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Wem gehört was


03.12.2004 19:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,
folgende Situation: Ein Mieter hat seit Monaten nicht die Miete gezahlt. Strom und Heizung in der Wohnung sind bereits wegen nicht bezahlter Rechnungen des Mieters durch die Versorger vor Monaten abgestellt worden. Nach ausreichender Kündigungsfrist wurde dem Mieter zum 15.11.04 gekündigt. Er war schon mehrere wochen nicht mehr in der Wohnung. Trotz mehrfacher Anrufe und Terminvereinbarungen ist der Mieter bis heute nicht bereit gewesen, sich mit uns zu treffen und über eine Mietbegleichung zu reden. Alle Möbel und persönliche Sachen sind in der Wohnung. Jetzt haben wir das Schloß ausgetauscht.
Ein Teil der Möbel und Einrichtung gehört nach Anfrage bei der Familie des Mieters der Tochter des Mieters. Das könnte bewiesen werden durch entsprechende Rechnungen. Wir sind jetzt nicht bereit, die Wohnung freizugeben, um die Möbel durch den Mieter entfernen zu lassen. Wir haben sowohl mit dem Mieter als auch mit der Tochter über eine Lösung (Zahlung der 2398 Euro Mietschulden!!) geredet. Die Tochter besteht auf Ihre Einrichtungsgegenstände.
Diese Gegenstände sind aber anscheinend nur im Namen der Tochter gekauft worden, die Raten hat aber tatsächlich der Mieter bezahlt (lässt sich aber schwer nachweisen). Der Mieter ist absolut zahlungsunfähig, da er bereits (wie wir erst jetzt herausgefunden haben) über 170000 Euro Bürgschaftsschulden hat und alles, was er verdient, gepfändet wird. Er arbeitet nachweislich schwarz, damit er das Geld nimanden zu geben braucht.
Fragen:
1. Wie sieht die rechtliche Situation aus, wenn die Tochter ihre angeblichen Einrichtungsgegenstände verlangt. Müssen wir sie rausgeben, obwohl es ein Pfändungsrecht des Vermieters gibt und obwohl sie die Sachen nie benutzt hat und dem Mieter (Vater) seit zwei Jahren zur Nutzung überlassen hat? Dazu müsste die Tochter uns verklagen ? (Streitwert der angeblichen Einrichtungen der Tochter: max 1400 Euro Neupreis 2002, aktueller Wert unbekannt)Mietschulden des Vaters: 2398 Euro.
2 Es ist uns bewußt, dass wir uns mit dem Austausch des Schlosses in der Mietwohnung (und der Verweigerung des Einlasses in die Mietwohnung)auf rechtlich unsicherem Terrain bewegen, aber ich bin es leid, andauernd von den Mietern verarscht zu werden. Wir haben wir keinerlei Rechte mehr.
3 Ein Mahnbescheid zu erlassen hat sowieso keinen Zweck wegen der hohen Verschuldung des Mieters. Was können wir also rechtlich tun, damit wir wenigstens mit etwas Geld rechnen können. Im Augenblick verweigern wir die Öffnung der Wohnung. Wir bestehen auf unser Pfandrecht. Wenn alles schlecht kommt, versteigern wir alle Sachen aus der Wohnung im ebay.
Danke im voraus für die Antworten
03.12.2004 | 20:22

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

Vielen Dank für Ihre Anfrage.

1. Richtig ist, daß Sie als Vermieter ein sog. Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters haben. Dies ergibt sich aus § 562 Abs. 1 BGB.

Die Entstehung des Pfandrechts setzt u.a. voraus, daß die Sachen im Eigentum des Mieters stehen.

Problematisch ist aber, Sie das Eigentum des Mieters an den eingebrachten Sachen zu beweisen haben. Die Tatsache, daß der Mieter die Raten für die Möbel gezahlt hat, hilft Ihnen nicht. Andererseits ist es unerheblich auf wessen Namen der Kaufvertrag über die Möbel geschlossen wurde. Das Eigentum könnte später gewechselt haben.

Es ist aber im Ergebnis so, daß Sie beweisen müssen, daß der Mieter Eigentümer ist.

Außerdem dürfen Sie die Entfernung der Sachen nur verhindern, wenn die Sachen entfernt werden (vgl. § 562 b BGB). Dafür wird aber vorausgesetzt, daß die Entfernung begonnen hat.

Auf unpfändbare Gegenstände (z.B. Kühlschrank, Waschmaschine) kann sich das Vermieterpfandrecht nicht beziehen. Daher müssen Sie diese Gegenstände vorher herausgeben.

2. Sie müssen Ihren Mieter aus der Wohnung herausklagen, d.h. Sie müssen eine Räumungsklage erheben. Wenn Sie das Schloß einfach austauschen, so begehen Sie verbotene Eigenmacht, da der Mieter immer noch Besitzer der Wohnung ist. Hier könnte der Mieter u.U. eine einstweilige Verfügung beantragen.

3. Sollten Sie die Gegenstände versteigern, so hat der Eigentümer (entweder die Tochter oder der Mieter) einen Schadensersatzanspruch gegen Sie. Bei dem Mieter wäre dies nicht allzu problematisch, da Sie genügend Ansprüche gegen ihn haben und aufrechnen können.

Sie sollten sich von der Tochter darlegen und beweisen lassen, welche Gegenstände ihr gehören. Diese sollten Sie dann herausgeben.

Es tut mir leid, daß ich Ihnen keine besseren Nachricht geben kann. Das Pfandrecht ist insofern auch ein stumpfes Schwert für den Vermieter.

Beim nächsten Mal sollten Sie sich eine Kaution geben lassen. ABer auch dies hilft im Bedarfsfalle nur für einen begrenzten Zeitraum.

Mit freundlichen Grüßen
Klaus Wille
Rechtsanwalt








Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

ANTWORT VON

Köln

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