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Wird die Courtage für den Makler fällig bei Kauf des Objektes von anderem Verkäufer?


27.09.2017 14:53 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

über das Inserat eines Maklers sind wir auf eine ETW aufmerksam geworden. Wir haben von Ihm ein ausführliches Exposé zugesendet bekommen sowie eine Besichtigung durchgeführt. Es wurde mit dem Makler eine Vereinbarung getroffen in dem auch die ggf. zu zahlende Courtage bei Abschluss eines Kaufvertrages geregelt ist. Ebenso haben wir eine "Reservierungsgebühr" bezahlt, welche mit der Courtage im Falle eines Kaufvertrags verrechnet werden soll. Eine Rückerstattung der Reservierungsgebühr ist vorgesehen, sofern es aus Gründen, die der Käufer nicht zu vertreten hat nicht zum Kauf kommt.
Er hat im weiteren Verlauf größtenteils die Kommunikation mit dem Verkäufer (einer GmbH) übernommen.
Schließlich wurde eine Einigung erzielt bei der Beurkundung war jedoch nur ein nicht bevollmächtigter Vertreter der Verkäufergesellschaft anwesend. Der Kaufvertrag war somit nicht wirksam und wurde es auch im weiteren Verlauf nicht. Eine Rechnung wurde vom Makler zu diesem Zeitpunkt nicht gestellt.
Nach weiteren Diskussionen, die wir dann direkt mit der Verkäufergesellschaft geführt haben, wurde uns offenbart, dass Aufgrund eines Gesellschafter/Investorenwechsels, der Kaufvertag auch nachträglich nicht durch einen bevollmächtigten beurkundet wurde. Man versicherte uns, dass wir das Objekt jedoch weiterhin erwerben können. Jedoch müsse zuvor ein "Zwischenverkauf" stattfinden, an eine Objektgesellschaft in welcher der neue Investor seine Anteile eingebracht hat. Diese Objektgesellschaft würde dann der neue Verkäufer.
Da sich der Prozess und die weiteren Diskussionen auch zeitlich verzögert haben, wurde zuerst ein Mietvertrag mit dem alten Verkäufer und uns geschlossen um die Wohnung nutzen zu können. Währenddessen sind wir uns über Konditionen und den zeitlichen Ablauf einig geworden.
Schließlich ist es zur Beurkundung des Kaufvertrages mit der neuen Objektgesellschaft gekommen. Die alte Verkäufergesellschaft war vollständig in die Diskussionen und das aushandeln der Konditionen involviert. Der Makler hingegen nicht mehr.
Nun fordert er jedoch die vereinbarte „restliche" Courtage ein. Daher die Frage ob dafür alle Voraussetzungen erfüllt sind oder wir vielmehr nicht sogar die Erstattung der Reservierungsgebühr fordern können? Letztlich das Objekt nicht von dem von Ihm vermittelten ursprünglichen Verkäufer erworben haben, sondern von der neuen Objektgesellschaft.
Das Objekt selbst jedoch hat sich nicht geändert. Ebenso hätten wir die Immobilie nicht ohne den Makler erwerben können, da er die Immobilie vorgestellt und den Kontakt zum ursprünglichen Verkäufer hergestellt hat. Dieser war dann ja wieder maßgeblich am Kaufprozess beteiligt.

Vielen Dank und freundliche Grüße
27.09.2017 | 15:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage
wie folgt.

Der Anspruch auf Zahlung der Courtage ergibt sich dem Grunde nach zunächst erst mal aus dem von Ihnen abgeschlossenen Maklervertrag mit dem Makler. Nach dem gesetzlichen Leitbild besteht die Leistung des Maklers darin, Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages zu verschaffen. Der Auftraggeber muss in die Lage versetzt werden, konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Vertrag aufzunehmen.

Diese Leistung hat der Makler nach dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt zunächst einmal auch erfüllt.

Nun entsteht der Provisionsanspruch des Maklers aus Paragraph 652 BGB, wenn mit einem Dritten der beabsichtigte Vertrag gültig zu Stande kommt.

Nach ihrem Vortrag ist der Vertrag letztendlich nicht mit dem ursprünglichen Eigentümer zu Stande gekommen, da aufgrund gesellschaftsrechtlicher Veränderungen ein anderer Dritter das Objekt zunächst übernommen hatte. Dieser Übernehmer hat das Objekt Ihnen letztendlich aber verkauft.

Nach der Rechtsprechung ist eine Kongruenz des tatsächlich abgeschlossenen Vertrages mit dem Vertrag, dessen Abschluss der Makler gemäß Vertrag nachweisen oder vermitteln sollte, Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruches. Diese Kongruenz muss aber in wirtschaftlicher Hinsicht bestehen. D.h. der Vertrag, der tatsächlich abgeschlossen worden ist, darf von dem Vertrag, der beabsichtigt war, nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht wesentlich abweichen.

Insoweit besteht ein Spielraum für die Parteien, der gegebenenfalls durch eine Auslegung festzustellen ist. Maßstab ist dabei aber immer, ob der Auftraggeber, also Sie, mit dem tatsächlich eingegangenen Vertrag bei einer umfänglichen Würdigung der konkreten Begleitumstände wirtschaftlich den selben Erfolg erzielt hat, wie dies bei Abschluss des beabsichtigten Vertrages gewesen wäre. Ist dies zu bejahen, so besteht grundsätzlich der Anspruch des Maklers auf Zahlung seines Provisionsanspruchs. Eine Verweigerung der Zahlung mit dem Hinweis auf eine Abweichung von dem ursprünglich beabsichtigten Vertrag ist dann wegen Paragraph 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) nicht zulässig.

Wenn Sie also die oben dargestellte Würdigung in Ihrem Fall vornehmen und dabei zu dem Schluss kommen, dass Sie wirtschaftlich das gleiche Ergebnis erreicht haben, dürfte der Anspruch des Maklers auf Zahlung der restlichen Courtage bestehen. Wenn dem jedoch nicht so ist, und beispielsweise der Kaufpreis höher war, oder Sie aufgrund der eingetretenen Verzögerung Kosten hatten, so sollten Sie den Makler darauf hinweisen, dass nach Ihrer Auffassung hier keine Kongruenz gegeben ist und Sie daher seine Zahlung ablehnen. Eine gerichtliche Entscheidung hängt wesentlich von den Umständen des Einzelfalls ab. Das Gericht würde darauf abstellen, inwieweit der wirtschaftlich beabsichtigte Erfolg trotz der zwischenzeitlichen Änderungen eingetreten ist.


Ich wünsche Ihnen Alles Gute!

Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.

Freundliche Grüße

D. Meivogel
-Rechtsanwalt-


ANTWORT VON

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