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| 10.11.2008 20:44 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Im Juli 2007 wurde auf der Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen das Isolierglasscheiben die im Jahr 2005 irrtümlicherweise vom Hausverwalter über die Rücklagen bezahlt wurden, rückwirkend von den jeweiligen Eigentümern zurückzubezahlen sind.
Wir haben jedoch am 21.9.2007 die Wohnung verkauft, die Kaufpreiszahlung war am 30.12.2007.
Im Kaufvertrag steht unter §7 Rechtsverhältnisse nach dem Wohnungseigentumsgesetz folgendes:

1. Der Erwerber tritt in die aufgrund der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes begründeten Rechtsverhältnisse vom Besitzübergabetermin an ein.
Dies gilt insbesondere für die Regelungen im Zusammenhang mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und gegenüber dem Verwalter, auch soweit sie durch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung begründet wurden.

2. Der Erwerber übernimmt von dem in Ziffer 1 genannten Zeitpunkt an alle Rechte und Pflichten des Veräusserers, insbesondere auch - ohne besondere Gegenleistung - den Anteil an der Instandhaltungsrückstellung und am sonstigen Verwaltungsvermögen.

Die Forderung der Hausverwaltung kam aber erst am 26.2.2008
da waren wir längst nicht mehr Wohnungseigentümer.
Müssen jetzt wir oder der jetzige Wohnungsbesitzer für die Glasscheiben bezahlen?

-- Einsatz geändert am 10.11.2008 21:45:36

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Sehr geehrte Ratsuchende,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr zusammenfassend wie folgt:


So wie sich der Sachverhalt darstellt, muss der jetzige Wohnungseigentümer für die Isolierglasscheiben aufkommen.Sie sind insoweit von einer Kostentrasgungspflicht befreit.Dies möchte ich Ihnen gerne nachfolgend näher erläutern:

Ihre Bedenken hinsichtlich einer Kostentragungspflicht sind nicht ganz unbegründet, da der betreffende Beschluss (von dessen Wirksamkeit ich in Ermangelung gegenteiliger Sachverhaltsangaben vorliegend ausgehe) bereits im Juli 2007 von der Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen wurde.

Dass die Forderung der Hausverwaltung konkret erst am 26.02.2008 gestellt worden ist, ist insoweit nebensächlich, da die Kostentragungspflicht bereits dem Grunde nach (also die konkrete Höhe kann durchaus noch im Nachhinein, also nach der Beschlussfassung , ermittelt werden) im Juli Kraft Mehrheitsbeschlusses entstanden ist.

Demnach hatten ursprünglich grundsätzlich Sie (so wie auch die anderen Wohnungseigentümer) anteilig für die Kosten der Isolierglasscheiben aufzukommen.

Diese Kostentragungspflicht ist aber aufgrund des § 7 des Kaufvertrages wirksam auf den Erbwerber Ihrer ehemaligen Wohnung übertragen worden, so dass Sie durch dessen Rechtsnachfolge auch von der Zahlungspflicht frei geworden sind.

Nach Nr. 1 S.2 des §7 sind nämlich auch solche Rechtspflichten von der Übertragung auf den Wohnungserwerber umfasst, die durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sind. Das ist vorliegend der Fall, da die Kostentragungspflicht bezüglich der Glasscheiben durch Beschluss der Wohnungseigentümer entstanden ist.

Auch handelt es sich bei der beschlossenen Kostentragungspflicht um eine Regelung im Zusammenhang mit der Wohnungseigentümergemeinschaft , so wie es §7 Nr.1 S.2 des Kaufvertrages zur Voraussetzung macht.

Nach Nr.2 S.1 des § 7 übernimmt de Erwerber alle Rechte und Pflichten ab dem in Nr. 1 bezeichneten Zeitpunkt (also ab Besitzübernahme, was vom Zeitpunkt mit dem Einzug des Käufers in die Wohnung gleichzusetzen ist) .

Wie bereits oben ausgeführt, bestand zu diesem Zeitpunkt Ihrerseits eine Kostentragungspflicht aufgrund des Mehrheitsbeschlusses, so dass der Erwerbergem. Nr.2 S.1 des § 7 an Ihrer Stelle in diese zu diesem Zeitpunkt bestehende Verpflichtung eingetreten ist.

Unwirksamkeitsgründe im Hinblick auf diese vertragliche Bestimmung sind nicht ersichtlich, insbesondere, da der Käufer bei Vertragsschluss hätte nachfragen können, in welche Pflichten er denn genau durch diese vertragliche Bestimmung eintritt.



Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Sehr gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.
Den hier im Forum von Ihnen geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Auch bei größerer Entfernung kann über Email, Post, Fax und Telefon eine gute Kommunikation erfolgen, so dass eine Mandatsausführung möglich ist.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Nachmittag.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774
Ergänzung vom Anwalt 10.11.2008 | 23:09

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich meinte in meiner Einleitung natürlich ".....sehr gerne zusammenfassend wie folgt:" und nicht "...sehr zusammenfassend...".

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 11.11.2008 | 08:10


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