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Wege- und Fahrrecht: Wer trägt Kosten für Herstellung des Grundstückszugangs?


09.09.2017 17:45 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Erstmalige Herstellung eines Weges im Rahmen einer entsprechenden Grunddienstbarkeit (Vertragsauslegung)


Sehr geehrte Damen und Herren,
wer trägt die Kosten der erstmaligen Herstellung eines Fahrweges/Grundstückszugangs im Rahmen eines Wege- und Fahrrechts? Käufer oder Verkäufer? Unser Fall:

Ende 2006 kauften wir ein Haus mit Grundstück unter folgenden Umständen:
Verkäufer besaß Grundstück mit 2 Häusern (Vorderhaus und Hinterhaus). Das Vorderhaus liegt direkt an öffentlicher Straße, das Hinterhaus hat keinen solchen direkten Zugang. Das Ursprungsgrundstück wurde durch Realteilung in zwei Grundstücke aufgeteilt: Eines mit dem Vorderhaus (Grundstück A), eines mit dem Hinterhaus (Grundstück B). Wir haben das Hinterhausgrundstück B gekauft, wobei ein 3m breiter Streifen als Wege-und Fahrrecht über das Grundstück A des Verkäufers als Zugang zur Straße mit vereinbart und auch als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen wurde.

Ebenfalls vereinbart, falls von Interesse: Der Eigentümer des dienenden Grundstückes A darf den Wegstreifen für gleiche Zwecke mitbenutzen, Instandhaltung und die Verkehrssicherungspflicht wird zu gleichen Teilen getragen.

Soweit so gut und sicher nicht ungewöhnlich… . Nun aber folgende Besonderheit: Unser gekauftes Grundstück B liegt direkt neben dem Grundstück der eigenen Eltern (Grundstück C), das einen eigenen Zugang zum öffentlichen Verkehrsraum hat. Zur Verdeutlichung: Unser Grundstück B liegt quasi im Sandwich zwischen A und C… . Da für uns angenehmer, haben wir von Anfang an immer den Weg über das elterliche Grundstück genommen (Ein verbrieftes Wegerecht gibt es hier aber NICHT, die Eltern haben dies quasi „geduldet"). Sprich, das Wegerecht über das Grundstück A haben wir nie genutzt bzw. nutzen müssen. Aus diesem Grund ist der vorgesehene 3m-Wegstreifen über Grundstück A auch nie so hergerichtet worden, dass er „Wege- und Fahrrecht-tauglich" ist: Dieser Streifen ist damals wie heute Bestandteil des von Eigentümer A genutzten Gartens, bewachsen mit Blumen, Gras und Sträuchern.

Aus verschiedenen Gründen können wir zukünftig den bisher genutzten Weg über das Elterngrundstück nicht mehr nutzen, weshalb wir nun doch den eigentlich angedachten Zugang über Grundstück A brauchen.

Hier taucht nun die (Streit)Frage auf, wer für die (erstmalige) Herstellung dieses Zugangs verantwortlich ist, bzw. konkret, wer die Kosten für die notwendigen Arbeiten auf Grundstück A (Beseitigung einer Mauer zur Straße, Abtragen von Mutterboden des Gartenstreifens, Schaffung von befahrbarem Untergrund mit Schotter, u.s.w.) zu übernehmen hat.

Wir sind der Ansicht, dass dies dem Eigentümer Grundstück A als Verkäufer obliegt. Wenn wir den Zugang direkt nach dem Hauskauf hätten nutzen müssen (so wie es bei jedem anderen Käufer der Fall gewesen wäre, der nicht das Elterngrundstück hätte nutzen können…), hätte diesen doch auch der Verkäufer herstellen müssen, um uns ordnungsgemäßen Zugang zum Grundstück zu verschaffen.

Frage 1: Ist unsere o.g. Ansicht richtig?
Frage 2: Gibt es Urteile zu dieser Frage?

