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Wohneigentum - Berechnung Sonderumlage für Hausgeldrückstand anderer Eigentümer


| 17.05.2017 14:53 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Wir haben eine Eigentumswohnung in Chemnitz. Es handelt sich um eine von 8 Wohneinheiten in einem Wohnhaus. Die Verwaltung erfolgt zentral über eine Verwalter. Mit der Einladung zur diesjährigen Eigentümerversammlung haben wir eine Beschlußvorlage erhalten, die sich mit der Betreibung offener Hausgelder von einem der anderen Eigentümer befasst. Hier sind bis 12/2016 mehr als 7.300 € als offener Betrag aufgelaufen.
Nun gibt es einen Beschlussantrag mit 3 Variationen: 1. Betreibung gegen die Eigentümer der betreffenden Wohnung mittels Vollstreckung 2. Zahlung einer Sonderumlage durch die übrigen Eigentümer, das heißt wir sollen 1.164,71 € bezahlen 3. Es wird eine 5% Regelung vorgeschlagen: im Verkaufsfall erhält die WEG eine Zahlung von 5% des Kaufpreises ( die Wohnung wird mit ca. 23.000 € vermarktet) und verzichtet auf bereits bestehende Forderungen gegenüber einem künftigen Eigentümer.
Eigentlich sollte ja der Verwalter dafür sorgen, dass das Hausgeld gezahlt wird. Ich bin ehrlich gesagt nicht bereit, soviel Geld zu zahlen, nur weil andere Eigentümer ihren Verpflichtungen nicht nachkommen.
Kann der Verwalter die Zahlung einer solchen Umlage verlangen und wie verhält man sich zu diesen 3 Varianten. Normalerweise würde ich nur der Variante 1 zustimmen.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Auf der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung steht die Frage, wie mit offenstehenden Hausgeldforderungen weiter verfahren werden soll.

Soweit im Beschlussantrag drei Variationen aufgeführt sind, sei daraufhingewiesen, dass eine sehr wichtige und gegebenenfalls auch effektive Maßnahme fehlt: nämlich die Entziehung des Wohnungseigentums.

Wenn ein Wohnungseigentümer das Hausgeld ständig nicht zahlt kann die Gemeinschaft im das Eigentum an seiner Wohnung entziehen. Das ergibt sich aus § 18 WEG.

Dieser Gesichtspunkt sollte unbedingt auf die Tagesordnung ergänzend gesetzt werden.


2.

Zunächst sollten Sie den Inhalt des Verwaltervertrags prüfen, um festzustellen, welche Rechte der Verwaltung eingeräumt sind.

In Ihrem Fall erscheint es zumindest merkwürdig, dass Hausgeldrückstände von über 7.300 € aufgelaufen sind. Das lässt die Schlussfolgerung zu, dass der Verwalter trotz Nichtzahlung nichts oder keine effektiven Schritte gegen den säumigen Zahler unternommen hat.

Die sinnvollste Vorgehensweise zum jetzigen Zeitpunkt, da hier offensichtlich versäumt worden ist, Zahlungsrückstände geltend zu machen, ist es, gegen den säumigen Miteigentümer Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids zu stellen. Das ist die erste ihrer drei geschilderten Vorgehensweisen. D.h., die Eigentümergemeinschaft würde gegen den säumigen Zahler Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids stellen. Setzt sich der säumigen Zahler gegen den Mahnbescheid nicht zur Wehr, wird der Vollstreckungsbescheid beantragt. Aufgrund des Vollstreckungsbescheids, gegen den der säumige Eigentümer zwar Einspruch einlegen kann, kann aber bereits die Zwangsvollstreckung betrieben werden.

Bleibt die Zwangsvollstreckung ohne Ergebnis, sollte man an die Entziehung des Wohnungseigentums denken.

Die anderen Miteigentümer in die Pflicht zu nehmen ohne den säumigen Eigentümer in Anspruch zu nehmen halte ich grundsätzlich für falsch und dürfte auch kaum einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.


3.

Der Verwalter führt nur die Beschlüsse der Eigentümer aus. D.h., die Eigentümer haben es in der Hand, wie weiter verfahren wird. Wenn die Eigentümer beschließen, dass versucht werden soll, die offenstehenden Forderungen beim säumigen Miteigentümer geltend zu machen, muss der Verwalter diesen Beschluss umsetzen. Der Verwalter kann sich also nicht über einen entsprechenden Beschluss der Eigentümer hinwegsetzen und eine, für ihn vielleicht bequeme, Vorgehensweise zulasten der Miteigentümer wählen.

Wenn seitens der Eigentümer bezüglich der Durchsetzung der Forderungen ein gewisses Misstrauen hinsichtlich der Hausverwaltung besteht, kann sich die Eigentümergemeinschaft auch auf einen Rechtsanwalt verständigen, der dann die notwendigen Schritte einleitet.

Vermutlich enthält der Verwaltervertrag aber eine Bevollmächtigung des Verwalters zur Geltendmachung rückständiger Hausgelder. Deshalb mein Ratschlag oben, den Verwaltervertrag daraufhin zu prüfen.

Wenn der Verwaltervertrag aber eine solche Bevollmächtigung des Verwalters enthält, wäre es ein Fehler des Verwalters gewesen, untätig zu bleiben. Der Verwalter hätte nämlich den säumigen Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen können, ohne dass es eines Beschlusses der Eigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung bedurft hätte.


4.

Grundsätzlich kann ich den Miteigentümern nur empfehlen, einen Blick in den Verwaltervertrag zu werfen, um festzustellen, welche Bevollmächtigung der Verwalter in einem Fall der Nichtzahlung des Hausgeldes hat.

Ansonsten kommt nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nur die erste Fall Variante, also die Beitreibung der rückständigen Hausgelder, als sinnvolle Maßnahme in Betracht. Und, nicht zu vergessen, das letzte Mittel: die Entziehung des Wohnungseigentums, die an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 19.05.2017 | 08:10


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