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Welche Kündigungsfrist habe ich ?


01.11.2004 18:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,
folgende Frage habe ich wegen der Kündigungsfrist meines Mietvertrages:

Das Mietverhältnis für meine Wohnung besteht seit 1.10.1996. Es handelt sich um einen Standard-Mietvertrag von Haus und Grund ohne besondere Zusätze/schriftliche Vermerke. Unter dem maßgeblichen § 2 Mietzeit und Kündigung findet sich folgende Formulierung:

"Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann beiderseits unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen***), die für beide Vertragsteile verbindlich sind, zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden. Außerordentliche Kündigungen bleiben vorbehalten."

Unter ***) findet sich dann folgendes: "Für Wohnraum z.Z.: 3 Monate bei einer Wohndauer von weniger als 5 jahren, 6 Monate bei einer Wohndauer ab 5 Jahren, 9 Monate bei einer solchen ab 8 Jahren und 12 Mon. bei einer solchen ab 10 Jahren. Für Dienstwohnungen und in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraum können andere Fristen zu beachten sein."

Weitere Regelungen gibt es nicht dazu im Vertrag. Welche Kündigungsfrist habe ich bei dieser o.g. Formulierung im Mietvertrag, 3 Monate oder 9 Monate ?

Vielen Dank im Vorraus für Antwort und Hilfe.
01.11.2004 | 19:12

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

Mieter und Vermieter können unbefristete Verträge unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen. Die Kündigungsfrist für neue Mietverträg (ab 1.9.2001) beträgt 3 Monate. Bei älteren Mietverhältnissen - also solchen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden - gilt die kurze Kündigungsfrist für den Mieter nur, wenn im Mietvertrag keine andere Kündigungsfrist vereinbart wurde.

§573c BGB n.F. regelt die neuen Fristen zur ordentlichen Kündigung. §573 c Abs. 4 BGB n.F. bestimmt, daß eine zum Nachteil de Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

Bei Ihnen wurde die Kündigungsfrist zwar geregelt, doch in einer Fußnote und dies mit dem Zusatz zur Zeit. Über den Fußnotenhinweis hat der BGH gerade mit Urteil vom 10.03.2004 entschieden. Über den Zusatz "z.Z." nicht.

Wie Sie bestimmt wissen, hatte der BGH (Az.: VIII ZR 64/03) darüber zu befinden hatte, ob 573 c Abs. 4 BGB ist auf solche Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag anzuwenden sei, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben. Der BGH hat die Anwendung des § 573 c Abs. 4 BGB n.F. verneint. .

Begründet hat der BGH dies damit, daß Vertragsbestimmungen, nach denen für das Mietverhältnis die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. maßgeblich sein sollen, eine die Kündigungsfristen betreffende mietvertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthalte. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB sei, nicht einschränkend dahin auszulegen, daß § 573 c Abs. 4 BGB auf Formularklauseln in einem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag, die hinsichtlich der Kündigungsfristen die damalige gesetzliche Regelung des § 565 Abs. 2 BGB a.F. sinngemäß wiedergeben, anzuwenden wäre.
(BGH a.a.O).

Mit anderen Worten: haben die Parteien eine Kündigungsfrist vor dem 1.9.2001 vereinbart, so ist diese gültig.

In den o.g. Urteil war aber auch der Hinweis - und dies könnte Ihnen weiterhelfen- daß die Vorinstanz argumentiert hat, bei dem Fußnotenverweis handele es sich nur um einen informatorischen Hinweis. Dies war anhand der Formulierung der Klausel möglich, aber nicht umbedingt zwingend.

Bei Ihnen erfolgte nunmehr die Einschränkung mit dem Zusatz z.Z. (= zur Zeit). Dies bedeutet, daß sich die Parteien darüber im Klaren waren, daß die Kündigungsfristen sich verlängern bzw. verkürzen können. Daher hat m.E. der Fußnotenhinweis nur informatorischen Wert.

Sie können daher mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Ich weise aber ausddrücklich darauf hin, daß die von Ihnen genutzte Klausel bisher noch nicht durch den BGH entschieden wurde und damit auch eine negative Entscheidung möglich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Klaus Wille
Rechtsanwalt
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