Vorgeschichte:
Ich habe mich vor einiger Zeit im Internet für ein Grundstück interessiert!
In der Anzeige war die Marklerprovision im Eurowert dargestellt, trotzdem habe ich weitere Infos angefordet.
Der Makler schickte mir per Mail die Expose, samt AGB´s in der eine Nachweisprovision ausgewiesen wurde, die zustande kommt wenn ein Kaufvertrag geschlossen wird.
Die Adresse war mir vorher aus der Anzeige schon bekannt,also nicht erst mit der Expose!
Ich stellte per Mail ein paar Fragen die der Makler nicht beantworten konnte, zudem kam kein Besichtigungstermin und kein Kontakt zum Verkäufer zustande, der Name wurde vom Makler auch nicht übermittelt.
Ich habe dann Aufgrung des Gesamtpreis vom Kaufinteresse abgesehen.
Zwei Tage später habe ich eine Privatanzeige des Verkäufers entdecjkt, indem er das Grundstück eigenhändig anbot, telefonisch konnte ich den Verkäufer nicht erreichen, stellte daher per E-Mail (mit nicht eindeutig zuzuordnender E-Mail Adresse meinerseits) Kontakt her und wir wurden uns einig.
Jetzt soll ein Besichtigungstermin mit dem Verkäufer stattfinden!
Meine Frage:
Sollte jetzt ein Kaufvertrag zustande kommen und der Makler dies erfahren hat er einen Rechtsanspruch auf die Nachweis-/Maklerprovision?
MfG
Antwort geschrieben am 07.10.2011 10:51:47 
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Rechtsanwalt Dipl. Jurist Moritz Kerkmann
Obernstraße 91, 28832 Achim, Tel: 042025232180, Fax: 042025232181
Internetrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Inkasso, Strafrecht, Verkehrsrecht
Bewertungen: 47
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:
Voraussetzung für den Lohnanspruch ( auch Provision oder Courtage genannt ) ist, dass ein wirksamer Maklervertrag nach § 652 BGB zustande kommt und die Voraussetzung für die Zahlung der Maklerprovision vorliegen.
Voraussetung dafür ist, dass der Makler den Nachweis für den Vertragsschluss erbringt, dass er also für den Vertragsschluss ursächlich war.
Nach Ihrer Schilderung ist meines Erachtens eine solche Ursächlichkeit gegeben, da Sie über die Anzeige des Maklers auf das Grundstück aufmerksam geworden sind und sich sogar ein entsprechendes Expose haben zuschicken lassen.
Ohne diese Informationen und die Mitwirkung des Maklers wären Sie auf die spätere Anzeige in der Zeitung vielleicht gar nicht aufmerksam geworden, wurde doch in der Anzeige des Maklers bereits die Adresse des Objekts angegeben.
Genau betrachtet, hat der Makler durch seine (kostenpflichtige) Anzeige im Internet damit den Vertragsschluss angebahnt.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie als Käufer zur Zahlung des Maklerlohns verpflichtet sind. Der Maklervertrag kommt nämlich grundsätzlich nur zwischen Verkäufer und Makler zu stande. Nur in Ausnahmefällen auch mit einem Käufer.
Meines Erachtens könnten Sie hier jedoch einen eigenständigen Maklervertrag abgeschlossen haben.
Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung liegt in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers nennen müssen (BGH, Urteil vom 22. Oktober 1986 – IV a ZR 4/85 = WM 1987, 23 ; Urteil vom 14.01.1987 – IV a ZR 206/85 – NJW 1987, 1628 f.). Die Namhaftmachung des Verkäufers ist dann entbehrlich, wenn bei Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Verkäufers erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt. Über den genannten Ausnahmefall hinaus hat der BGH (Urteil vom 14.01.1987 – IV a ZR 206/85 – NJW 1987, 1628; Urteil vom 15.2.1984 – IV a ZR 150/82 = WM 1984, 560) die fehlende Namhaftmachung des Verkäufers unter der Voraussetzung als unschädlich angesehen, dass es dem noch unentschlossenen Kunden zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er später den Hauptvertrag "am Makler vorbei" abschließt.Wenn der Käufer das für ihn wesentliche Wissen des Maklers aus diesem herausgelockt hat, kann er sich nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, daß der Verkäufer nicht angegeben war.
Hinzu kommt, dass Sie in der Anzeige schon auf die Provision hingewiesen wurden und sich entsprechende Informationen haben zusenden lassen.
Es sprechen daher gewichtige Gründe dafür, dass Sie hier einen eigenen Maklervertrag abgeschlossen haben. ABER: Der Makler müsste beweisen, dass Sie vor Zusendung des Exposes schon Kenntnis von der Provision hatten.
Eine weitergehende Bewertung ist erst nach Einsicht der Unterlagen möglich, d. h. Anzeige des Immobilienmaklers, Expose, AGB etc. Dies ist im Rahmen einer Erstberatung jedoch nicht möglich.
