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Wohnen ohne Mietvertrag und Zahlung - Vertrag wird immer wieder versprochen


09.12.2014 14:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Wir wohnen seit Juli 2013 in einer Mietwohnung, Erstbezug. Vermittelt wurde die Wohnung über einen Makler. In der Anzeige waren € 1.210 zzgl. Nebenkosten zzgl. 140 € Nebenkostenpauschale ausgewiesen. Es wurde, wie üblich, ein schriftlicher Mietvertrag versprochen. Der Makler wurde von unserer Seite ca. 2 Wochen nach Einzug bezahlt. (Abrechnung 2 Nettokaltmieten zzgl. USt 19%). Wir haben die Vermieterin mehrere Monate hintereinander auf den Mietvertrag angesprochen. Es hieß immer, „Ich werfe ihn euch in den Briefkasten, der liegt momentan noch beim Anwalt." Die Vermieterin fragte uns, ob wir nicht eine Mängelliste erstellen können; diese möchte sie benutzen, um ggü. der Baufirma noch die Mängel geltend machen zu können. Ich habe Sie dann im August 2013 gebeten zu uns zu kommen, um die Mängel gemeinsam in der Wohnung anzusehen. Sie kam in unsere Wohnung und wir gingen die Dinge gemeinsam durch. Ich machte sie auch darauf aufmerksam, dass immer noch keine Wasserzähler verbaut sind. Ihre Antwort darauf, „solange keine drin sind und kein Mietvertrag da ist, lebt ihr auf meine Kosten". Für uns war nach dieser Aussage klar, wir wohnen dort solange mietfrei, wie der Vertrag schriftlich nicht vorliegt. Das konnten wir auch gar nicht anders verstehen. Am Jahresende 2013 schickten wir ihr noch eine Weihnachtskarte mit der Bitte den Mietvertrag ab 2014 zur Verfügung zu stellen. Auch darauf, haben wir nie eine Antwort erhalten. Wir haben bisher keine Miete zahlen müssen; ebenso keine Kaution hinterlegen müssen. Auch nach dem Jahresende 2013 fand niemals eine Abrechnung über etwaige Nebenkosten statt. Für bestätigte das auch nochmal ihre im August 2013 getätigte Aussage „Solange lebt ihr auf meine Kosten".
1. Es liegt bis heute kein schriftlicher Mietvertrag vor
2. Die Einigung über ein mündliches Mietverhältnis liegt aus unserer Ansicht nicht vor, denn unsere Absicht und auch die Absicht der Vermieterin (auch ihr Angebot) lauteten immer auf einen schriftlichen Mietvertrag.
3. Nach unserer Auffassung besteht ein mündliches Mietverhältnis nur, wenn beide darüber einig sind, dass es ein mündliches Mietverhältnis sein soll.

Unsere Fragen lauten wie folgt:
1. Wir möchten Ende März 2015 ausziehen. Wie sollen wir mitteilen, dass wir ausziehen? Ich möchte ungern schriftlich kündigen, um nicht Gefahr zu laufen, in ein konkludentes mündliches Mietverhältnis zu rutschen. Denn dieses sehen wir, gerade aufgrund der Aussage im August 2013, eben gerade nicht. Wir wohnen dort bis zur Vorlage des schriftlichen Mietvertrags aus unserer Sicht umsonst. Dies wurde uns mündlich gesagt, und dies entspricht auch der „gelebten Praxis". Denn niemand wollte Geld von uns.
2. Auf Basis der o.g. Beschreibung bitte würdigen, ob rechtlich Ansprüche auf Basis der ursprünglich im Raum stehenden Miete stehen. Seien Sie sicher, es besteht kein Schriftverkehr zu etwaigen Vereinbarungen über eine Miete oder ähnliches.
3. Bitte die oben dargestellte Sachlage wie ein Richter würdigen. Was würde dieser bei oben dargestellter Situation einer Vermieterin zusprechen, die weder einen Vertrag hat unterschreiben lassen, noch eine Kontonummer rausgegeben auf die man mal eine Miete überweisen soll. Niemals Nebenkosten abgerechnet hat (auf welcher Basis auch, es bestehen keine Zähler für bspw. Wasser). Und bei letzten Besuch gesagt hat „Solange lebt ihr auf meine Kosten".
Sehr geehrter Fragesteller,

