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Wohnflächenberechnung Balkon


18.12.2012 13:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Wundke



Unsere Mietwohnung hat 122,2 m². Davon ist allerdings der Balkon 22 m² groß, so dass unser Wohnung eine Fläche von 100,2 m² hat.

Wir sind dort 2010 eingezogen, somit wurde auch im Jahr 2010 der Mietvertrag abgeschlossen.

Jetzt haben wir eine sehr hohe Betriebskostennachzahlung (1814,70 Euro) für 2011 erhalten. Bei Überprüfung stellte ich fest, dass im Mietvertrag der Balkon zu 100% angerechnet. Folgender Wortlaut:

"Die Flächen von Balkonen, Loggien und Dachterrasssen werden zu 100% und ebenerdige Terrassen zu Hälfte angerechnet. Die Verteilung der Kosten in der Betriebskostenabrechnung erfolgt nach der o.a. Wohnfläche."

Bei der Recherche im Internet habe ich gelesen, dass Balkone zu 25% bzw. 50% angerechnet werden dürfen.
Noch etwas zur Lage unseres Balkons: Er liegt nach Norden im 1. OG, davor befindet sich die Zufahrtsstraße zu unserem Wohngebiet. Die ist zwar zu 20m als Einbahnstraße ausgewiesen, es hält sich aber niemand daran.

Muss unser Mietvertrag geändert werden? Kann ich zuviel gezahlte Kalt- und Warmmiete bis zum Einzug zurück fordern?

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Sehr geehrte Frau R.,

gern nehme ich zu Ihrem mietrechtlichen Problem wie folgt Stellung:

Zunächst gilt der Grundsatz, dass dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ein Wohnungsmangel vorliegt. Der Mieter ist dann berechtigt, die vertraglich vereinbarte Miete zu mindern und die Rückzahlung der in der Vergangenheit zu viel gezahlten Miete zu fordern (vgl. u.a. BGH, Urteile vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03, VIII ZR 133/03).

Die Berechnung der Wohnfläche wiederum richtet sich nach der Wohnflächenverordnung. Nach dieser gilt, das die Balkonfläche in der Regel zu 25 %, höchstens jedoch zu 50 % in die Gesamtwohnfläche einfließen darf. Eine höhere Anrechnung als 25 % ist nur bei besonderen Umständen zulässig, die sich aus einer besonders guten Lage oder einer aufwändigen Gestaltung des Balkons ergeben können, welche letztendlich den Wohnwert erhöht. Ist ein Balkon dagegen nur eingeschränkt nutzbar, etwa weil er im Hochparterre an einer stark befahrenen Straße liegt, ist auch eine Anrechnung von weniger als einem Viertel möglich.

In Ihrem Fall dürfte allenfalls eine Anrechnung in Höhe von 25 % gerechtfertigt sein. Sollte in Ihrem Mietvertrag bezüglich Mietzins und Betriebskosten auf eine Wohnfläche von vollen 122,2 m² abgestellt werden, so ist dieses falsch. Da dadurch auch die 10 % Grenze überschritten wird, haben Sie die oben beschriebenen Mängelrechte.

Sollten Fragen offen geblieben sein, so nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion. Ansonsten bedanke ich mich für das mir entgegen gebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.01.2013 | 19:48

Danke für Ihre Antwort. So wie Sie schreiben, dachte ich mir das schon. Wir haben Widerspruch gegen die Betriebskostenrechnung eingelegt und nun Antwort bekommen.

Der Widerspruch wurde mit folgendem Wortlaut abgelehnt:

"...Da wir im Mietvertrag vereinbart haben, dass die Balkone zu 100% mit berechnet werden, außer bei der Heizkostenabrechnung, ist diese Vereinbarung verbindlich! ..."

Hat mein Vermieter nun Recht?

Mir war damals, bei Unterzeichnung des Mietvertrages nicht bekannt, dass Balkone nur zu einem bestimmten Teil angerechnet werden dürfen. Ich bin damals davon ausgegangen, dass das, was im Mietvertrag vereinbart wurde, korrekt ist.

Wie soll ich mich nun weiter verhalten?
Was ist nun zu tun?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.01.2013 | 09:48

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Leider musste ich beim Lesen Ihrer Nachfrage feststellen, dass ich Ihre Ausgangsfrage falsch bzw. unvollständig gelesen und damit nicht korrekt beantwortet hatte.

Es ist tatsächlich so, dass die Mietvertragsparteien in dem Mietvertrag eine von den gesetzlichen Forschriften abweichende Berechnungsmethode für die Wohnflächenermittlung vereinbaren dürfen. So ist es auch in Ihrem Fall, da mietvertraglich ausdrücklich die volle Berücksichtigung der Balkonfläche als vereinbart gilt. Dieses ist möglich und wirksam.

Erst, wenn es an einer mietvertraglichen Regelung fehlt, greifen die von mir zu Anfang dargestellten Grundsätze.

Ihr Vermieter hat damit Recht, wenn er den Balkon bei der Betriebskostenabrechnung für 2011 voll berücksichtigt. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Betriebskostenabrechnung korrekt erfolgte. Die enorme Nachforderung erscheint wenig plausibel. Sie sollten die Abrechnung von einem Anwalt prüfen lassen und bis dahin weiter die geforderte Nachzahlung zurückhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Wundke
Rechtsanwalt

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