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Wintergarten


25.08.2008 07:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Kristin Pietrzyk




Unser Vorhaben

Wir möchten auf der Rückseite unserer Doppelhaushälfte (12 x 6m) über die gesamte Hausbreite gern einen Wintergarten (6 x 3m) anbauen. Die Schmalseite würde damit auf die Grenze zum Doppelhauspartner/-nachbarn zu liegen kommen. Außerdem würde der Wintergarten die rückwärtige Baugrenze um 2m überschreiten.



Zunächst einige bereits recherchierte baurechtliche Randbedingungen.

LBO Baden-Württemberg:

1 ANHANG zu § 50 Abs. 1 (verfahrensfreie Vorhaben )
„Gebäude, Gebäudeteile:
.
.
.
11. Terrassenüberdachungen im Innenbereich bis 30 m2 Grundfläche,
12. Balkonverglasungen sowie Balkonüberdachungen bis 30 m2 Grundfläche;“

§ 5 Abstandsflächen
„(1) Vor den Außenwänden von Gebäuden müssen Abstandsflächen liegen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind. Eine Abstandsfläche ist nicht erforderlich vor Außenwänden an Grundstücksgrenzen, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften
1. das Gebäude an die Grenze gebaut werden muß, es sei denn, die vorhandene Bebauung erfordert eine Abstandsfläche, oder
2. das Gebäude an die Grenze gebaut werden darf und öffentlich-rechtlich gesichert ist, daß auf dem Nachbargrundstück ebenfalls an die Grenze gebaut wird.
Die öffentlich-rechtliche Sicherung ist nicht erforderlich, wenn nach den Festsetzungen einer abweichenden Bauweise unabhängig von der Bebauung auf dem Nachbargrundstück an die Grenze gebaut werden darf.
.
.
.
(6) Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht
1. untergeordnete Bauteile wie Gesimse, Dachvorsprünge, Eingangsund Terrassenüberdachungen, wenn sie nicht mehr als 1,5 m vor die Außenwand vortreten,
2. Vorbauten wie Wände, Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten, wenn sie nicht breiter als 5 m sind und nicht mehr als 1,5 m, bei Wänden und Dächern aus lichtdurchlässigen Baustoffen (Wintergärten) nicht mehr als 2 m vortreten und von Nachbargrenzen mindestens 2 m entfernt bleiben.“


Örtlicher rechtskräftiger Bebauungsplan:
„Überbaubare Grundstücksfläche
Als Ausnahme kann ein Vortreten von untergeordneten Gebäudeteilen, wie Gesimse, Dachvorsprünge, Treppen, Eingangs- und Terrassenüberdachungen sowie Vorbauten, wie Erker, Balkone, Tür- und Fenstervorbauten über Baugrenzen bis zu 1,5m zugelassen werden mit der Maßgabe, dass sie nicht länger als 1/3 der jeweiligen Gebäudeseite, höchstens jedoch 5m sein dürfen (ausgenommen Dachvorsprünge), jedoch nur soweit Abstandsvorschriften der LBO nicht entgegenstehen.“




Nun unsere Frage(n) an den Rechtsanwalt

1) ist der Bau eines Wintergartens als verfahrensfreies Vorhaben anzusehen? Obwohl nicht explizit in der Auflistung zu §50 LBO erwähnt, sondern unter Ziff. 11 und 12 nur ähnliche Gebäudeteile (s.o.? Bedeutet verfahrensfrei kein Erfordernis sowohl einer Bauanfrage, als auch eines Bauantrag als auch einer Bauanzeige?

2) darf der Wintergarten als ggf. verfahrensfreies Vorhaben nach LBO auf die Grenze zum Doppelhausnachbarn und die o.g. 2m über die Baugrenze hinaus ohne weitere baurechtliche Verpflichtungen gebaut werden (die Abstandsregeln zum rückwärtigen Nachbarn sind eingehalten)oder wird das durch den vorliegenden B-Plan entsprechend eingeengt (und damit für uns nicht mehr sinnvoll) ?

3) Was gilt also vorangig LBO oder B-Plan, insbesondere bei differierenden Festlegungen und für den Fall, dass der Begriff "Wintergarten" in beiden Papieren nicht explizit angeführt wird. Was regeln LBO/B-Plan zum Wintergarten, unter welchen Oberbegriff fällt er?

4) Was könnte uns von Seiten der Baubehörde bei einem Bau des Wintergartens ohne vorherige Rücksprache drohen, wenn sich herausstellt, dass gegen die Festsetzungen des B-Plans verstoßen wurde? Bußgeld? Womöglich ein Abriß? Wäre das ggf. überhaupt noch verhältnismäßig?

5) Was rät der Anwalt für eine Vorgehensweise an bzw. mit welcher Strategie sollte wir ggf. das (vermutlich nicht besonders beschlagene Bauamt)kontaktieren?
25.08.2008 | 09:27

Antwort

von

Rechtsanwältin Kristin Pietrzyk
77 Bewertungen
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und in Ansehung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

1.) Bei einem Wintergarten handelt es sich nicht um eine Terrassenüberdachung, da er auch über Seitenwände verfügt. Auch handelt es sich nicht um eine Balkonverglasung, da eine solche einen bereits bestehenden Balkon, welcher sodann baulich verändert wird, voraussetzt.

Mithin unterfällt der Wintergarten nicht den Nennungen im Anhang zu § 50 Abs. 1 BauOBW und bedarf grundsätzlich einer Baugenehmigung.

2.) Im Baugenehmigungsverfahren werden sowohl die Einhaltung der Abstandsflächen als auch die Regelungen des Bebauungsplanes überprüft.

Hinsichtlich der Abstandsflächen könnte Ihr Nachbar unter Umständen auf die Einhaltung derselben verzichten.

Bezüglich des Bebauungsplanes könnten Sie eine Ausnahme bzw. Befreiung beantragen.

3.) Das Vorhaben muss sowohl der LBO als auch dem Bebaungsplan entsprechen.

Der Wintergarten unterfällt weder der Terassenüberdachung noch der Balkonverglasung. Durch die von ihm ausgehenden baulichen Wirkung ist er eher als Gebäudeteil, also Anbau, zu betrachten.

4.)Sollte der Wintergarten von Ihnen ohne notwendige Genehmigung errichtet werden, droht Ihnen ein Bußgeld auf Grund einer Ordnungswidrigkeit. Außerdem könnte die Einstellung des Baus und/oder der Rückbau angeordnet werden.

5.) Zunächst sollten Sie Ihr Vorhaben dem Bauamt gegenüber im Rahmen einer sog. Bauvoranfrage schildern und hinsichtlich der Genehmigungspflicht und -fähigkeit anfragen, sodann können Sie an Hand dieser Antwort des Bauamtes entscheiden, ob Sie das Vorhaben weiterverfolgen.

Oftmals empfiehlt sich jedoch schon eine persönliche/mündliche Anfrage beim Bauamt, mit welcher sich bereits einige Fragen klären können, was Ihnen viel Zeit und Geld sparen kann.

---

Abschließend erlaube ich mir, Sie auf Folgendes hinzuweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin


ANTWORT VON
Rechtsanwältin Kristin Pietrzyk
Jena

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