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Wasserschaden vom Nachbarhaus


| 18.11.2008 23:28 |
Preis: ***,00 € |

Versicherungsrecht, Privatversicherungsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,
an meinem Mietsreihenhaus ist es zu einem Wasserschaden gekommen, durch einen Rohrbruch des im Nachbarhaus gelegenen angrenzenden Badezimmers verursacht. Erste Feuchteschäden wurden bereits Mitte 2006 auf "meiner Seite" bemerkt und in der Zwischenzeit durch 2 Installateure leider als aufsteigende Kellerfeuchte fehldiagnostiziert. Eine Information an die Eigentümerin erfolgte ebenfalls 2006. Nun gibt es Probleme mit der Versicherung:
Ich habe meine Wohngebäudeversicherung Mitte 2006 gewechselt und habe bei der neuen Versicherung einen Selbstbehalt vereinbart. Weder die Wohn- und Hausbesitzerhaftpflichtversicherung der Eigentümerin des Nachbarhauses noch meine alte oder neue Versicherung fühlen sich richtig zuständig und schieben die Angelegenheit hin und her.
Meine Fragen:
- Da der Schaden wahrscheinlich zum Zeitpunkt meiner "alten" Versicherung auftrat, muss diese eintreten? Diese Version wäre mir am liebsten, da dann der Selbstbehalt meiner neuen Versicherung nicht eintreten würde. Welche Versicherung würden Sie mir raten?
- Kann ich auch die Rechnungen aus 2006, wo erfolglos nach der Ursache geforscht wurde, ersetzt verlangen?
- Es wurde mir angekündigt, dass bei den Renovierungsarbeiten ein Abzug Neu-für-Alt vorgenommen werde. Das ist soweit klar. Bezieht sich dieser Abzug auch anteilig auf die Lohnkosten oder nur auf die Materialkosten?
- Die Wohnung ist zur Zeit nicht vermietet, u.a. auch, da zuvor der Nässeschaden behoben werden soll. Unter welchen Umständen kann ich einen anteiligen Mietausfall geltend machen?
- Ich würde gerne möglichst bald mit den Sanierungsarbeiten beginnen. Kann ich einfach eine Firma damit beauftragen oder darf die Versicherung die jeweiligen Firmen zu evtl. günstigeren Konditionen bestimmen?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

Mit freundlichen Grüßen
Ein Ratsuchender
Sehr geehrter User,
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

Da der Schaden wahrscheinlich zum Zeitpunkt meiner "alten" Versicherung auftrat, muss diese eintreten?

Die alte Versicherung ist zuständig. Es kommt allein auf den Schadenseintritt an.

Welche Versicherung würden Sie mir raten?

Melden Sie den Schaden vorsorglich bei allen Versicherungen.

Kann ich auch die Rechnungen aus 2006, wo erfolglos nach der Ursache geforscht wurde, ersetzt verlangen?

Kosten, die der Abwendung oder Minderung von Rohrbruch- oder Leitungswasserschäden dienen (Rettungskosten bzw. Suchkosten), sind gem. § 2 Nr. 1c) VGB 88 erstattungsfähig. Ob die Handwerkerrechnungen der Regelung unterfallen ist zu prüfen. Es kommt hier auf die Einzelheiten an.


Bezieht sich dieser Abzug Neu- für -Alt auch anteilig auf die Lohnkosten oder nur auf die Materialkosten?

Es gibt in der Gebäudeversicherung keinen Abzug alt für neu.

Nach § 7 Nr. 1b VGB 62 hat die Beklagte bei Beschädigung versicherter Sachen für die Kosten der Reparatur, höchstens jedoch für den Versicherungswert der betroffenen Teile, aufzukommen. Bei der Reparatur einer teilweise beschädigten Sache bemisst sich der Umfang der zu entschädigenden Reparaturkosten nach den Geboten der Erforderlichkeit und Zumutbarkeit. Entscheidend ist, was ein nicht versicherter Gebäudeeigentümer investiert hätte. Deshalb kann der Versicherungsnehmer nach der Rechtsprechung nicht die Kosten für die komplette Neuverfliesung eines einheitlich gefliesten Badezimmers verlangen, wenn dies außer Verhältnis zu der optischen Beeinträchtigung steht, die verbleibt, wenn z.B. nur der beschädigte Fußboden neu verfliest wird (OLG Düsseldorf v. 3.8.1993 – 4 U 243/92, OLGReport Düsseldorf 1994, 7 = VersR 1994, 670; OLG Köln r+s 2005, 422 m. ablehn. Anm. d. Schriftleitung; AG Amberg NVersZ 2001, 91; Kollhosser in: Prölss/Martin, VVG, 27. Aufl., § 7 VGB 62 Rz. 1).

Ausgehend vom Vorliegen eines Teilschadens sind gem. § 15 Nr. 1b) VGB 88 auch bei einer gleitenden Neuwertversicherung (lediglich) die notwendigen Reparaturkosten zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalls zzgl. einer Wertminderung, die durch die Reparatur nicht auszugleichen ist, zu ersetzen, höchstens jedoch der Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalls; die Reparaturkosten werden gekürzt, soweit durch die Reparatur der Versicherungswert der Sache ggü. dem Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalls erhöht wird. Neben den notwendigen Reparaturkosten, worunter diejenigen Kosten zu verstehen sind, die für eine Wiederherstellung des früheren Zustandes erforderlich sind (Martin, Sachversicherungsrecht, 3. Aufl., R III, Rz. 13), ist somit auch eine eventuell durch die Reparatur nicht auszugleichende Wertminderung zu berücksichtigen, wobei allerdings der Versicherungswert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalls eine Obergrenze bildet.


