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Wird ein Auftrag erteilt, wenn man einem Anwalt eine Frage stellt ?


| 14.12.2008 06:15 |
Preis: ***,00 € |

Anwaltsrecht, Gebührenrecht



Sehr geehrte Anwälte,

ich habe vorhin im Internet, einen Kommentar eines Anwalt gefunden.
http://www.ra-haensch.de/php/wordpress/?p=813

Ich würde diesem nun gerne eine Frage stellen.


"Ich habe ihren Beitrag gelesen, ich möchte hier kein Auftrage erteilen, falls sie hierauf nicht antworten könne, dann lassen sie es bitte, ich willnur darauf hinweisen, dass sie hier den strafrechtliche Aspekt offenbar vergessen haben !
(Falls ich ihnen mal einen Auftrag eteile, würde ich vorher die Kosten per Angebot erfahren wollen)

Welcher Mieter holt sichd enn schon einen Untermieter kurz vor der Räumung rein, dies wäre ja eine Täuschung und Betrug.

Daher wird dieser Fall selten eintreten !

Offenbar sehen sie das ja anders.
Warum ist es denn kein Betrug, wenn ein Mieter sich nachträglich eben wegen einer drohenden Kündigung sich einfallen lässt, jetzt mal einen Untermieter zu nehmen ?

Einmietbetrug liegt doch vor, wenn man sich eine Wohnung anmietet mit der Absicht keine Miete zu zahlen und dem Vermieter über die wahren Tatsachen im unklaren lässt oder unrichtige Angaben macht.

Wenn nun zum Zwecke der Verzögerung der Räumung hier ein fingierter Untermieter auftaucht, der nur dazu gebraucht wird, hier noch länger umsonst in der Wohnung zu wohnen, sollte dies doch deswegen strafbar sein, weil hier ebenso ein Untermietverhältnis dem GV vorgetäuscht wird, mit dem Zwecke länger den Wohnraum des Vermieters zu verbrauchen und so einen vermögensvorteil des Mieters und Nachteil des Vermieters zu erreichen.

Oft ist es so, dass man die Verhältnisse der Mieter bei Einzug nicht kennt und somit auch oft Überraschungen folgen, wenn z.b der Mieter seine erwachsenen Kinder aufnimmt, die keine Arbeit haben und die dann vielleicht den Teil der WHG untervermieten usw...

Wenn die Mieter die Verhältnisse in dem Bereich nicht sagen und deshalb im nachhinein nicht alle Mieter bekannt sind, liegt hier eine Täuschung des Familienumfeldes vor.

Ich denke im Gewerberecht ist dies ähnlich.
..."

Dieses will ich per Email machen.

Wäre dies hier schon ein Auftrag trotz des obigen Hinweises ?
Oder kann ich dies so absenden ?
Kann der Anwalt per Mail zu meinem Kommenrar Stellung nehmen oder müsste ich mit einer Rechnung rechnen ?

Meine zweite Frage wäre, wie sie dies rechtlich sehen, liegt hier zu dem zitierten und verlinkten Thema kein Betrug vor, weil es sich nicht um Einmietbetrug handelt, sondern quasi nachträglichen Einzug eines Untermieters ?
Wie ist es denn grundsätzlich, kann ein Mieter kurz vor Räumung einen Untermieter benennen und dort einziehen lassen, ohne das dies strafrechtliche Relevanz hat ?

Wenn dies nun nicht mehr strafbar ist, nur weil der Mieter anfangs keinen Untermieter bzw. immer zahlte, macht es dem Mieter einfach, hier so vorzugehen.
Warum ist es denn kein Betrug, wenn ein Mieter sich nachträglich eben wegen einer drohenden Kündigung sich einfallen lässt, jetzt mal einen Untermieter zu nehmen ?

Einmietbetrug liegt doch vor, wenn man sich eine Wohnung anmietet mit der Absicht keine Miete zu zahlen und dem Vermieter über die wahren Tatsachen im unklaren lässt oder unrichtige Angaben macht.

