
Die im Grundbuch verlautbarte sachenrechtliche Zuordnung wird durch nachträgliche bauliche Veränderungen nicht berührt(OLG Düsseldorf ZWE 2008, 87).
An einem nachträglichen Anbau entsteht daher ohne entsprechende Vereinbarung kein Sondereigentum. Dies gilt selbst dann, wenn der Anbau von einem WEer vollständig finanziert worden ist (OLG Celle ZWE 2009, 128, 129).
Muss für eine durch Unterteilung neu gebildete Sondereigentumseinheit wegen der erforderlichen Abgeschlossenheit (§ 3 Abs. 2 S. 1) ein neuer Zugang durch einen Mauerdurchbruch in einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenmauer geschaffen werden, so berührt dieser Durchbruch weder die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum noch wird dadurch das Gemeinschaftseigentum in seiner rechtlichen Ausgestaltung inhaltlich verändert (Armbrüster in: Bärmann, WEG, 11. Auflage 2010, Rn 83).
Hiervon ausgehend ist anzunehmen, dass eine neue Teilungserklärung notwendig ist, die Ihrer Zustimmung bedarf, was zur Folge hat, dass der andere Part größer wird und die Anteile der WEG sich zu Ihren Lasten verschieben. Das hat wiederum den Vorteil, dass die Kosten, die nach WEG-Anteilen umgelegt werden, für den anderen größer werden.
Ihre Zustimmung ist allerdings nur erforderlich, wenn das Sondereigentum verkleinert oder sonst nachteilig beeinträchtigt wird. Davon ist in Ihrem Falle auszugehen, da Sie aufgrund der Vergrößerung weniger Stimmrechte haben (BayObLGZ 1984, 10 = DNotZ 1984, 381).
Wie sollten Sie weiter vorgehen?
Da Sie die Behörde nicht einschreiten lassen wollen, würde ich mich zunächst mit dem anderen WEGler zusammen setzen und klären, wie das Verhältnis der WEG-Anteile künftig geregelt werden soll. Man kann auch eine Regelung nach Wohneinheiten (Kopfprinzip) treffen. Eine solche Regelung böte sich in Ihrem Fall an.
Auf jedenfall sollten Sie, um die Angelegenheit rechtlich auf eine saubere Basis zu stellen, die Teilungserklärung neu fassen lassen.
Im Falle einer weiteren, anwaltlichen Mandantierung würde ich mich freuen, wenn Sie mich beauftragen würden.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Grübnau-Rieken LL.M.; M.A.
Master of Laws, Magister Artium
Rechtsanwalt
Dozent im Bereich Sozialrecht, Haftungs- und Vertragsrecht
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 06.06.2011 18:31:40
Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.Ich habe verstanden, daß der zweite Eigentümer aus dem Teil seines Sondereigentums,das zum Zeitpunkt meines Erwerbs der zweiten Wohnung aus Nebenräumen ( also nicht Wohnflächen ) bestand ohne meine Zustimmung Wohnfläche schaffen kann ( die amtliche Genehmigung vorausgesetzt).Er hat damit seine Wohnfläche ungefähr verdoppelt! Wenn ich einer neuen Teilungserklärung zustimmen muß, hätte ich dann nicht auch der Erweiterung zustimmen müssen? Dies erscheint mir unlogisch, da sich ja vielen Punkten auch der Kostenschlüssel verändert.Über eine nochmalige kurze Antwort würde ich mich freuen.Mit freundlichen Grüßen, H.Tabler
Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.Ich habe verstanden, daß der zweite Eigentümer aus dem Teil seines Sondereigentums,das zum Zeitpunkt meines Erwerbs der zweiten Wohnung aus Nebenräumen ( also nicht Wohnflächen ) bestand ohne meine Zustimmung Wohnfläche schaffen kann ( die amtliche Genehmigung vorausgesetzt).Er hat damit seine Wohnfläche ungefähr verdoppelt! Wenn ich einer neuen Teilungserklärung zustimmen muß, hätte ich dann nicht auch der Erweiterung zustimmen müssen? Dies erscheint mir unlogisch, da sich ja vielen Punkten auch der Kostenschlüssel verändert.Über eine nochmalige kurze Antwort würde ich mich freuen.Mit freundlichen Grüßen, H.Tabler
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 06.06.2011 19:24:08
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),
leider kenne ich Ihre Teilungserklärung und deren Inhalt nicht.
