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Wasserschaden wird seit Monaten nicht behoben - Mietminderung?


23.12.2011 07:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Folgendes Problem:

Wohnung ganz oben unter dem Dach. Wassereintritt an der Decke im Flur rund um die Deckenlampe. Es tropft auf den Boden und auf den Schrank. Nach einem Tag sind 4 Putzlumpen patschnass. ca. 1 Meter lang, 50cm. breit.

Bisherige Vorgehensweise:

1. Problemauftritt Anfang September. Den Instandhaltungsmenschen der Gesellschaft angerufen. Er wollte einen Dachdecker auf das Dach schicken.

2. Im Oktober erneuter Wassereintritt an exakt derselben Stelle. Diesmal gleich die Dame vom Vorstandssekretariat angerufen. Die wimmelt mich an den Instandhaltungsmenschen ab. Der erzählt mir am Telefon, dass Anfang der Woche jemand die Dachluke offen gelassen hätte. Bullshit. Es regnete Mittwoch!!! Abend wieder rein. Ich solle die Decke trocknen lassen und wenn man noch Flecken sieht, würde jemand zum Streichen vorweggeschickt werden. Ich wies darauf hin, dass der Wassereintritt an und um die Deckenlampe erfolgt und es sicher nicht sinnvoll sein kann, wenn die Stromleitung unter Wasser steht. Er stimmte mir da zu und erwähnte wieder den ominösen Dachdecker.

3. War mir zu blöd also habe ich auch schriftlich einen Beschwerdebrief geschrieben. Sofortige Abstellung des Mangels. Schimmelgefahr, Brandgefahr usw. Bei erneutem Wassereintritt Mietminderung. 0 Reaktion darauf. Es kam auch nie irgendjemand zur Schadensbegutachtung vorbei und den Dachdecker kenne ich nur vom Hörensagen. Keine Ahnung, ob es den überhaupt gibt.

4. Letzte Woche war es dann wieder soweit. Hausmeister angerufen. Dachdecker :-(

5. Heute ist es wieder soweit. Tropf Tropf Tropf. Schön auf meinen Schrank und im Flur ist inzwischen eine Wasserlache.

Mir reicht es jetzt.

Ich will 2 Wochen wegfahren und habe keine Lust, dass es mir weiterhin in die Hütte regnet. Der Mangel soll behoben werden. Heißt: Es tropft nicht mehr durch die Decke. Die Minderung an sich ist mir Wuppe.

Wie hoch kann ich die Minderung, wenn zulässig, ansetzen? Brutto oder Kaltmiete? Ab wann? Auch rückwirkend? Kann ich einen Nachweis der Mängelbeseitigung "Stichwort Dachdecker" verlangen bevor ich die volle Miete wieder bezahle? Problem ist hier eben, dass der Mangel nur bei Regen auftritt. Was ist, wenn ich wieder voll bezahle und 2 Wochen später das selbe Spiel wie zuvor? Oder es fängt an zu schneien und im März, wenn es taut, steht die Hütte dann das nächste mal unter Wasser.

Danke

23.12.2011 | 08:33

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

hiermit nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen unter Berücksichtigung des dargestellten Sachverhaltes wie folgt Stellung:

Bei einem Mietmangel ist es wichtig, diesem dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Vermieter ist derjenige, der im Mietvertrag steht. Inwieweit der „Instandhaltungsmensch" oder die „Dame vom Vorstandssekretariat" diesen vertritt vermag ich nicht zu beurteilen.

Für die Vergangenheit rate ich keine Mietminderung geltend zu machen, solange sie den Mangel und Ihrem Minderungsabsicht nicht bekannt gegeben haben, weil Sie sich dann dem Argument stellen müssen, Sie hätte – stillschweigend – auf die Mietminderung verzichtet.

Die Mietminderung können Sie nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 06.04.2005 von der Bruttowarmmiete geltend machen. In welcher Höhe ist Tatbestandsfrage. Nach Ihren Schilderungen – es hängt auch davon ab, wie groß die Wohnung ist und wie groß im Verhältnis dazu der Wasserfleck - halte ich 20 % jedenfalls für vertretbar – wenn und solange der Mangel vorliegt, also die Feuchtigkeit eintritt.

Eine weitere Möglichkeit ist das drei- bis fünffache des Minderungsbetrages einzubehalten, solange bis der Schaden repariert ist. Diesen Betrag müssen Sie aber nach Instandsetzung wieder zurückbezahlen – anders als die Mietminderung.

Wichtig ist, den Vermieter vorab in Verzug zu setzen. Also schriftlich anzukündigen, dass Sie von diesem Recht Gebrauch machen, wenn der Schaden nicht behoben wird. Setzen Sie hierfür eine Frist.
Noch eine Möglichkeit besteht darin, selbst einen Handwerker zu beauftragen, der den Schaden behebt. Die Kosten müssten Sie zwar selbst verauslagen, können diese aber dann als Schadendersatzanspruch gegenüber dem Vermieter geltend machen und im Wege der Aufrechnung von der Miete abziehen.

Zu Ihrer eigenen Sicherheit würde ich die Gefährdung im Zusammenhang mit den elektrischen Leitungen abklären lassen und gegebenenfalls den Storm entsprechend abstellen (Sicherung).
Abschließend möchte ich Sie noch auf Folgendes hinweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Einblick in die Rechtslage verschafft haben zu können und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin



Nachfrage vom Fragesteller 23.12.2011 | 17:59

Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich hatte in meinem Schreiben vom Oktober dem Vermieter den Mangel via Einschreiben mit Rückschein angezeigt und um sofortige Behebung des Mangels gebeten. Im Falle eines erneuten Wassereintritts hatte ich geschrieben, dass ich dann eine Mietminderung vornehmen werde. Die Höhe hatte ich nicht beziffert. Ist dies ausreichend oder muss ich nochmal eine Frist (-7.01.12?) setzen mit exakter Nennung der 20% Mietminderung? Eine Reaktion damals erfolgte nicht.

Könnten Sie noch einen Einzeiler zu folgenden Fragen schreiben: "Problem ist hier eben, dass der Mangel nur bei Regen auftritt. Was ist, wenn ich wieder voll bezahle und 2 Wochen später das selbe Spiel wie zuvor?" Kann ich also bei erneutem Auftritt annehmen, dass der Schaden doch nicht behoben wurde und die Minderung dann erneut, auch rückwirkend, vornehmen?

Danke und Frohes Fest

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2011 | 17:56

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre Weihnachtswünsche, ich hoffe Sie hatten geruhsame Feiertage.

Hiermit nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:
Bezüglich der Minderung können Sie meiner Meinung nach rückwirkend mindern – ab Mängelanzeige.

Anders beim Schadensersatzanspruch: Hier muss der Vermieter noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen werden und die Ersatzvornahme angekündigt werden, wenn der Schaden nicht bis zu einer bestimmten Frist behoben worden ist.

In Ihrem Fall können Sie die Miete nach meinem Dafürhalten nur im Nachhinein, also für den vergangenen Monat mindern, weil Sie erst dann die Auswirkung des Mangels und die Höhe der Minderung feststellen können. Gemindert kann nur wenn Wasser eintritt bzw. solange die Decke feucht ist/wird.

Ich hoffe Ihnen nun weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen einen gelungenen Start in das Neue Jahr 2012 und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Astrid Hein
Rechtsanwältin


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