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Wie trete ich von meinem Hausvertrag zurück?


| 27.06.2007 02:42 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Guten Tag,

ich möchte mit meiner Frau ein Haus bauen lassen. Die Firma O. hat uns Angebot erstellt, das (wie bei vielen anderen Firmen) ein zeitlich befristetes Sonderangebot beinhaltet. Das Sonderangebot bezieht sich auf eine sehr günstige Erdwärmepumpe, Fußbodenheizung und Solaranlage.
Das Angebot erscheint uns günstig, möglicherweise finden wir jedoch auch noch einen für uns besseren Generalunternehmer. Wichtig ist sicher auch, dass wir bis jetzt noch kein eigenes Grundstück besitzen.

Aus dem befristeten Angebot entsteht ein gewisser Druck, relativ schnell über einen Vertragsabschluss zu entscheiden. Die Firma O. bietet uns einen Hausvertrag mit Rücktrittsrecht an, der angeblich völlig risikolos sei. Gleichzeitig schreiben jedoch 2 Bauherren im Internet, dass sie mit der Firma O. erhebliche Probleme beim Rücktritt vom Hausvertrag hatten.

Die "Vereinbarung eines Rücktrittsvorbehalts zum Hausvertrag" hat folgenden Wortlaut:

"1. Der zwischen den Vertragsparteien geschlossene Hausvertrag wird unter dem Vorbehalt geschlossen, dass der Bauherr ein Grundstück erwerben kann, das mit dem zu liefernden und erstellenden Haus bebaut werden kann.

2. Dem Bauherrn steht das Recht zu, nach § 346 BGB vom Hausvertrag zurückzutreten, wenn der Bauherr das Grundstück nicht bis zum 31.08.2007 (Datum von mir eingetragen) erwerben kann.

3. Der Bauherr muss nachweisen, dass diese Rücktrittsvoraussetzung vorliegt. Der Bauherr kann den Rücktritt nur innerhalb einer Frist von zwei Wochen erklären, die mit dem Tag beginnt, an dem die in Satz 2 bestimmte Frist endet. Erklärt er den Rücktritt innerhalb dieser Frist, ist der Rücktritt ausgeschlossen und der Vorbehalt damit entfallen."

Die Firma O verfügt über einen Immoblienservice, der mich bei der Suche nach einem Grundstück unterstützen möchte. Dort werde ich Angaben zum Grundstück machen (u.a. Ort, maximaler Preis usw.)

Möglicherweise tritt folgender Fall ein: Der Immobilienservice der Firma O. findet ein Grundstück, das allen von mir genannten Kriterien entspricht. Parallel stoße ich allerdings auf einen anderen Generalunternehmer, der besser zu mir passt als die Firma O. Verständlicherweise bin ich dann sehr am Rücktritt von meinem Hausvertrag mit der Firma O. interessiert.

Daher habe ich folgende Fragen:

1. Kann mir die Firma O. den Rücktritt vom Hausvertrag verweigern, da Sie mir ja ein angemessenes Grundstück vermittelt hat? (Schließlich hätte ich ja das Grundstück erwerben k ö n n e n, da alle vorgegebenen Kriterien erfüllt sind. Das vereinbarte Haus hätte damit auf dem Grundstück gebaut werden können.)

2. Falls Frage 1 mit ja beantwortet wird: Kann ich die Vermittlung eines angemessenen Grundstücks bereits dadurch verhindern, dass ich dem Immobilienservice einen Kaufpreis angebe, der deutlich unter den sonst üblichen Marktpreisen liegt?

3.Wie weise ich als Bauherr angemessen nach, dass die Rücktrittsvoraussetzung vorliegt (Satz 3)? D.h. ich muss nachweisen, dass ich kein Grundstück kaufen k o n n t e. Wie führt man so einen Nachweis? (Ein Grundstück nicht kaufen zu wollen, ließe sich zwar begründen, aber das heißt ja nicht automatisch, dass ich es nicht kaufen k o n n t e.)

