Login/Registrieren

123recht

Magazin Forum Frag-einen-Anwalt.de

BERATUNG SOFORT

Telefonberatung Anwalt
Direktanfrage Beauftrag-einen-
Anwalt.de Anwalt
Verzeichnis Recht
Shop

Suche

Los

 481 Besucher, 0 Anwälte online

Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Baurecht, Architektenrecht » Wiederaufbau eines durch Brand

Sehr geehrte Damen und Herren,

vor 1 Jahr erwarb ich käuflich ein Bauernhaus im Außenbereich aus dem Eigentum meiner Familie. Die hatten das Haus lange Jahre vermietet an, wie sich später herausstellte Messies. Nach meinem Erwerb der Immobilie mußten die Mieter das Gebäude zwangsräumen. Das Haus ist eingetragen als Bauernhaus mit Scheune und stammt aus dem 19. Jahrhundert. Seit mindestens 20 Jahren ist die Scheune wohl schon zu Wohnraumzwecken umgebaut ohne das je ein Bauantrag dazu eingereicht wurde. De facto ist also im ganzen Gebäude schon seit über 20 Jahren ausschließlich eine Wohnnutzung vorhanden. Das Gebäude ist relativ marode aber noch bewohnbar. Seit ca. 10 Monaten bin ich dort mit 1. Wohnsitz gemeldet und bewohne das Haus nun auch teilweise. Im Gebäude sind die Installationseinrichtungen für Wasser und Elektrizität sehr unüberschaubar und sehr defizitär, da der Vormieter quasi ein Messy war und bei seinem Auszug sogar die Hauptstromleitung beschädigt hat. Das Haus hält womöglich viele Überraschungen noch bereit. Eine Bauvoranfrage vor ca. 8 Monaten über einen Ersatzbau für ein mit erheblichen Mängeln behaftetes Wohnhaus (das Bauernhaus) wurde abgelehnt, wobei hauptsächlich auf die nicht vorhandene eigene Nutzung abgestellt wurde.

Frage 1: Welche Dauer muß vorliegen um i.d.R. aus Sicht der Baubehörde und auch lt. herrschender Meinung und Rechtssprechung eine Eigennutzung zu bejahen?

Frage 2: Ist die Nutzung als 2. Wohnsitz ausreichend als Eigennutzungsvoraussetzung?

Frage 3: Sollte das Haus aufgrund der vorgenannten Mängel und des Gefahrenpotenzials durch Brand o.ä. zerstört werden, wäre zum jetzigen Zeitpunkt ein Wiederaufbau gem. § 35 BauGB genehmigungsfähig oder steht dem evtl. auch eine zu kurze Eigennutzung entgegen, was aber m.E.n. dem BauGB nicht zu entnehmen?

Frage 4: Da das Bauernhaus recht alt und weder den neuesten energetisch Gesichtspunkten noch dem Anspruch an modernes Wohnen entspricht, könnte ein Ersatzbau bzw. Wiederaufbau von der jetzigen äußeren Gestalt wie Design, größere Fenster evtl. Dachgiebel abweichen ohne von der Kubatur und Umbauten Raum Größe groß abzuweichen? Inwiefern ist man in der Neuerrichtung frei?

Für eine umfängliche und baldige Stellungnahme sehe ich gespannt entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

---

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantwort:

1. Deutlich mehr als zwei Jahre. OVG NRW, Urt. v. 14.7.2004 - 10 A 4471/01 - NWVBl. 2005, S. 71. Ausführlich hierzu unter Ziffer 3.

2. Ein zweiter Wohnsitz reicht nicht aus um eine Eigennutzung zu begründen, da der Lebensmittelpunkt maßgebend ist. Dieser befindet sich generell am am ersten Wohnsitz.Ausführlich hierzu unter Ziffer 3.

3. Hinsichtlich der Fragen 3 und 4, die nach meiner Auffassung den Schwerpunkt bildet und auch die Dauer der Eigennutzung im Kontext besser darstellen lassen, werde ich zusammen beantworten.

Das Bauvorhaben ist als sonstiges Vorhaben an § 35 Abs. 2 BauGB zu messen. Soweit ein öffentlicher Belang gem. § 35 Abs. 3 BauGB – meist eine Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung – dem nicht entgegensteht, wäre ein entsprechendes Neu- oder Wideeraufbau genehmigungsfähig.

Eine solche Beeinträchtigung liegt gem. § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB in der Regel vor, wenn beispielsweise zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird und dadurch eine Zersplitterung zu befürchten ist. Dies ist bereits dann der Fall, wenn eine zusätzliche Wohnung geschaffen wird.

Aber auch im Falle eines entgegenstehenden öffentlichen Belanges kann dieser in den Ausnahmefällen des § 35 Abs. 4, Satz 1 Nr. 2 ein Neu- oder Wiederaufbau zulässig sein. Dies ist jedoch an streng Voraussetzungen geknüpft.

Voraussetzung für einen zulässigen Neu- oder Wideraufbau ist:

- Das vorhanden Bauernhaus ist in zulässiger Weise errichtet worden, wovon bei einer derart langen Vergangenheit auszugehen ist;

- das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf;

- das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt;

- Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird;

- der Ersatzbau gleichartig zum Altbau ist. Hinsichtlich der Gleichartigkeit ist abzustellen auf die Übereinstimmung des alten und des neuen Bauwerks in bodenrechtlicher Hinsicht. Eine Gleichartigkeit liegt wie bereits angeführt dann nicht vor, wenn zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden, da dies zu einer Änderung in bodenrechtlicher Hinsicht führt. Gestalterische Elmente, die größere Fensterflächen oder auch einen anderen Dachgiebel vorsehen, halt ich nicht für derart problematisch, wenn die Grund- und Raumfläche annähernd gleich bleibt.

