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Wie stelle ich ihnen Antrag auf Grundsteuerermäßigung ?


| 04.12.2008 18:04 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Sehr geehrte Anwälte,

ich habe ein handfestes Problem mit einem MFH.

Mittlerweile ist es so, dass ich eine WHG leer ist und die Miete dort ab Dezember fehlt.
Die andere WHG (ebenso im EG) ist zwar nicht leer, dort fehlt aber nun seit November die Miete (Klage eingericht)
Gestern habe ich dann eine dritte Kündigung erhalten, so dass in dem Haus insg. 8 Einheiten nun 3 Wohnungen alsbald keine Miete mehr erbringen und oder leer stehen !
Ich habe per Dreisatz errechnet, dass insgesamt nun ab 1,6 Wohnungseinheiten Leerstand die 20 % Grenze erreicht ist und ich nun einen Antrag auf teilweise Erstattung der Grundsteuer stellen kann !
Genau dies will ich nun tun und will mich auf den neuen Beschluß vom 24. April 2007 (BVerwG GmS-OGB 1.07 ) beziehen, wonach es jetzt den Vermieter einfacher gemacht wird, hier auch aufgrund plötzlich fehlender Mieten bei bebauten Grundstücken vorzugehen!

Ich habe dazu nun meinen Steuerberater gefragt, dieser sagte, ich soll einfach mal die Behörde fragen...
Da mir diese Antwort nicht reichte, richte ich meine Frage an sie.:

http://www.moeller-meinecke.de/?show=pWec

Ich beziehe mich da auf den § 33 und 34 (Antragsstellung) des Gesetzes und bitte um Mitteilung, wie und wo ich diesen Antrag stellen soll !

Mein StB meinte dazu nur, dass ich dies an das Stadtsteueramt per FAX mit meinem Kassenzeichen richten solle.
Ich habe nun aber gelesen, dass ich dies erst nach Ablauf dieses Jahres für das letzte Jahr also 2008 machen kann und auch nur bis ca. März.
Rückstände in dem Haus belaufen sich demnach für November und Dezember einmal für die WHG EG Links (Eine Miete) wg. Leerstand und die andere WHG Rechts bis Ende des Jahres zwei Mieten wg. Mietausfall.
Die dritte WHG würde erst im neuen Jahr betroffen sein.
So dass ich hier knapp über 20 % Ertragsverlust mit Umlagen liegen werde !
Ist dies nur dann zu berücksichtiggen, wenn die Miete ein ganzes Jahr ausfällt oder auch nur die letzten Wintermonate des Jahres 2008 betroffen sind und werden nur 20 % akzeptiert oder geht dies progressiv nach oben, also z.b 22 oder 25 % je nachdem wie hoch der Ausfall ausfällt ?

Kann ich zudem den Antrag jetzt schon im Dezember stellen oder muss ich da bis Januar warten ?
In § 34 steht ja, dass man den Erlaßantrag bis März stellen muss, soll man gleich einen automatischen Widerspruch im Antrag vermerken, so der Antrag abgelehnt wird ?

http://www.msg-treuhand.de/publikation/einkommenhaus/Grundsteuererlass.pdf

Ich gehe mal davon aus, dass der Antrag Erfolg hat, wenn dort Mieter wohnen, die aber keine Miete zahlen, dies ergibt sich ja auch aus der aktuellen Rechtssprechung.

Es heisst ja

"Bei vermieteten Räumen kommt eine nicht zu vertretende Ertragsmietminderung in Betracht, wenn der Mieter aufgrund von Zahlungsunfähigkeit die Miete nicht oder nicht vollständig entrichtet."

http://imdb.mmk.de/pump-hamburg/txt/data/7231.html


Können sie mir daher sagen, was ich in meinem Fall wie und wann und wo tun muss ?
Danke

PS.: Auch hier bitte nur Anwälte, die sich damit auskennen und bereit sind, für den Betrag jede Frage zu beantworten und mir anhand eines Beispiel praxistaugich erklären kann, was ich tun muss !

-- Einsatz geändert am 04.12.2008 18:14:00
Eingrenzung vom Fragesteller
04.12.2008 | 18:20
Sehr geehrte Rechtsratssuchende,
sehr geehrter Rechtsratssuchender,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einem etwaigen Antrag auf Grundsteuerermäßigung Stellung:


1.Ich beziehe mich da auf den § 33 und 34 (Antragsstellung) des Gesetzes und bitte um Mitteilung, wie und wo ich diesen Antrag stellen soll !

Der Antrag ist an die Grundsteuer festsetzende Stelle, somit an das Steueramt der erhebenden Gemeinde zu richten.
Zwar ist der Antrag gem. § 34 Abs. 2 Grundsteuergesetz bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.03. zu stellen. Theoretisch ist es aber möglich, den Antrag bereits vor Ablauf des betreffenden Grundsteuerjahres, hier 2008, zu stellen. Dies wäre dann unschädlich, wenn bereits zum Antragszeitpunkt die 20%-Grenze bezogen auf das gesamte Grundsteuerjahr 2008 überschritten wäre.