Sofern hier kein Vertrag zwischen Ihnen und dem Makler zustande gekommen sein sollte, so verbleibt es beim Vertrag zwischen Makler und Verkäufer. Der zwischen Makler und Verkäufer geschlossene Vertrag hat jedoch grundsätzlich keinerlei Auswirkungen auf Sie. Eine Provisionsanspruch wäre dann nur gegeben, wenn im Kaufvertrag die diesbezüglichen Kosten auf Sie als Käufer abgewälzt werden würden.
Da hier durchaus gewichtige Gründe dafür sprechen, dass Sie einen eigenen Maklervertrag geschlossen haben, weil Sie in Kenntnis der Provision weitere Dienste in Anspruch genommen haben ( Zusendung des Exposes ), sollten Sie sich ggf. mit dem Makler auf eine neue Provisionshöhe einigen.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen aus Achim,
Moritz Kerkmann
Rechtsanwalt
Gärtner und Kerkmann Rechtsanwälte (GbR)
Obernstraße 91
28832 Achim
Telefon: 04202/523 218 0
Fax: 04202/ 523 218 1
E-Mail: info@gaertner-kerkmann.de
Homepage: www.gaertner-kerkmann.de
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 07.10.2011 22:52:56
Erst einmal vielen Dank für die ausführliche Antwort, dennoch stellt sich bei mir die Frage, wenn ich, nachdem die Anzeige (mit Provisionsangabe) von mir gelesen wurde und ich mir die Expose trotzdem habe zuschicken lassen aber die darin detalierten Angaben nicht ausreichend waren um einschätzen zu können, ob der Preis gerechtfertigt ist, frage ich doch per Mail nach!
Die Antworten waren dann aber entscheidend dafür mich gegen den Kauf zu entscheiden.
Die Anzeige des Grundstückinhabers direkt, stellt doch eine neue Situation da.
Ich habe den Verkäufer ja nicht ausfindig gemacht sondern er hat in seiner eigenen Anzeige seine Identität selbst Preis gegeben.
Wenn dann hätte der Makler doch mit dem Verkäufer vertraglich vereinbaren müssen, das er das Grundstück mit dem laufenden Vertragsverhältnis (zwischen Makler und Verkäufer), nicht auf eigene Faust anbieten und oder veräußern, darf.
Wenn ich mich z.B. für eine Versicherung interessiere und mir von einem Makler ein Angebot schicken lasse, das selbe Produkt aber bei einem anderen Versicherungsmakler abschliesse, hat doch der, der das Angebot gemacht hat, doch auch kein Provisionsanspruch?
MfG
Erst einmal vielen Dank für die ausführliche Antwort, dennoch stellt sich bei mir die Frage, wenn ich, nachdem die Anzeige (mit Provisionsangabe) von mir gelesen wurde und ich mir die Expose trotzdem habe zuschicken lassen aber die darin detalierten Angaben nicht ausreichend waren um einschätzen zu können, ob der Preis gerechtfertigt ist, frage ich doch per Mail nach!
Die Antworten waren dann aber entscheidend dafür mich gegen den Kauf zu entscheiden.
Die Anzeige des Grundstückinhabers direkt, stellt doch eine neue Situation da.
Ich habe den Verkäufer ja nicht ausfindig gemacht sondern er hat in seiner eigenen Anzeige seine Identität selbst Preis gegeben.
Wenn dann hätte der Makler doch mit dem Verkäufer vertraglich vereinbaren müssen, das er das Grundstück mit dem laufenden Vertragsverhältnis (zwischen Makler und Verkäufer), nicht auf eigene Faust anbieten und oder veräußern, darf.
Wenn ich mich z.B. für eine Versicherung interessiere und mir von einem Makler ein Angebot schicken lasse, das selbe Produkt aber bei einem anderen Versicherungsmakler abschliesse, hat doch der, der das Angebot gemacht hat, doch auch kein Provisionsanspruch?
MfG
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 07.10.2011 23:59:06
Wie schon in der Antwort beschrieben, ist die Nennung des Eigentümers nicht zwingend erforderlich.
Weiter sprechen Sie hier das rechtliche Problem der Kausalität an, also der Ursächlichkeit. Der Makler muss für den Abschluss des Hauptvertrages ( hier: Kaufvertrag ) zumindest mit ursächlich geworden sein.
Dafür genügt es, dass der Makler durch seine Leistung ( z. B. Versendung des Expose mit den wesentlichen Inhalten und Infos zur Immobilie ) den Anstoß gegeben hat sich konkret um den Vertragsschluss zu bemühen, BGH 141, 40/45, wenn er also über Einzelheiten unterrichtet, die nicht belanglos sind, BGH, WM 85, 839.
