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Wegfall Bestandsschutz Baurecht


13.11.2014 11:00 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Tag,

ich besitze ein freistehendes und denkmalgeschütztes Haus in Leipzig. Dieses wird derzeit saniert und an erwähnenswerten Änderungen ist der Anbau von Balkonen geplant. Sonst sollen (Forderung Denkmalamt) zwei Dachgaupen wiederhergestellt werden. Im Innenbereich bleibt fast alles unverändert, lediglich im DG wird ein Speicherraum der vorhandenen Wohnung zugefügt. Die letzten großen Investitionen (Haustür und Fenster) in das Haus stammen aus 2005, seither steht es aber auch leer. Das Haus ist von der Hülle in hervorragendem Zustand. Leider liegt es inzwischen im eingeschränkten Gewerbegebiet, weil damals gepennt wurde.

Zunächst sollte eine Freistellung erfolgen, nach 5 1/2 Wochen hatte man das vereinfachte Bauantragsverfahren angeordnet. Das Bauamt hat die Genehmigung untersagt, weil im eingeschränkten Gewerbegebiet kein Wohnungsbau erlaubt sei.Man hat Angst, dass ein Mieter die Stadt in die Haftung nimmt, wenn man dort Mietwohnungsbau/-umbau genehmigt. Mein Einwand wegen Bestandsschutz wurde abgewiesen. Das Amt verfolgt hier drei Wege:
1. Durch den Leerstand sei der Bestandsschutz entfallen.
2. Durch den Anbau der Balkone entfällt der Bestandsschutz.
3. Durch die Balkone wird in die Statik eingegriffen und das Bauvolumen/Wohnfläche ändern sich.

Nun habe ich in der Literatur und den Urteilen folgende Punkte gefunden, die für den Entfall des Bestandsschutzes sprechen.
1. Der Bestand wurde aufgegeben. (Das muss durch Zeitablauf UND durch den Verfall des Gebäudes sichtbar sein.)
2. Die Kosten der Sanierung dürfen Neubau nicht überschreiten. (unstrittig)
3. Das ursprüngliche Gebäude muss erhalten bleiben (alle Schritte sind mit dem Denkmalamt abgestimmt und die Balkone entsprechen m.E. heute dem Wohnstandard).
4. Eingriffe in die Statik. (Diese müssen so groß sein, dass die Statik des gesamten Gebäudes neu berechnet werden muss.)

Wenn ich nun die Punkte des Amtes auslege, dann müsste jedes Haus, welches über einen längeren Zeitraum leer steht (hiervon gibt es hunderte in Leipzig), seinen Bestand verlieren. Derzeit werden viele dieser Häuser erstmals seit der Wende saniert und das mit Sicherheit im Bestand. Ansonsten müssten ja die Häuser abgerissen und neu gebaut werden, da bei einem Gründerzeithaus niemals Neubauniveau (Brand-, Schallschutz etc.) erreicht werden kann. Bei diesen Häusern werden überwiegend Balkone angebaut.

Nun meine Fragen:
1. Gibt es eine neuere Rechtsprechung (am besten BVerG oder aus Sachsen), wo die Grenzen des Bestandsschutzes definiert sind? Am liebsten am Beispiel Balkonanbau.
2. Verliere ich den Bestandsschutz, weil Balkone angebaut werden?
3. Kann der Anbau der Balkone im eingeschränkten Gewerbegebiet untersagt werden, weil der Bestandsschutz sich NUR auf die derzeitige Gebäudehülle beschränkt oder stellen diese eine heute zeitgemäße Erweiterung dar, die zu einer ordnungsgemäßen Nutzung nötig sind und damit vom Bestandsschutz gedeckt?

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Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst müssen Sie sich davon frei machen, auf andere Bauvorhaben zu schauen, denn ohne Kenntnis der entsprechenden Genehmigungen können Sie diese nicht zur Entscheidung heranziehen - selbst wenn dort ggfs. genehmigungsfremde Maßnahmen bisher geduldet worden sind, können Sie daraus keinen irgendwie gearteten Gleichbehandlungsgrundsatz ableiten.

Es wird also ausschließlich auf Ihr Vorhaben ankommen.



Bestandsschutz ist nur gegeben, wenn der Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt worden oder jedenfalls genehmigungsfähig gewesen ist (BVerfG, Beschl.v. 24.07.2000, Az.: 1 BvR 151/99).


Und damit beantwortet sich quasi leider auch schon die dritte Frage - Sie können den Bestandschutz nicht auf heutige Standards und zeitgemäße Erweiterungen ausweiten. Der Bestandsschutz aus Art. 14 GG, Art. 31 SächsVerf greift also nur für den vorhandenen Bestand (Sächsisches OVG, Urt.v. 05.06.2007, Az.: 1 B 106/07 und sicherlich für Sie lesenswert).


