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Wie übertragen wir 2 Objekte steuergünstig?


15.12.2004 09:10 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Folgende Ausgangssituation:
Meine Mutter ist 75 Jahres alt und hat 4 Kinder und 2 Häuser. Sie wohnt in einem der Häuser in einer Wohnung. In der anderen Wohnung dieses Hauses wohnt eines ihrer Kinder, voraussichtich Hartz IV Empfänger. Das andere Haus ist komplett vermietet. Eines der Kinder erhält seit ca. 10 Jahren Geld zum Tilgen eines Kredites. Meine Mutter ist Kreditnehmer. Dieser Kredit wird von einem Teil der Mieteinnahmen des 2. Hauses getilgt.
Meine Mutter möchte nun bald möglich die Häuser steuergünstig an die Kinder übertragen.

Hieraus ergeben sich nun mehrere Fragen:
1. Ab welchem Datum wird bei Vererbung / Schenkung nicht mehr der niedrigere Einheitswert sondern der Verkehrswert als Basis zur Berechnung der Erbschafts-/Schenkungssteuer zugrunde gelegt ?

2. Nach unserem Kenntnisstand ist der Freibetrag bei einer Schenkung je Elternteil EUR 210.000 pro Kind. Wie hoch ist der Freibetrag pro Kind im Erbfall ?

3. Wie kann meine Mutter die Häuser möglichst steuergünstig an die Kinder übertragen?

4. In welcher Form findet die Berücksichtigung des Darlehens statt ? Wird es zur Erbmasse addiert und dann verteilt oder wie kann ein Ausgleich erfolgen ?

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen im Voraus,
mit freundlichen Grüssen
15.12.2004 | 10:04

Antwort

von


6 Bewertungen
von Rechtsanwältin Regine Filler
www.goettingen-recht.de
Weender Landstraße 1, 37073 Göttingen, 0551 - 797 766 6, Fax: 0551 - 797 766 7
Regine Filler, Göttingen, hat Interessensschwerpunkte: Verwaltungsrecht, Sozialrecht, Insolvenzrecht, Familienrecht, Straßenverkehrsrecht.



In Beantwortung Ihrer Frage kann ich Ihnen folgendes mitteilen:



I. Grundsätzliches:

Rechtsgrundlage für die Erhebung der Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer ist das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Februar 1997 (BGBl I S.378, BStBl.I S. 298) unter Berücksichtigung späterer Änderungen.
Die Schenkungsteuer ergänzt die Erbschaftsteuer. Sie ist notwendig, damit die Erbschaftsteuer für den künftigen Erbübergang nicht durch Schenkungen unter Lebenden umgangen werden kann. Dem entspricht es, dass Schenkungen unter Lebenden denselben Maßstäben der Besteuerung unterworfen werden wie Erwerbe von Todes wegen.


Zu 1.)

Die Wertermittlung von Grundbesitz wurde ab 1. Januar 1996 neu geregelt: Der Wert unbebauter Grundstücke ergibt sich aus der Multiplikation der Grundflächen mit den Bodenrichtwerten, die von den Gutachterausschüssen der Gemeinden oder Landkreise zum 1. Januar 1996 ermittelt wurden. Die Bodenrichtwerte sind um 20 Prozent zu kürzen.
Der Wert bebauter Grundstücke wird grundsätzlich in einem Ertragswertverfahren berechnet, wobei im Durchschnitt rund 50 Prozent des jeweiligen Verkehrswerts erreicht werden.
Zunächst ist die im Durchschnitt der letzten drei Jahre erzielte Jahresnettokaltmiete mit 12,5 zu multiplizieren. Wird das bebaute Grundstück selbst genutzt oder z.B. an Angehörige vermietet, tritt an die Stelle der tatsächlichen Miete die übliche Miete, die für vergleichbare Grundstücke von fremden Mietern gezahlt
wird. Für jedes Jahr seit Bezugsfertigkeit des Grundstücks ist eine Alterswertminderung von 0,5 Prozent, höchstens 25 Prozent vorzunehmen. Für Wohnungsgrundstücke mit nicht mehr als zwei Wohnungen erfolgt ein Zuschlag von 20 Prozent auf den Ertragswert. Als Grundstückswert ist mindestens der Wert anzusetzen, den das Grundstück als unbebautes Grundstück hätte (80 Prozent des Bodenrichtwerts).


Zu 2.)

Welcher Freibetrag dem jeweiligen Erwerber zusteht, richtet sich nach seiner Steuerklasse. Damit die Freibeträge für einen Zeitraum von zehn Jahren nur einmal in Anspruch genommen werden können, werden alle Zuwendungen, die einer Person von ein und derselben Person anfallen, zum Zwecke der Berechnung der Steuer zusammengerechnet, also im Ergebnis wie eine Zuwendung behandelt.

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz unterscheidet nach dem Verwandtschaftsverhältnis des Erwerbers zum Erblasser (Schenker) drei Steuerklassen.

In Ihrem Fall gilt Steuerklasse I:
Steuerklasse I: Sie gilt für den Ehegatten und für Kinder und Stiefkinder des Erblassers, für Enkelkinder sowie für Eltern und Voreltern bei Erwerb von Todes wegen.