Eine Ausnahme ist nur dann gegeben, wenn es zu einer Unterbrechung des Kausalzusammenhanges kommt. Dies würde bedeuten, die Gelegenheit müsste sich hier zerschlagen haben und aufgrund geänderter Umstände wäre es dann zu Verhandlungen mit einem entsprechenden Vertragsschluss gekommen, BGH Urteil vom 13.12.2007, nachzulesen unter http://lexetius.com/2007,3804.
Dies ist jedoch nur in ganzen engen Grenzen möglich. Eine eigenständige Anzeige des Eigentümers nur zwei Tage später, unterbricht meines Erachtens den Kausalzusammenhang nicht.
Einen interessanten Artikel über das Thema Maklerprovision finden Sie hier: http://www.ldm-law.de/pdf/LDM_Ausgewaehlte_Fragen_des_Maklerrechts.pdf
Den Makler trifft die Beweislast bzgl. des Abschlusses des Maklervertrages ( hier ganz wichtig: Hinweis auf Provision in der Internetanzeige ), des Nachweises der Gelegenheit und auch bzgl. des Kausalzusammenhanges, wobei dieser bei zeitnahem Abschluss vermutet wird.
Da sich Internetanzeigen oft verändern und nicht jeder Makler diese speichert und auch der E-Mail bzw. Telefonverkehr oft nicht dauerhaft gespeichert wird, scheitern viele Makler an der Beweislast.
Sofern Sie die Immobilie nun erwerben und der Makler darauf aufmerksam werden sollte ( das muss er ja erst einmal ), so ergibt es hier ggf. ein wenig Verhandlungsspielraum um eine deutlich niedrigere Provision auszuhandeln - die Maklerprovision ist nämlich grundsätzlich frei aushandelbar.
Sie sollten beim Kauf aber unbedingt darauf achten, dass der ggf. bestehende Provisionsanspruch des Maklers gegen den Verkäufer im Kaufvertrag nicht auf Sie abgewälzt wird.
Ich hoffe, ich habe etwas Licht ins Dunkle gebracht und Sie nun nicht völlig verwirrt. Sollten Sie noch eine Frage haben können Sie sich gerne per-Mail an mich wenden.
Wie schon in der Antwort beschrieben, ist die Nennung des Eigentümers nicht zwingend erforderlich.
Weiter sprechen Sie hier das rechtliche Problem der Kausalität an, also der Ursächlichkeit. Der Makler muss für den Abschluss des Hauptvertrages ( hier: Kaufvertrag ) zumindest mit ursächlich geworden sein.
Dafür genügt es, dass der Makler durch seine Leistung ( z. B. Versendung des Expose mit den wesentlichen Inhalten und Infos zur Immobilie ) den Anstoß gegeben hat sich konkret um den Vertragsschluss zu bemühen, BGH 141, 40/45, wenn er also über Einzelheiten unterrichtet, die nicht belanglos sind, BGH, WM 85, 839.
Eine Ausnahme ist nur dann gegeben, wenn es zu einer Unterbrechung des Kausalzusammenhanges kommt. Dies würde bedeuten, die Gelegenheit müsste sich hier zerschlagen haben und aufgrund geänderter Umstände wäre es dann zu Verhandlungen mit einem entsprechenden Vertragsschluss gekommen, BGH Urteil vom 13.12.2007, nachzulesen unter http://lexetius.com/2007,3804.
Dies ist jedoch nur in ganzen engen Grenzen möglich. Eine eigenständige Anzeige des Eigentümers nur zwei Tage später, unterbricht meines Erachtens den Kausalzusammenhang nicht.
Einen interessanten Artikel über das Thema Maklerprovision finden Sie hier: http://www.ldm-law.de/pdf/LDM_Ausgewaehlte_Fragen_des_Maklerrechts.pdf
Den Makler trifft die Beweislast bzgl. des Abschlusses des Maklervertrages ( hier ganz wichtig: Hinweis auf Provision in der Internetanzeige ), des Nachweises der Gelegenheit und auch bzgl. des Kausalzusammenhanges, wobei dieser bei zeitnahem Abschluss vermutet wird.
Da sich Internetanzeigen oft verändern und nicht jeder Makler diese speichert und auch der E-Mail bzw. Telefonverkehr oft nicht dauerhaft gespeichert wird, scheitern viele Makler an der Beweislast.
Sofern Sie die Immobilie nun erwerben und der Makler darauf aufmerksam werden sollte ( das muss er ja erst einmal ), so ergibt es hier ggf. ein wenig Verhandlungsspielraum um eine deutlich niedrigere Provision auszuhandeln - die Maklerprovision ist nämlich grundsätzlich frei aushandelbar.
Sie sollten beim Kauf aber unbedingt darauf achten, dass der ggf. bestehende Provisionsanspruch des Maklers gegen den Verkäufer im Kaufvertrag nicht auf Sie abgewälzt wird.
Ich hoffe, ich habe etwas Licht ins Dunkle gebracht und Sie nun nicht völlig verwirrt. Sollten Sie noch eine Frage haben können Sie sich gerne per-Mail an mich wenden.
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