Wenn nun zum Zwecke der Verzögerung der Räumung hier ein fingierter Untermieter auftaucht, der nur dazu gebraucht wird, hier noch länger umsonst in der Wohnung zu wohnen, sollte dies doch deswegen strafbar sein, weil hier ebenso ein Untermietverhältnis dem GV vorgetäuscht wird, mit dem Zwecke länger den Wohnraum des Vermieters zu verbrauchen und so einen vermögensvorteil des Mieters und Nachteil des Vermieters zu erreichen.
Oft ist es so, dass man die Verhältnisse der Mieter bei Einzug nicht kennt und somit auch oft Überraschungen folgen, wenn z.b der Mieter seine erwachsenen Kinder aufnimmt, die keine Arbeit haben und die dann vielleicht den Teil der WHG untervermieten usw...

Wenn die Mieter die Verhältnisse in dem Bereich nicht sagen und deshalb im nachhinein nicht alle Mieter bekannt sind, liegt hier eine Täuschung des Familienumfeldes vor.

Danke .
Sehr geehrter Ratsuchender,

unter Berücksichtigung der von Ihnen gemachten Angaben möchte ich Ihre Anfrage nachfolgend beantworten.

Grundsätzlich erlaubt das anwaltliche Berufsrecht Rechtsanwälten nicht, Rechtsberatungen kostenlos durchzuführen, mit einer Anfrage/Mandatierung entstehen Gebühren.

Wenn Sie jedoch ausdrücklich in Ihre E-Mail schreiben, dass Sie vor Beantwortung einer Frage eine Kostenaufstellung wünschen und noch keinen Auftrag erteilen, ist diese Mail noch nicht als Auftrag zu werten. Mit einer Kostennote des Anwalts ist in diesem Fall nicht zu rechnen.

Der von Ihnen zitierte Artikel des Kollegen über die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (24.09.2008 Az. I ZB 39/08) befasst sich nur mit dem zivilrechtlichen Aspekt der Untervermietung bei drohender Zwangsräumung.

Der BGH hat mit diesem Urteil die Anforderungen an Räumungsvollstreckungen für Vermieter extrem verschärft. Die Zwangsräumung darf hiernach nicht betrieben werden, wenn ein Dritter, der weder im Vollstreckungstitel noch in der diesem beigefügten Vollstreckungsklausel namentlich bezeichnet ist, Bewohner der Mietsache ist.

Dem Vermieter ist selbst dann eine Zwangsräumung nicht möglich, wenn er den Verdacht hat, dass dem Dritten der Besitz nur eingeräumt worden ist, um die Zwangsräumung zu vereiteln.

Der Mieter kann somit theoretisch immer neuen Untermietern die Wohnung vermieten, um die Räumung weiter zu verzögern.
Grund hierfür ist, dass der Gerichtsvollzieher mit der Prüfung der tatsächlichen (Besitz-)Rechtsverhältnisse nach Ansicht der BGH nicht überfordert werden soll. Eine Zwangsräumung gegen den nicht im Titel bezeichneten, aber im tatsächlichen Besitz der Räume befindlichen Nutzer ist daher nicht möglich.

Weiterhin sollen ehrliche Untermieter, die die Wohnung ohne Wissen von der Räumungsklage gegen den Hauptmieter angemietet haben, vor einer Zwangsräumung geschützt werden.

Eine Strafbarkeit des Hauptmieters kommt hier nach § 288 StGB in Betracht. Nach dieser Vorschrift ist die Vereitelung der Zwangsvollstreckung strafbar. Strafbar macht sich, wer Bestandteile seines Vermögens in der Absicht, die Zwangsvollstreckung zu vereiteln, beiseite schafft oder veräußert. Der Besitz an der Wohnung fällt auch unter den Vermögensbegriff i. S. d. Vorschrift.

Es gilt jedoch , dass die tatsächliche Besitzeinräumung oder Untervermietung straflos ist, bloße Scheingeschäfte, in denen der Untermieter nicht in die Wohnung einzieht, aber strafbar sind.
In offensichtlichen und beweisbaren Fällen kann vom Vermieter eine Strafanzeige gestellt werden.