Zunächst steht jedem Erwerber ein persönlicher Freibetrag zu, der sowohl für Erwerbe von Todes wegen als auch für Schenkungen unter Lebenden gilt. Er beträgt 205.000 € für Kinder und Kinder verstorbener Kinder.

Daneben wird den Kindern bis zum vollendeten 27.Lebensjahr noch ein besonderer Versorgungsfreibetrag gewährt, der nur für Erwerbe von Todes wegen gilt und um steuerfreie Versorgungsbezüge nach dem Erblasser zu kürzen ist. Der Versorgungsfreibetrag beträgt zwischen 52.000 € für Kinder bis zu 5 Jahren und 10.300 € für Kinder zwischen 20 und 27 Jahren.

Jedem Erwerber wird ein besonderer Freibetrag für den Erwerb von Hausrat usw. gewährt.
Personen der Steuerklasse I können Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke bis zum Wert von 41.000 € steuerfrei erwerben. Für andere bewegliche körperliche Gegenstände einschließlich Kunstgegenstände und Sammlungen, nicht jedoch für Zahlungsmittel, Wertpapiere, Münzen, Edelmetalle, Edelsteine und Perlen, erhalten sie einen Freibetrag von 10.300 €.


Die für Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden gleichermaßen geltenden Steuersätze sind nach der Höhe des Erwerbs und nach der Steuerklasse des Erwerbers abgestuft. Die Erbschaftsteuer wird nach folgenden Prozentsätzen erhoben:

Wert des steuerpflichtigen Erwerbs (§ 10) bis einschließlich € Prozentsatz in der Steuerklasse
I II III
52.000 7 12 17
256.000 11 17 23
512.000 15 22 29
5.113.000 19 27 35
12.783.000 23 32 41
25.565.000 27 37 47
über 25.565.000 30 40 50


Zu 3.)

Hier kommt es auf den jeweiligen Einzelfall, insbesondere die Einkommenssituation der Kinder an. Eine ausführliche Beratung ist unumgänglich.

Beispielhaft kann folgendes häufig praktiziertes Modell - für bereits erwachsene Kinder mit höheren Einkommen, für die fremdgenutzte Immobilien eine interessante Anlageform darstellen - genannt werden:
Die Kinder kaufen ihren Eltern deren bisher eigen genutzte Immobilie ab. Die Eltern erhalten Liquidität aus dem Verkauf und können sich damit ihre Wünsche im Alter erfüllen. Sie bleiben als Mieter im Objekt (ggf. kann ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden, welches den Kaufpreis mindert). Die Kinder haben damit die besten Mieter, die sich wie bisher um die Immobilie kümmern. Es fällt keine Grunderwerbssteuer an. Weitere Effekte liegen in der steuermindernden Abschreibung (AfA) des Gebäudewerts und der Möglichkeit, unter der ortsüblichen Miete zu bleiben. Besteuerungsgrundlage ist sowohl bei der Erbschaftsteuer als auch bei der Schenkungsteuer der steuerpflichtige Erwerb. Als steuerpflichtiger Erwerb gilt die Bereicherung des Erwerbers, soweit sie nicht steuerfrei ist.


Zu 4.)

Bei der Schenkung sind die auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten/Krediten abzugsfähig.

Beim Erwerb durch Erbanfall sind zur Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs außer den Erblasser-Schulden/Krediten auch die Verbindlichkeiten aus Vermächtnissen, Auflagen, geltend gemachten Pflichtteilen und Erbersatzansprüchen abzugsfähig. Zu den abzugsfähigen Nachlassverbindlichkeiten gehören des Weiteren die Bestattungskosten des Erblassers (einschließlich Grabdenkmal und Grabpflege) sowie die Kosten der Abwicklung, Regelung, Verteilung und Erlangung des Erwerbs, für die ohne
Ohne Nachweis kann insgesamt ein Pauschbetrag von 10.300 € abgezogen werden kann.



II. Abschließende Bemerkungen:

Bitte haben Sie Verständnis, dass Ihnen im Rahmen der juristische Erstberatung bei „frag-einen-anwalt.de“ nur grundlegende Informationen gegeben werden können. Für eine weitergehende Beratung und Begleitung Ihrer Angelegenheit stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Bitte nehmen Sie zu diesem Zweck Kontakt mit meiner Kanzlei auf.


In der Hoffnung Ihnen durch die Beantwortung Ihrer Frage geholfen zu haben, verbleibe ich

Mit freundlichen Grüßen



Filler
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2004 | 22:16

Vielen Dank für Ihre ausführliche und prompte Antwort.

Beim Durchlesen ist für mich noch folgende, wichtige Frage offen geblieben: Steht zum 01.01.2005 eine Gesetzesänderung an, welche beinhaltet, daß die Erbschaftssteuer nicht mehr auf Basis des Ertragswertes berechnet wird, sondern auf Basis des Verkehrswertes, d.h. dass dringender Handlungsbedarf noch vor dem 01.01.2005 besteht, um nicht zu viel Erschaftssteuer zu bezahlen?

Vielen Dank im Voraus

ANTWORT VON

Göttingen

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