Problematisch ist hier die Voraussetzung derlängeren Eigennutzung durch Sie, was wahrscheinlich der Grund für den Negativbescheid zu Ihrem Bauantrag war.

Die frühere Eigennutzung kann hierbei durch den Kaufvertrag bzw. die Anmeldung/Ummeldung des 1. Wohnsitzes nachgewiesen werden.

Hinsichtlich der künftigen Eigenbedarfsnutzung des neuen oder aufgebauten Gebäudes handelt es um eine Prognoseentscheidung bei der Sie glaubhaft machen müssen, dass der Neubau nicht alsbald veräußert oder an familienfremde Personen vermietet werden soll. Hierbei ist sicherlich hilfreich, dass der Bauernhof seit langem im Besitz Ihrer Familie war.

Der Außenbereichsschutz hat hier erheblich Bedeutung. So ist eine Nutzung des dann erstellten Neubaus durch einen anderen als den bisherigen Eigentümer bzw. dessen Familienangehörigen eine genehmigungspflichtige (in NordrheinWestfalen gemäß § 2 Nr. 4c des Ersten Gesetzes zum Bürokratieabbau vom 13.03.2007 [GV. NRW. 2007 S. 133eine anzeigepflichtige) Nutzungsänderung. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 17.09.2008 - 10 A 2634/07

Soweit Sie als Eigentümer das vorhandenen Bauerhaus im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben haben, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.

Allerdings liegt hier ein nicht unerheblicher Zeitraum der Fremdvermietung vor.

Eine Mindestzeit für den Zeitraum der Eigennutzung „seit längerer Zeit" wird restriktiv ausgelegt. Nach einer Entscheidung des OVG NRW, Urt. v. 14.7.2004 - 10 A 4471/01 - NWVBl. 2005, S. 71 ist damit ist ein Zeitraum von deutlich mehr als zwei Jahren gemeint Nach dem einem Beschluss des BVerwG v. 10.3.1988 - 4 B 41/88 - BRS 48 Nr. 71 bedingt die Vorschrift eine Kontinuität der Eigennutzung; der Eigentümer muss das Gebäude über längere Zeit ununterbrochen (als Lebensmittelpunkt) bis zur Neuerrichtung eines gleichartigen Ersatzbaus selbst genutzt haben. Erleichterungen können denjenigen zugute kommen, die sich längere Zeit mit den beengten Wohnverhältnissen abgefunden und damit unter Beweis gestellt haben, dass dieses Wohnhaus für sie im Familienleben eine bedeutende Rolle spielt (BVerwG, Urt. v. 23.1.1981 - IV C 82.77 - BRS 38 Nr. 101, und Beschl. v. 25.6.2001 - 4 B 42/01 - BRS 64 Nr. 106).

Hierdurch soll verhindert werden, dass Personen im grundsätzlich von einer Bebauung freizuhaltenden Außenbereich Wohnhäuser erwerben, die sie vorher nicht selbst bewohnt haben, um sie alsdann unverzüglich unter Hinweis auf entsprechende eigene Wohnbedürfnisse erweitern zu können (vgl. Hess. VGH, Beschl. v. 29.8.2002 - 9 UZ 700/02 - BauR 2003, 594), und dass abgängige Wohngebäude nicht von Dritten zu spekulativen Zwecken aufgekauft, saniert und weiterveräußert werden.

Auch wenn seitens der Gericht eine Zeit von deutlich über 2 Jahren vorausgesetzt wird, heißt dies unter Berücksichtigung der vorigen Ausführungen nicht, dass ein entsprechenden Neubau vorher nicht zulässig und genehmigungsfähig ist. Jedoch wird der Begründungsaufwand hinsichtlich der künftigen Eigennutzung umso höher anzusetzen sein, umso näher Sie an den Zwei-Jahrs-Zeitraum heranrücken.

Hinsichtlich der Zerstörung des Gebäudes gegen Ihren Willen kommt es nicht auf die Dauer der Eignnutzung an. § 35 Abs. 4 Nr. 3 ist eine Ausnahmeregelung zum Bestandsschutz: Auch Gebäude, die durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse gegen den Willen des Eigentümers (z.B. Gasexplosionen, Flugzeugabstürze, militärische Manöver, rechtswidrige Eingriffe Dritter) zerstört wurden und dadurch ihren Bestandsschutz verloren haben, dürfen alsbald, d.h. solange die bodenrechtliche Situation des Grundstücks infolge nachwirkender Prägung durch das zerstörte Gebäude für den Wiederaufbau noch aufnahmefähig ist (BVerwG, Urt. v. 8.6.1979 - 4 C 23.77 - DVBl. 1979, 625), unter den in dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen gleichartig und an gleicher Stelle wieder errichtet werden.

Ein außergewöhnliches Ereignis liegt jedoch dann nicht vor, wenn altersbedingten oder infolge mangelnder Unterhaltung der Verfall des Hauses eintritt und zu einem - auch unerwarteten - Einsturz des Gebäudes führt (BVerwG, Urt. v. 13.3.1981 - 4 C 2.78 - ZfBR 1981, 147).

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Einblick vermittelt zu haben. Soweit sich bei dem umfangreichen Thema Nachfragen ergeben, stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

---

---