Für eine verbindliche Auskunft herzlichen Dank im voraus!
09.09.2017 | 22:14

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst wäre zu untersuchen, ob sich aus dem notariellen Kaufvertrag (sowie der Eintragungsbewilligung der Grunddienstbarkeit) durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) die Verpflichtung des Verkäufers ergibt, den Weg zu Grundstück B herzustellen (Weg-Anlage) - eine ausdrückliche Regelung scheint ja zu fehlen. Dazu müssten insoweit der Inhalt der Vorverhandlungen, die Umstände bei Vertragsschluss und die beiden Seiten erkennbare Interessenlage des jeweils Anderen bekannt sein und rechtlich gewürdigt werden. Dem Verkäufer schien die für ihn nicht zwingend erforderliche Zuwegung jedenfalls nicht wichtig zu sein, er wollte sich eventuell nur für alle Fälle ein Mitbenutzungsrecht sichern. Die Auslegung könnte ggf. auch ergeben, dass sich der Verkäufer analog der Regelung zu den Unterhaltungskosten jedenfalls hälftig an den Herstellungskosten beteiligen muss. Vielleicht können Sie hierzu noch nachtragen.

Dann kann gefragt werden, ob sich für Sie ein Mängelbeseitigungsanspruch aus dem Kaufvertrag des Inhalts ergibt, dass der Verkäufer eine Weg-Anlage schaffen muss (auf seine Kosten). Grundsätzlich ist die fehlende Erschließung ein Sachmangel. Die Grunddienstbarkeit liegt zwar vor, doch kann (und konnte?) das Grundstück ohne Schaffung eines Weges nicht erreicht werden. Diese Beschaffenheit war aber von Anfang an bekannt, gleichwohl gibt es dazu keine ausdrückliche Regelung im Kaufvertrag. Unabhängig davon, ob die damalige Beschaffenheit der Zuwegung (d.h. ohne Weg-Anlage) so vereinbart war und damit kein Mangel vorlag oder ob sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignete (vgl. hierzu die Sachmangeldefinitionen in § 434 BGB), wussten Sie jedenfalls bei Vertragsschluss, dass sich auf Grundstück A keine Weg-Anlage befand und die Erschließung von Grundstück B damit nicht gesichert war. Schließlich greift nach nunmehr über 10 Jahren auch die Verjährung ein. Einen kaufrechtlichen Nachbesserungsanspruch, gerichtet auf die Schaffung einer Weg-Anlage, können Sie daher nicht mit Aussicht auf Erfolg geltend machen.

Zu untersuchen ist schließlich Ihre Abrede, dass der Eigentümer des dienenden Grundstückes A den Wegstreifen für gleiche Zwecke mitbenutzen darf und die Instandhaltung und die Verkehrssicherungspflicht zu gleichen Teilen getragen wird. Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung i.S.d. § 1021 BGB. Die "Instandhaltung" dürfte nur ein anderer Begriff als der Gesetzesbegriff der "Unterhaltung" sein. Zum Inhalt der Unterhaltung sagt das OLG Hamm in seinem Urteil vom 15.12.2016 - I-5 U 158/15 -, juris: "Der Begriff der Unterhaltung ist im Gesetz selbst nicht festgelegt. Er darf entsprechend dem Schutzzweck nicht zu eng aufgefasst werden, wobei die Umstände des Einzelfalls entscheidend sind. Es ist darunter im Allgemeinen jede Tätigkeit zu verstehen, die darauf gerichtet ist, die Anlage in einem ordnungsgemäßen und gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten. Hierzu können Ausbesserung und Erneuerung gehören, ja sogar eine Wiederherstellung, wenn sie dem Ersatz einer in Abgang gekommenen Anlage dient oder die alte Anlage geltenden Sicherungsbestimmungen nicht mehr entspricht. Daher zählt dazu auch die Ausbesserung einer durch Naturgewalt (z.B. Überschwemmung) ganz oder teilweise zerstörten Anlage. Den Gegensatz zum "Unterhalten" bildet die Neuherstellung." Insoweit gleichlautend das OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.12.2002 - 9 U 71/02 -, juris: "Den Gegensatz zur Unterhaltung bildet die Neuherstellung, soweit sie nicht als Ersatz für eine in Abgang gekommene Anlage dient." Aus der Eintragungsbewilligung folgt also auch kein Anspruch gegen den Verkäufer.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter

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