4. Wie könnte ich mein Rücktrittsrecht besser und vor allem eindeutiger formulieren, um einen möglichen Rechtsstreit bereits im Voraus zu vermeiden?

Vielen Dank für Ihre Antwort
Sehr geehrter Fragesteller,

Der Abschluss eines Vertrages mit Rücktrittsrecht ist keinesfalls für sie völlig risikolos. Wenn sie den Rücktritt nicht wirksam ausgeübt haben, ist der Unternehmer berechtigt nach den Vorschriften der so genannten freien Kündigung die vereinbarte Vergütung unter Abzug der ersparten Aufwendungen zu verlangen.

Ihre Fragen beantwortet ich im Einzelnen wie folgt:

1.
Ja, die Firma muss den Rücktritt nicht akzeptieren, wenn Sie ihnen ein angemessenes Grundstück vermittelt hat.

2.
Nein, dies wäre ein treuwidriges Vereiteln des Vertragszweckes.

3.
Grundsätzlich verlangt die Rechtsprechung hier den Nachweis eines ernsthaften Bemühens. Dieser Nachweis wäre zum Beispiel zu führen durch Auflistung von Besichtigungsterminen, Makleranfragen etc.

4.
In jedem Fall sollten unter Ziffer 1 Ihre persönlichen Anforderungen an das Grundstück definiert werden (z.B. Größe, Lage, Preis usw.).
Weiter sollten Sie überlegen, ob nicht weitere Vorbehalte (z.B. hinsichtlich der Finanzierung des Gesamtbauvorhabens) aufzunehmen sind. Hierzu sollten Sie allerdings eine individuelle anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.

Aufgrund der mit Vertragsunterzeichnung eingehenden Risiken sollten Sie aber überlegen, ob sie nicht doch einen im Baurecht versierten Rechtsanwalt in Anspruch nehmen, da im Rahmen dieses Forums sicher nicht alle für sie wesentlichen Fragen geklärt werden können.

Mit freundlichen Grüßen

Dr.Wolfram Siemens, LL.M.
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.06.2007 | 02:45

Sehr geehrter Herr Dr. Siemens,

vielen Dank für Ihre prägnante Antwort.

Ich suche nun nach einem anders formulierter Rücktrittsvorbehalt, der mir die Sicherheit gibt, problemlos (kostenfrei) von einem Hausvertrag zurücktreten zu können. Dabei denke ich im Moment an folgenden Satz:

"Der Bauherr hat das Recht, kostenfrei vom Hausvertrag zurückzutreten bzw. den Hausvertrag zu kündigen, wenn er bis zum 31.8.2007 für den Hausbau kein passendes Grundstück erworben hat." (Das eingesetzte Datum ist dabei eigentlich beliebig.)

Ich habe nun folgende kurze Fragen:

1. Gibt mir die o. a. Formulierung tatsächlich die Sicherheit, kostenfrei den Vertrag mit der Hausbaufirma verlassen zu können, wenn ich kein Grundstück gekauft habe?
2. Wenn nein: Welche Sachverhalte habe ich noch nicht berücksichtig? Wie könnte der Rücktrittsvorbehalt für mich noch vorteilhafter formuliert werden?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.06.2007 | 11:25

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

1.
Die von Ihnen vorgeschlagene Formulierungen dürfte Ihnen weiterreichende Sicherheit geben. Das immer noch vorhandene Risiko, dass der Unternehmer Ihnen ein treuwidriges Vereiteln des Vertragszweckes unterstellt, könnte durch folgenden Zusatz nach dem Wort Grundstück weiter minimiert werden:

",das seinen individuellen Anforderungen entspricht,".

2.
Völlig risikolos wäre für Sie ein Rücktrittsvorbehalt, welcher es Ihnen erlaubt bis zu einem bestimmten Termin ohne Angabe von Gründen von den Vertrag zurückzutreten. Ein solcher Rücktrittsvorbehalts wird aber bei Ihrem Vertragspartner schwer durchsetzbar sein.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Wolfram Siemens, LL.M. (U.S.A.)
Rechtsanwalt

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