Der Leerstand wird für sich alleine betrachtet, den Bestandschutz aber keineswegs zum Erlöschen bringen, denn be der Berechnung des "längeren" Zeitraumes sind die besonderen Umstände des Falles zu berücksichtigen (BVerwG, Urt.v. 25.03.1988, Az.: 4 C 21.85) und insoweit haben Sie Recht, das gerade in den neuen Bundesländern doch etwas andere Umstände zu berücksichtigen sind.

Auch hinsichtlich der statischen Berechnung ist Ihnen zuzustimmen - es müsste eine statische Nachberechnung des gesamten Gebäudes erforderlich sein, was ja nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht der Fall sein soll.



Daher verbleibt letztlich nur der Balkonanbau:


Insoweit können Sie sich auf sogenannten aktiven Bestandsschutz berufen, wenn Ihre Sanierung und Modernisierung ein Gebäude zwar verändert (was bau Balkonanbaue vorliegt), aber dieses nur eine begrenzte und geringfügige Änderungen/ Erweiterungen ist, die den Bestand nicht wesentlich verändert.

Entscheidend ist also, dass die Identität des wiederhergestellten oder offenbar verbesserten Bauwerks mit dem ursprünglichen Bauwerk gewahrt bleibt.

Das ist natürlich immer Auslegungssache und wird auch im Ermessen der Behörde stehen.


Insoweit sollten Sie sich unbedingt mit dem Denkmalamt in Verbindung setzen (welches ja sowieso schon eingeschaltet sein dürfte).

Bestätigt dieses Ihnen schriftlich (mündliche Zusagen haben keinen Wert), das die Anbringung der Balkon die Identität des ursprünglichen Gebäudes wahrt und damit keine wesentliche Änderung im Erscheinungsbild vorliegt, wird das Bauamt seinen Ermessensspielraum dann kaum zu Ihren Lasten ausnutzen können.

Die Beibringung der Erklärung sollte also erfolgen.






Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg



Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2014 | 12:33

Guten Tag,

vielen Dank für die erschöpfende und kompetente Antwort. Mit dem Verweis auf andere Objekte wollte ich nur verdeutlichen, dass der Leerstand üblicherweise niemanden interessiert und auch der Balkonanbau problemlos gesehen wird. Ich habe aber einen "Korinthenkacker", der sogar beim vorletzten Eigentümer die Dauer des Leerstandes erfragt hat. Von außen war dieser nicht feststellbar.

Alle Schritte sind eng mit dem Denkmalamt abgestimmt und ich habe auch die schriftliche Zusage für die Ausführung der Umbaumaßnahme, inkl. der Balkone.

Auslöser war eine Fehlinterpretation der Aussage der Juristin der Stadt. Hier wurde verstanden, dass JEGLICHER Eingriff in die Statik den Bestandsschutz aufheben würde. Das ist geklärt, wobei die Juristin und das Stadtplanungsamt nun darauf hinweisen, dass die Entscheidung letztlich beim Bauamt liegt. Dieses hatte mich zuvor ans Stadtplanungsamt verwiesen. Nun bleibt das Bauamt bei der Ablehnung und sagt, dass der Widerspruch nun zum Landesamt und dann ggf. ins Rechtsverfahren geht. Das klingt nach 2 - 3 Jahren und damit meiner Insolvenz. Es gäbe auch keinen anderen Weg, da die Ablehnung in der Welt sei und nicht mehr revidiert werden DÜRFTE. Also sucht man nun nach Gründen, warum die Entscheidung korrekt war.

Wie kann ich das Amt davon überzeugen, dass gebaut werden darf? Ursprünglich war die Maßnahme im Freistellungsverfahren und anschließend wurde das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren angewiesen. Besteht die Möglichkeit, hier wieder ins Freistellungsverfahren zu kommen oder einfach einen neuen Bauantrag zu stellen? Ich glaube, in erster Linie geht es um "Gesichtswahrung."

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2014 | 12:44

Sehr geehrter Ratsuchender,


leider sind Sie nicht der Erste und Einzige, der an solche Sachbearbeiter gerät, die dann aus lauter Übermut Ihre Unwissenheit mit dem "Dann klagen Sie doch" verdeutlichen. Denn jede Entscheidung könnte revidiert werden; allein der Hinweis auf "geänderte Rechtslage" wäre dazu schon geeignet, ohne dass das näher bezeichnet werden muss und somit auch kein Imageverlust besteht


Zunachst sollte nochmals das Gespräch gesucht werden; der Architekt sollte dabei sein, die Bestätigung des Denkmalamtes sollte vorgelegt werden, um den Sachbearbeiter umzustimmen. Auch sollte angedacht werden, bereits jetzt mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt beizuziehen, der dann ebenfalls bei dem Gespräch zugegen sein sollte.

In einem solchen Gespräch kann dann auch abgeklärt werden, wie das Amt sich zu einem neuen Bauantrag (der immer möglich ist) stellen wird (falls man die Ablehnung nicht doch zurücknimmt).


Fruchtet das alles nicht, können Sie letztlich nur beim Behördenleiter vorstellig werden und müssten schlimmstensfalls die Sache tatsächlich durchklagen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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