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Wohneigentumsrecht


19.12.2012 16:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch



Sehr geehrter RA,
bin seit einigen Jahren Eigentümer eines Hauses, das zu 5 anderen Häusern (Wohnungseigentümergemeinschaft) gehört. Habe Sondernutzungsrecht an "meinem" Teil des Gartens. Am Rande dieses Gartens führt ein Weg mit Treppe zur Tiefgarage unserer Häuser. Seit 30 Jahren besitzen nur die (Vor-) Besitzer meines Hauses, jetzt ich, den Schlüssel zum Gartentor. Dieser Weg / Treppe zur Tiefgarage ist auf allen Plänen als "Notausgang", die Treppe als "Nottreppe" bezeichnet. De facto ging und geht niemand über diesen Weg zur Garage, die Treppe ist ausserdem m.E. keinesfalls sicher, es gab nie einen Handlauf, die Stufen sind eng und knapp ... eben ein Notausgang. Weg und Treppe werden auch nicht vom Schnee geräumt. Ende der 80-er Jahre begehrte einmal ein Nachbar, dessen Zugang zur Tiefgarage etwas länger ist, den direkten Zugang über meinen Garten, was damals von der Eigentümergemeinschaft unter Verweis auf das eingetragene SNR meiner Vorbesitzer verneint worden war. Inzwischen ist wieder ein neuer Hauseigentümer in dieses Nachbarhaus eingezogen. Dieser hat sich nun offenbar die zur Teilungserklärung gehörenden Pläne genauer angesehen, und -siehe da- der Weg, den ich (bzw. früher auch die anderen Eigentümer) als zu meinem SNR gehörend wähnten, ist hier nicht als Teil meines SNR markiert.

Meine Fragen:
1. Hat dieser Nachbar einen Anspruch darauf, auf dem eindeutig als Notausgang / Nottreppe bezeichneten Weg durch "meinen" Garten zur Garage zu gehen, muss ich ihm den Schlüssel zum Gartentor aushändigen?
2. Kann die Wohnungseigentümergemeinschaft per Beschluß den ausschließlichen Gebrauch des Weges (bzw. des Notausgangs / der Nottreppe) festlegen und somit den Nachbarn vom regelmäßigen Zugang zur Garage über diesen Weg ausschließen (er kann über die Zufahrt selbstverständlich in die Garage, wie alle seine Vor-Hausbesitzer).
Natürlich stehen Nottreppe und Notausgang im Gefahrfall zur Verfügung.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

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Sehr geehrter Herr M.,

maßgeblich sind der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung sowie die von der WEG gefaßten Beschlüsse.

Ein Sondernutzungsrecht ist die Befugnis einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen und die anderen Eigentümer von der Nutzung auszuschließen. Das bedeutet, dass in der Größe und Lage, wie Ihr Sondernutzungsrecht an dem Garten eingezeichnet ist Sie andere Eigentümer davon ausschließen dürfen, diese Fläche zu betreten. Sie müssen demnach natürlich auch einen Schlüssel zu einem Gartentor nicht aushändigen. Ich verstehe die Sache so, dass der Weg zu der Treppe neben Ihrem Garten entlang läuft. Es ist also möglich diesen Weg zu gehen, ohne Ihren Garten zu betreten.

Wenn Ihr Gartentor auch den Weg abschließt, dann muss das Gartentor entweder für die Allgemeinheit geöffnet sein oder es sollte versetzt werden, so dass der Zugang zu dem Weg möglich ist ohne Zugang zu " Ihrem Garten " zu haben. Die genaue Lage des Weges muss sich aber aus dem Aufteilungsplan ergeben.


Der Weg gehört nicht zu Ihrem Sondernutzungsrecht. Damit ist er "allgemeines" Gemeinschaftseigentum. Dieser Weg könnte Ihrem Sondernutzungsrecht noch zugeschlagen werden. Das geht aber nur durch einen einstimmigen Beschluss der WEG. Dieser Weg dürfte daher nicht Erfolg versprechend sein.

Die Gemeinschaft kann aber auch den Gebrauch von Gemeinschaftseigentums durch Beschluss regeln. Genauso wie ein Beschluss möglich ist, dass ein Fluchtweg über die Fläche eines Sondernutzungsrechts gehen kann (vgl.OLG Hamm: Beschluss vom 03.08.2009 - I-15 Wx 288/08, 15 Wx 288/08), ist es möglich eine Einschränkung der Nutzung des Gemeinschaftseigentums, also hier des Weges dahin gehend zu beschließen, dass dieser Weg eben nur als Fluchtwege benutzt werden darf und nicht für den regelmäßigen Zugang und Ausgang der Garage. Ein solcher Beschluss erfordert normalerweise nur eine entsprechende Mehrheit, es sei denn in Ihrer Gemeinschaftsordnung würde etwas anders stehen. Dieses lässt sich vielleicht eher durchsetzen.
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