Hat der Vermieter nur einen Verdacht, dass ein Scheingeschäfts vorliegt, und kann dies nicht weiter nachweisen, wird hierdurch kein erforderlicher Anfangsverdacht i. S. d. §§ 152 II, 158 I StPO begründet. Dies würde nur zu der sofortigen Einstellung des Verfahrens führen, da zur Betreibung des Verfahrens tatsächliche Anhaltspunkte vorliegen müssen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen zunächst weitergeholfen habe und
verbleibe mit freundlichen Grüßen

Sandra Rakovic
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2008 | 12:21

Sie schreiben"Es gilt jedoch , dass die tatsächliche Besitzeinräumung oder Untervermietung straflos ist, bloße Scheingeschäfte, in denen der Untermieter nicht in die Wohnung einzieht, aber strafbar sind.
In offensichtlichen und beweisbaren Fällen kann vom Vermieter eine Strafanzeige gestellt werden.
..."

Wie soll nun so was bewiesen werden, es steht ja auch in dem Urteil, dass nur die Räumung an dem Untermieter also Dritten entfällt, wenn er wirklich ein Gewerbe angemietet hat, also Stühle etc. vorhanden sind und nicht nur so zum Schein auf dem Papier steht.
Dies hat auch der BGH gesagt, insoweit sehe ich dies nicht unbedingt als Verschärftung, vielmehr als Konkreitsierung des § 750 ZPO !

Der Gesetzgeber rührt sich offenbar nicht, weil er in einer Verschärfung des § 750 ZPO hier einen Verstoss gegen Art. 13 GG sieht !

Siehe auch kleine Anfrage der FDP an den Bundestag !

Wie sieht es nun mit der Beweisbarkeit der Strafe aus, wird dies durch den GV festgehalten, wird er die Mieter fragen dürfen, welchen Bereich der Wohnung der Untermieter bewohnt und kann er sich die Gegenstände zeigen lassen ?

Greift hier überhaupt dieser § 288 StGB für den Fall, dass eine Mieterin beispielsweise schon 2 Kinder in die Wohnung mitgebracht hat, dann in der Zwischenzeit eines erwachsen wurde und zwei Erwachsene aus anderern Gegegenden nachträglich in die Wohnung einziehen und hier ihre Bekannten die WHG untervermieten ?

Wenn die Mieterin nun anfangs die Miete zahlte und der neue Untermieter mit Namen nicht bekannt ist, wie geht es dann weiter ?
Gegen die beiden erwachsenen Kinder könnte eine Besitzdienerschaft vorliegen, gegen den mittlerweile 18 jährigen nicht, der gilt also noch als durch die Mutter legitimiert und die zugezogenen würden dann als Untermietergelten !

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.12.2008 | 15:11

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich nachfolgend gerne beantworten möchte:

Der Gerichtsvollzieher vergleicht bei einem Räumungsversuch die im Urteil und in der Klausel aufgeführten Namen mit dem der in der Wohnung angetroffenen Person ab.

Wenn der Gerichtsvollzieher in der Wohnung eine Person antrifft, die nicht der in dem Räumungstitel angegebene Person (Mieter) ist, muss von dieser Person zunächst das Recht zum Besitz nachgewiesen werden (z.B. durch einen Untermietvertrag), in dem er/ sie namentlich genannt wird.

Sollte nämlich kein Untermietvertrag bestehen,würde es sich bei der Person nur um einen Besucher handeln. Dieser hätte kein Recht zum Besitz und somit wäre gegen ihn kein Zwangsräumungstitel erforderlich.

Der BGH hat entschieden, dass gegen Kinder, die nach erreichen der Volljährigkeit weiter bei ihren Eltern leben und keinen Mitbesitz an der Wohnung erlangt haben, kein eigener Vollstreckungstitel erwirkt werden muss.

Hinsichtlich der Strafbarkeit des Mieters gem. § 288 StGB ist anzumerken, dass eine solche bei einer tatsächlichen Untervermietung,d.h. ein Untermieter wohnt wirklich in der Wohnung, nicht gegeben ist. Wenn die Bekannten Ihres Mieters wirklich in der Wohnung leben, ist eine Strafbarkeit Ihres Mieters
wegen Vereitelung der Zwangsvollstreckung nicht gegeben.

Da eine solche Beratung den Gang zum Anwalt nicht ersetzen kann, rate ich Ihnen, sich an eine Kollegin/Kollegen vor Ort zu wenden, der Sie zum weiteren Vorgehen gerne beraten wird.

Bewertung des Fragestellers 11.01.2009 | 02:23


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