zu 1)
Auch wenn Sie der Meinung sind, es gebe keinen Mietvertrag zwischen Ihnen und der Vermieterin, besteht nach Ihrer Schilderung ein Vertragsverhältnis wonach Sie den Wohnraum nutzen können. Insbesondere auch deshalb, da Mietverträge auch mündlich abgeschlossen werden können. Ein Vertrag kann auch konkludent durch Handeln der Vertragsparteien angeschlossen werden ohne dass ausdrücklich auf Nichtschriftlichkeit des Vertragssschlusses hingewiesen werden müsste. Offensichtlich gab es auch eine Einigung über die Miethöhe, nur dass diese zur Zeit nicht gezahlt werden muss.

Hinsichtlich der Miete und der Aussage der Vermieterin „solange keine drin sind und kein Mietvertrag da ist, lebt ihr auf meine Kosten" ist diese Aussage auszulegen. In dem Kontext in dem dies von der Vermieterin gesagt worden ist, ist der Satz nach meiner Einschätzung als „solange keine drin sind und kein schriftlicher Mietvertrag da ist, lebt ihr auf meine Kosten" zu verstehen.

D.h. es besteht ein Mietverhältnis bei dem die Mietzahlung zunächst ausgesetzt worden ist bis zwei Bedingungen eingetreten sind. Sie müssen also den Mietvertrag schriftlich kündigen (§ 568 BGB)

zu 2)
Wenn Sie den Inhalt des Gespräches mit der Vermieterin im Streitfall beweisen können, halte ich das Risiko für die Verpflichtung zur nachträglichen Zahlung des Mietzinses für gering. Neben dem Problems des Nachweises ist letztlich entscheidend wie die Aussage der Vermieterin ausgelegt wird. Diese Entscheidung kann jedoch nicht vorweggenommen werden, da dies vom erkennenden Gericht beurteilt wird.

zu 3)
Die Frage kann über das oben gesagte hinaus nicht beantwortet werden. Grundsätzlich kann derjenige der Geld aus einem Vertragsverhältnis erhalten möchte sich endlos Zeit lassen dies einzufordern. Daher ist der Hinwies, dass keine Kontoverbindung mitgeteilt worden ist und keine Nebenkosten abgerechnet worden sind kein Nachweis für ein für Sie kostenloses Vertrags- bzw. Mietverhältnis oder für ein nichtbestehendes Vertragsverhältnis.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, einen ersten rechtlichen Überblick verschafft zu haben.

Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

PS.: Wenn Sie diese Antwort bewerten, helfen Sie mit, diesen Service transparenter und verständlicher zu gestalten.

Nachfrage vom Fragesteller 09.12.2014 | 16:03

Sehr geehrter Herr Bordasch,

folgende von Ihnen getextete Pasagen sind mir nicht ganz klar:

D.h. wie legen Sie die Aussage ("solange lebt ihr auf meine Kosten") von Ihr genau aus und warum? Das beantworteten Sie leider bisher nicht eindeutig.

Wie soll ich beweisen, dass Sie das gesagt hat? Sie hat es gesagt, in unserer Anwesenheit. Schriftlich hab ich es leider nicht. Wie ist die im Rahmen der Maklervermittlung im Raum stehende Miethöhe zu würdigen?