Wenn die Räume vorher schon bestanden haben, hat die Umwidmung des Zweckes insoweit nichts mit Ihrer Zustimmung zu tun, als dass es sich um Sondereigentum handelt. Der Verteilungsschlüssel ändert sich nur, wenn sich im Gegensatz zur ursprünglichen Teilungserklärung seine Fläche ändert. Das ist beispielsweise bei dem Ausbau eines Spitzbodens der Fall.
Mann muss zwischen Änderung und Erweiterung unterscheiden.
In diesem Zusammen müsste der WGler auch eine neue Abgeschlossenheitserklärung abgegeben haben, wenn er bspw. Wände aufgebrochen hat.
Bezüglich Ihrer Zustimmund muss dann geschaut werden, ob es sich um eine zustimmungsbedüftige Angelegenheit handelt. So sagt der Bundesgerichtshof: "Maßgeblich für die Zustimmungspflichtigkeit ist deshalb, daß eine rechtliche, nicht bloß eine wirtschaftliche Beeinträchtigung des grundbuchmäßigen Rechts vorliegt (BGH, NJW 1984, NJW Jahr 1984 Seite 2409)."
Bei Gegenständen des Gemeinschaftseigentums ist immer die Zustimmung aller WEGler erforderlich.
In Ihrem Fall handelt es sich wohl um eine kombinierte Maßnahmen, sowohl Umwidmung des Zwecks als auch Erweiterung. Bezüglich der Erweiterung hätte eine Einverständniserklärung Ihreseits eingeholt werden müssen.
Nun geht es nur noch um die Anpassung der Verteilungsschlüssel, wobei hier zu beachten ist, dass Sie kostenmäßig nur für Ihre Fläche aufkommen, in Mitbestimmungshinsicht aber nicht ins Hintertreffen geraten.
Ich hoffe, Ihnen nunmehr etwas mehr Klarheit verschafft haben zu können und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Grübnau-Rieken
Rechtsanwalt
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),
leider kenne ich Ihre Teilungserklärung und deren Inhalt nicht.
Wenn die Räume vorher schon bestanden haben, hat die Umwidmung des Zweckes insoweit nichts mit Ihrer Zustimmung zu tun, als dass es sich um Sondereigentum handelt. Der Verteilungsschlüssel ändert sich nur, wenn sich im Gegensatz zur ursprünglichen Teilungserklärung seine Fläche ändert. Das ist beispielsweise bei dem Ausbau eines Spitzbodens der Fall.
Mann muss zwischen Änderung und Erweiterung unterscheiden.
In diesem Zusammen müsste der WGler auch eine neue Abgeschlossenheitserklärung abgegeben haben, wenn er bspw. Wände aufgebrochen hat.
Bezüglich Ihrer Zustimmund muss dann geschaut werden, ob es sich um eine zustimmungsbedüftige Angelegenheit handelt. So sagt der Bundesgerichtshof: "Maßgeblich für die Zustimmungspflichtigkeit ist deshalb, daß eine rechtliche, nicht bloß eine wirtschaftliche Beeinträchtigung des grundbuchmäßigen Rechts vorliegt (BGH, NJW 1984, NJW Jahr 1984 Seite 2409)."
Bei Gegenständen des Gemeinschaftseigentums ist immer die Zustimmung aller WEGler erforderlich.
In Ihrem Fall handelt es sich wohl um eine kombinierte Maßnahmen, sowohl Umwidmung des Zwecks als auch Erweiterung. Bezüglich der Erweiterung hätte eine Einverständniserklärung Ihreseits eingeholt werden müssen.
Nun geht es nur noch um die Anpassung der Verteilungsschlüssel, wobei hier zu beachten ist, dass Sie kostenmäßig nur für Ihre Fläche aufkommen, in Mitbestimmungshinsicht aber nicht ins Hintertreffen geraten.
Ich hoffe, Ihnen nunmehr etwas mehr Klarheit verschafft haben zu können und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Grübnau-Rieken
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