Anderenfalls wäre eine (vorzeitige) Antragstellung zwar möglich, nicht aber erfolgsaussichtreich, siehe hierzu Antwort zur nächsten Frage.



2.Ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn die Miete ein ganzes Jahr ausfällt oder auch nur die letzten Wintermonate des Jahres 2008 betroffen sind und werden nur 20 % akzeptiert oder geht dies progressiv nach oben, also z.b 22 oder 25 % je nachdem wie hoch der Ausfall ausfällt ?

Da § 33 den Grundsteuererlass betrifft und die Grundsteuer eine Jahressteuer ist und der Erlasszeitraum gem. § 34 Abs. 1 das Kalenderjahr ist, bezieht sich die 20%-Grenze auf eine Ertragsminderung bezogen auf die gesamt erzielbaren Jahresumsätze. Es ist daher leider nicht ausreichend, wenn lediglich einige oder die letzten Monate eines Jahres entspr. hohe Ausfälle darstellen, wenn die Ausfälle nicht derart hoch sind, dass sie die 20%-Grenze bezogen auf das Kalenderjahr 2008 überschreiten.

Sobald diese 20%-Grenze bezogen auf das Kalenderjahr überschritten wird, beträgt die Erlassquote gem. § 33 Abs. 1 4/5, also 80% des Prozentsatzes der Ertragsminderung. Sofern daher bspw. die Ertragsminderung 50% betragen würde, würde die Erlassquote 40% des Grundsteuerbetrages betragen. Die Höhe der Erlassquote ist daher an die Höhe des Ertragsausfalls gekoppelt und von diesem abhängig.



3.Kann ich zudem den Antrag jetzt schon im Dezember stellen oder muss ich da bis Januar warten ?

siehe hierzu Antwort zu Frage 1 am Ende.



4.In § 34 steht ja, dass man den Erlaßantrag bis März stellen muss, soll man gleich einen automatischen Widerspruch im Antrag vermerken, so der Antrag abgelehnt wird ?

Nein. Zum einen empfiehlt sich dies m. E. rein praktisch nicht, um nicht die Erfolgsaussichten des Erlassantrags zu gefährden. Zum anderen ist ein vorsorglicher Rechtsbehelf / Widerspruch rechtlich nicht zulässig und wäre wegen Unzulässigkeit zu verwerfen, würde somit keine Rechtswirkungen entfalten. Denn das Rechtsmittel des Widerspruchs besteht lediglich gegen bekanntgegebene Bescheide / Verwaltungsakte. Rein rechtlich gibt es keine vorsorglichen / prophylaktischen Rechtsbehelfe quasi „für alle Fälle“.



5.Können sie mir daher sagen, was ich in meinem Fall wie und wann und wo tun muss ?

Nach Ablauf des Jahres 2008 wäre bis zum 31.03.2009 für das Jahr 2008 ein möglichst schriftlicher Erlassantrag mit Hinweis auf die von Ihnen genannte Rechtsprechung sowie § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz an das Steueramt der erhebenden Gemeinde zu richten, selbstverständlich unter der in Ziffer 1 genannten Voraussetzung, dass die Ertragsminderung bezogen auf das gesamte Grundsteuerjahr 2008 mehr als 20% betragen hat.

Sollte Ihr Antrag abgelehnt werden, empfehle ich Ihnen, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des ablehnenden Bescheids hiergegen Widerspruch, wiederum beim Steueramt der Gemeinde, die den ablehnenden Bescheid erlassen hat, einzulegen.



Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen für etwaige Rückfragen und weitere Auskünfte gerne zur Verfügung.

Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht

Nachfrage vom Fragesteller 04.12.2008 | 20:38

Vielen Dank .

Sie schreiben "Zwar ist der Antrag gem. § 34 Abs. 2 Grundsteuergesetz bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31.03. zu stellen. Theoretisch ist es aber möglich, den Antrag bereits vor Ablauf des betreffenden Grundsteuerjahres, hier 2008, zu stellen. Dies wäre dann unschädlich, wenn bereits zum Antragszeitpunkt die 20%-Grenze bezogen auf das gesamte Grundsteuerjahr 2008 überschritten wäre. ..."

Was bedeutet dies ?
Heisst das, dass es reicht, wenn im Dezember nun zwei WHG also dann 20 % Leerstand erreicht sind oder meinen sie, dass hier dies (20%) nicht auf die WHG, sondern auf das Jahre berechnet werden müssen !

Als Beispiel .: Von Januar bis Dezember Ausfall der zwei WHG mit dann insg. etwas über 20 % für das Jahre 2008 ?

