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Wie verbindlich sind mündliche Zusagen ?


21.08.2004 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,
seit nunmehr 2 Jahren lebe ich auf einer Endlos-Baustelle.Als ich im September 2001 den Mietvertrag für meine Wohnung in einem 2 Familien-Haus unterschrieb, wurde der Einzugstermin auf den 1.9.2002 festgelegt. Grund: Die Wohnung und Teile des Hause waren in einem völlig verwohnten Zustand, und mußten von Grund auf renoviert,b.z.w. saniert werden. Der Einzug verzögerte sich dann noch um 3 Monate, da der einzige Handwerker die Arbeiten nicht fertig bekam.Vor Einzug sicherte mir meine Vermieterin zu,das die Arbeiten in der Wohnung und am Haus jetzt fortlaufend weitergehen würden. Jetzt sind 2 Jahre vergangen und es ist abzusehen, das auch in diesem Jahr nicht mit der Fertigstellung zu rechnen ist (der einzige Handwerker zeigt sich sehr unmotiviert). Zwischendurch (im Dezember 2002)hatte ich ihr auch mal eine Mängelliste geschickt, und wollte eine 10 % ige Mietminderung- das hat sie telefonisch mit der Begründung abgelehnt, das im Mietvertrag nichts über den Zustand der Wohnung geschrieben steht, und das ich deshalb " kein Recht auf irgendetwas" hätte. Da meine Vermieterin Jura studiert hat, habe ich mich quasi einschüchtern lassen - und wollte auch keinen Ärger.Sie hat mir dann anschließend, verteilt über mehrere Monate, in Form von Bargeld, insgesamt eine Mietminderung in Höhe einer Wohnungskaltmiete erlassen. Meine Fragen:
1. ist es wirklich so, das mündliche Zusagen (auch vor Zeugen) über den Umfang, Ausstattung und Art der Renovierung keine rechtliche Bedeutung haben ?
2. was kann ich rein rechtlich zum jetzigen Zeitpunkt noch tun, um die Fertigstellung der Wohnung/des Hause zu beschleunigen?
3. der 2ten Partei des Hause ergahet es ähnlich, auch dort wurden nach nunmehr 4 Jahren immer noch nicht alle versprochenen Renovier-Bauarbeiten durchgeführt (ebenfall alles mündlich). Wäre es aussichtsreicher/sinnvoller, sich mit dieser Nachbarin zusammzuschließen ?
Vielen Dank !
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

bis auf wenige Ausnahmen haben mündliche Zusagen selbstverständlich dieselbe rechtliche Bedeutung wie schriftlich fixierte Verträge. Das Problem ist jedoch die Beweisbarkeit. Ein Schriftstück ist nachvollziehbar, einmal abgesehen von unklaren Formulierungen weiß jeder, worauf er sich einlässt. Eine mündliche Zusage ist schwer beweisbar, da oft jeder etwas anderes gehört hat bzw. behauptet, etwas Bestimmtes gehört zu haben. Ohne Zeugenbeweis hat man daher bei Ansprüchen, die auf mündlichen Zusagen beruhen, wenig Chancen, diese vor Gericht durchzusetzen.
Wenn nämlich beide Parteien das Gegenteil voneinander behaupten, steht das eine Wort gegen das andere, und man spricht von einem sog. non liquet, was bedeutet, dass beide Aussagen quasi gegeneinander aufgehoben werden - und dies geht dann zu Lasten des Klägers mit der Folge, dass er im wahrsten Sinne des Wortes mit seinem Anspruch "heimgeht".

Da Sie jedoch ausführen, die Zusagen unter Zeugen erhalten zu haben, stehen Ihre Chancen gut, vor allem, wenn die Zeugen sich an alles noch gut erinnern können.

Bezüglich der Fertigstellung des Hauses sollten Sie Ihre Vermieterin unter Fristsetzung auffordern, die noch anstehenden Bauarbeiten durchzuführen, andernfalls Sie die Arbeiten selbst in Auftrag geben und die entstehenden Kosten von der Miete absetzen.
Und Sie sollten sich auf jeden Fall anwaltlich vertreten lassen, damit Ihr Wort mehr Gewicht hat.
Sich mit der Nachbarin zusammenzuschließen wäre insofern ratsam, als die gleichen Arbeiten wie bei Ihnen noch ausstehen, wenn z.B. der gemeinsame Kamin oder die Heizanlage noch nicht saniert ist. Falls dies jedoch nicht der Fall ist, es also andere Arbeiten sind, ist ein Zusammenschluss nur psychologisch ratsam, nicht jedoch rechtlich, denn Sie sind dann nicht Inhaber desselben Rechts. Sie könnten dann Erfahrungen austauschen, vielleicht den gleichen Anwalt konsultieren, gemeinsam auftreten, um die Vermieterin „einzuschüchtern“, könnten aber nicht eine Klägergemeinschaft bilden.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen und weitere Informationen stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Michaela Albrecht
Rechtsanwältin

Elbestraße 33, 64390 Erzhausen
Tel 06150 / 961 994
Fax 06150 / 961 995

www.albrecht-rechtsanwaeltin.de
info@albrecht-rechtsanwaeltin.de


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