Was meinen Sie mit den 2 Bedingungen? Einbau Zähler + Erhalt der schriftlichen Mietverträge? Bedeutet für Sie, bis dahin keine Mietzahlung, d.h. auch kein Anspruch seitens der Vermieterin für die Zeit vor Erhalt der schriftlichen Mietverträge? Es ist also auf dieser Basis kein Anspruch entstanden? Aus meiner Sicht bestätigt das Nichtwollen von Mietzahlungen und Nebenkosten auch ihre Aussage vom August 2013 (...solange lebt ihr auf meine Kosten")

Sie schreiben von einer Endlosigkeit von Ansprüchen aus einem Vertragsverhältnis. Was ist mit Verjährung für den Fall es seien Ansprüche entstanden?

Wie sieht es grds. mit Ansprüchen aus Nebenkosten aus für den Fall, es würde wie ein mündliches Vertragsverhältnis wieder erwarten unterstellt?

Besteht ein Risiko durch die schriftliche Kündigung ein mündliches Mietverhältnis zu konstruieren?

Danke und Gruß!





Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.12.2014 | 16:34

Sehr geehrter Fragetseller,

>>D.h. wie legen Sie die Aussage ("solange lebt ihr auf meine Kosten") von
>>Ihr genau aus und warum? Das beantworteten Sie leider bisher nicht
>>eindeutig.

Bei der Auslegung geht es um das Wort "Mietvertrag" da nach meiner Beurteilung ein solcher besteht muss ausgelegt werden was die Vermieterin meint mit "solange". Und da kann im Kontext nur nach meiner Einschätzung der "schriftliche Mietvertrag" gemeint gewesen sein.

>>Wie soll ich beweisen, dass Sie das gesagt hat? Sie hat es gesagt, in
>>unserer Anwesenheit. Schriftlich hab ich es leider nicht. Wie ist die im
>>Rahmen der Maklervermittlung im Raum stehende Miethöhe zu würdigen?

Ausführungen über das Führen von Beweisen sprengt den Rahmen dieser Plattform und erweitert auch Ihre Ursprungsfrage und kann daher nicht beantwortet werden. Nur so viel: In einem Prozess genügt es nicht etwas zu behaupten, dass etwas gesagt worden ist, man muss es auch im Zweifel beweisen.

>>Was meinen Sie mit den 2 Bedingungen? Einbau Zähler + Erhalt der
>>schriftlichen Mietverträge? Bedeutet für Sie, bis dahin keine Mietzahlung,
>> d.h. auch kein Anspruch seitens der Vermieterin für die Zeit vor Erhalt der
>>schriftlichen Mietverträge? Es ist also auf dieser Basis kein Anspruch
>>entstanden?

Ja

>>Aus meiner Sicht bestätigt das Nichtwollen von Mietzahlungen und
>>Nebenkosten auch ihre Aussage vom August 2013 (...solange lebt
>>ihr auf meine Kosten")

Ist ein Indiz, mehr nicht.

>>Sie schreiben von einer Endlosigkeit von Ansprüchen aus einem
>> Vertragsverhältnis. Was ist mit Verjährung für den Fall es seien
>>Ansprüche entstanden?

Die Verjährung beendet nicht den Anspruch als solchen, sondern muss vom Schuldner ausdrücklich eingewendet werden. Daher enden nichterfüllte Ansprüche nicht, sind aber gegebenenfalls nicht durchsetzbar.

>>Wie sieht es grds. mit Ansprüchen aus Nebenkosten aus für den Fall, es
>> würde wie ein mündliches Vertragsverhältnis wieder erwarten unterstellt?

Nebenkosten müssen jährlich, innerhalb eines Jahres, abgerechnet werden. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen; § 556 BGB.

>>Besteht ein Risiko durch die schriftliche Kündigung ein mündliches
>> Mietverhältnis zu konstruieren?

Nein, denn die Kündigung will ein Mietverhältnis beenden und nicht begründen. Wenn Sie ganz sicher sein wollen, können Sie der Vermieterin einfach schreiben dass Sie zu einem bestimmten Zeitpunkt ausziehen werden und nur hilfsweise die Kündigung des Mietvertrages erklären.

Mit freundlichen Grüßen


Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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