Problematisch wäre dies aber, wenn ich dann bis zum 31.03 2009 die 20 % aufs Jahr berechnet nicht erreichen würde und dies erst im Folgejahr stellen kann, die alten Beträge wären dann aber schon verjährt !
Daher nochmal meine Frage zu den ihnen bekannten Fakten.:
Ab wann kann ich erfolgversprechend nun wie einen Antrag stellen !
Ich habe in meinem Ausgangstext gesagt, dass ab November und jetzt Dezember nun 2 WHG keine Miete erbringen und das eine Dritte im nächsten Jahr folgt.

So wie ich sie nun verstehe, ist diese Regelung denkbar ungerecht !

Was machen denn die Menschen, die einen Ausfall um die Winterzeit haben und dann nur bis März einen Antrag stellen können ?

Wenn dies dann abgelehnt wird und ich vielleicht im September die Wohnungen neu vermietet bekomme, kann ich nur für das aktuelle Jahr verrechnen, dies würde dann wegen der Anzahl im aktuellen Monat nicht ausreichen, dies würde nur reichen, wenn die letzten Monate auch einbezogen werden dürfen, die aber für das Jahr 2009 (in 2008) wegen der Abgabefrist bis März verjährt wären !

Verstehe ich sie also richtig, es muss hier ein Ausfall von 20 % in einem Jahr vorliegen, also muss im ganzen Jahr ein Verlust dieser beiden WHG eingetreten sein ?
Gibt es sonst keinerlei Möglichkeiten daran was zu machen ?
Ich habe mal was von Lastenzuschuss gehhört, könnte man das beantragen ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2008 | 21:28

Sehr geehrte Rechtsratssuchende,
sehr geehrter Rechtsratssuchender,

Ihre Rückfragen beantworte ich wie folgt:


1.Heisst das, dass es reicht, wenn im Dezember nun zwei WHG also dann 20 % Leerstand erreicht sind oder meinen sie, dass hier dies (20%) nicht auf die WHG, sondern auf das Jahre berechnet werden müssen !

Als Beispiel .: Von Januar bis Dezember Ausfall der zwei WHG mit dann insg. etwas über 20 % für das Jahre 2008 ?

Die Problematik besteht darin, dass die Grundsteuer eine Jahressteuer ist, die für das gesamte Objekt und nicht teilbar für einzelne Wohnungen erhoben wird. Die 20%-Grenze muss daher bezogen auf das gesamte Objekt für das gesamte Jahr überschritten werden, damit eine Grundsteuerermäßigung nach § 33 Abs. 1 in Betracht kommt.



2.Ab wann kann ich erfolgversprechend nun wie einen Antrag stellen !

Einen Antrag können Sie jederzeit, spätestens aber bis zum 31.03. des Folgejahres, stellen. Eine frühere Antragstellung ist in jedem Fall möglich, sofern die 20%Grenze bereits überschritten wurde (bspw. Leerstand der 8 Wohnungen in den Monaten Jan. – Sept. 2009; dann wäre eine Antragstellung selbstverständlich bereits im Oktober 2009 für das Jahr 2009 erfolgsaussichtsreich.)



3.Was machen denn die Menschen, die einen Ausfall um die Winterzeit haben und dann nur bis März einen Antrag stellen können ?

Sofern lediglich um die Winterzeit ein Ausfall entsteht, kommt leider eine Grundsteuerminderung nur dann in Betracht, wenn der Ausfall derart immens ist, dass im Grundsteuerkalenderjahr eine Ertragsminderung von mehr als 20% eingetreten ist.



4.Wenn dies dann abgelehnt wird und ich vielleicht im September die Wohnungen neu vermietet bekomme, kann ich nur für das aktuelle Jahr verrechnen, dies würde dann wegen der Anzahl im aktuellen Monat nicht ausreichen, dies würde nur reichen, wenn die letzten Monate auch einbezogen werden dürfen, die aber für das Jahr 2009 (in 2008) wegen der Abgabefrist bis März verjährt wären !

Zwar verstehe ich Ihr Problem und die empfundene „Ungerechtigkeit“. Diese gründet sich jedoch darauf, dass es sich bei der Grundsteuer – bspw. ebenso wie bei der Einkommensteuer – um eine Jahressteuer handelt, die eine Verrechnung unterjährig oder zwischen den Jahren nicht vorsieht.



5.Verstehe ich sie also richtig, es muss hier ein Ausfall von 20 % in einem Jahr vorliegen, also muss im ganzen Jahr ein Verlust dieser beiden WHG eingetreten sein ? Gibt es sonst keinerlei Möglichkeiten daran was zu machen ?

Ja, dem ist leider so.



6.Ich habe mal was von Lastenzuschuss gehört, könnte man das beantragen ?

Leider nicht, denn der Lastenzuschuss wird nur für selbst bewohnte Wohnungen gewährt.


Ich hoffe, Ihre Rückfragen hiermit beantwortet zu haben, und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht

Bewertung des Fragestellers 11.01.2009 | 02:26


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