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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Steuerrecht » Wer muß Mieteinnahmen nach Sch

Guten Tag,

meine Mutter hat das 2-Familienhaus Ihrer Mutter geerbt und nach dem Tod meiner Großmutter vor 5 Jahren an meine Schwester und mich als Schenkung uebertragen. Notariell wurde bewußt kein (!) Nießbrauch vereinbart.
1 Wohnung steht leer, 1 Wohnung ist vermietet.

Meine Eltern erhalten sämtliche Mieteinnahmen (und geben davon auch nichts an uns Kinder weiter); ebenso tragen sie auch sämtliche Aufwendungen. Meine Eltern machen als Rentner keine Steuererklärung (Freibeträge).

Meine Schwester und ich haben die Mieteinnahmen nicht steuerlich angegeben, dementsprechend aber auch keine Kosten abgesetzt.

Nun meine Fragen, die sich ausschließlich (!) auf die korrekte (möglichst geringe) Versteuerung beziehen:

- ist das alles so korrekt; d.h. sind die Mieteinnahmen meinen Eltern steuerlich zuzuordnen?
- reicht dem Finanzamt zum Nachweis, dass meine Eltern die Mieteinnahmen erhalten, der Geldfluß aus oder sollte man die praktizierte Vorgehensweise schriftlich als Vertrag fixieren? (Nießbrauch möchten wir nach wie vor nicht im Grundbuch eintragen; vertraglich die Mieteinahmen meinen Eltern garantieren ist aber kein Problem)
- wenn ja, ist dann eine bestimmte Form zu wahren oder geht das formlos - und was sollte Inhalt sein?

Danke!!!

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:
1. Fraglich ist, ob nicht allein Sie als Eigentümer auch die Einkünfte aus der Vermietung zu versteuern haben.
Es ist festzustellen, wer den Tatbestand der jeweiligen Einkunftsart erfüllt hat, und zwar sowohl in objektiver als auch in subjektiver Hinsicht.

Den objektiven Tatbestand verwirklicht, wer die rechtliche oder tatsächliche Macht hat, eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter, also hier die Wohnungen, anderen entgeltlich auf Zeit zur Nutzung zu überlassen. In subjektiver Hinsicht setzt die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine Überschusserzielungsabsicht voraus.

Hier wäre entscheidend, ob Sie Ihren Eltern eine Art "Nießbrauch" eingeräumt haben, dergestalt dass Sie rechtlich die Möglichkiet hat, dass Objekt zumindest zu vermieten und somit Ihre Mutter die Mieteinahmen versteuern muss. Es müsste zumindest eine Vereinbarung zwischen den Eigentümern und der Mutter vorliegen, wonach lediglich die Mutter das betreffende Objekt zum Zwecke der Vermietung nutzen soll, und nur diese auch in den Mietverträgen als Vermieterin auftritt. In diesem Fall würde nur die Mutter allein den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung.

Haben Miteigentümer hingegen ein Objekt gemeinschaftlich vermietet und somit den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 EStG gemeinschaftlich verwirklicht, so ist weiterhin zu untersuchen, ob sie jeweils auch den subjektiven Tatbestand erfüllt haben.

Alles andere ist Steuerhinterziehung und sollte umgehend berichtigt bzw. nacherklärt werden. Der Geldfluß alleine reicht nicht aus.
Hinsichtlich der Ausgestaltung reicht sicherlich ein "formloser" Vertrag aus, auch wenn er keine dingliche Wirkung hat. Um sicher zu gehen, sollten Sie einen notariellen Vertrag schließen, dergestalt, dass Ihre Mutter die alleinige rechtliche Möglichkeit hat, die Wohnungen zu vermieten und hier der Mietzins zusteht; Sie im Gegenzug auch alle Kosten und Instandsetzungen am Haus etc.trägt.



Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

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Patrick Hermes
Rechtsanwalt
auch Fachanwalt für Steuerrecht


Luisenstr. 25
80333 München

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