Die Wohnung ist zur Zeit nicht vermietet, u. a. auch, da zuvor der Nässeschaden behoben werden soll. Unter welchen Umständen kann ich einen anteiligen Mietausfall geltend machen?

Nach den üblichen Vertragsbestimmung ersetzt der Versicherer den Mietausfall einschließlich fortlaufender Mietnebenkosten, wenn Mieter von Wohnräumen infolge des Versicherungsfalls berechtigt sind, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern.
Auf Ersatz des Mietausfallschadens für leerstehende Wohnungen besteht danach kein Anspruch. Nach dem aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers ohne versicherungsrechtliche Vorkenntnisse unmissverständlichen Wortlaut – „wenn Mieter berechtigt sind” – wird nur der Mietausfall für Wohnungen/Zimmer ersetzt, die zur Zeit des Eintritts des Versicherungsfalls tatsächlich vermietet sind (so zuletzt OLG Schleswig, Urt. v. 31.07.2008 - 16 U 10/08). Es kommt also darauf an, ob am Tag des Schadenseintritts die Wohnung vermietet war. Wenn ja ist der Mietausfall für die Zeit der Sanierung zu erstatten, egal wann die Sanierung erfolgt.

Hier ist aber stets der im Einzelfall vereinbarte Vertragstext (Versicherungsbedingungen) genau zu prüfen.


Kann ich einfach eine Firma damit beauftragen oder darf die Versicherung die jeweiligen Firmen zu evtl. günstigeren Konditionen bestimmen?

Nein!! Hier ist Vorsicht geboten.

”Bei Eintritt eines Versicherungsfalles” hat der Versicherungsnehmer z.B. nach § 20 Ziff. 1a VGB 88 den Schaden dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen und nach § 20 Ziff. 1e VGB 88 Veränderungen der Schadensstelle möglichst zu vermeiden, solange der Versicherer solchen Veränderungen nicht zugestimmt hat. Sowohl die Obliegenheit zur Schadensanzeige als auch das Veränderungsverbot setzen mithin voraus, dass der Versicherungsnehmer Kenntnis von denjenigen Umständen oder Tatsachen hat, die die Anzeigeobliegenheit und das Veränderungsverbot auslösen. Das ist bei Ihnen der Fall. Fangen sie mit der Sanierung ohne das „OK“ der Versicherers an, können sie den Versicherungsschutz verlieren.

Lehnt die Versicherung die Leistung endgültig ab, können sie ohne Rücksicht auf den Versicherer sanieren und die Kosten später einklagen.



Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben sie Verständnis dafür, dass ohne die genaue Kenntnis der wohl umfangreichen Unterlagen/ Verträge nur allgemeine Ratschläge erteilt werden können. Die Plattform 123 Recht kann eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen.

Nachfrage vom Fragesteller 24.11.2008 | 20:55

Sehr geehrter Herr Muhr,
besten Dank für Ihre hilfreiche Antwort.
Ich habe noch folgende Nachfragen:
-Die Haftpflichtversicherung des Nachbarn hat signalisiert, den Schaden übernehmen zu wollen. Wie sähe es denn hier aus mit einem Abzug Neu-für-Alt? Bezieht sich dieser nur auf die Materialkosten oder auch auf die Lohnkosten?
- Natürlich werde ich nicht einfach eine Firma bauftragen. Die Frage bezog sich darauf, ob die Versciherung selber eine Firma aussuchen kann oder ich frei wählen kann, auch wenn meine Firma teurer wäre?
- Da es sich um einen Haftpflichtschaden handelt, kann ich bei Nichteinigung z.B. Sie mit der weiteren Abwicklung beauftragen, wobei die Versicherung die Kosten tragen muss?

Ich bedanke mich für die Präzisierungen.

Mit freundlichen Grüßen
Der Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.11.2008 | 23:02

Sehr geehrter User,
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich beantworte ihre Nachfragen wie folgt:

1. Die Haftpflichtversicherung des Nachbarn hat signalisiert, den Schaden übernehmen zu wollen. Wie sähe es denn hier aus mit einem Abzug Neu-für-Alt?

Es kommt auf den Anspruch an:

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht gem. §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen.

Unter diesen Voraussetzungen gewährt die Rechtsprechung den Ausgleichsanspruch über die Immissionsfälle des § 906 BGB hinaus auch bei Grobimmissionen (vgl. BGH Urt. v. 19. 4. 1985 – V ZR 33/84, WM 1985, 1041 – Wasserrohrbruch). Der Anspruch ist jedoch wie in den Fällen des § 906 BGB subsidiär, setzt also voraus, dass der Eigentümer oder Besitzer aus besonderen Gründen gehindert ist, die Einwirkungen gem. §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden. Ein faktischer Duldungszwang genügt. Er kann sich u. a. daraus ergeben, dass der Betroffene die abzuwehrende Gefahr nicht rechtzeitig erkannt hat und auch nicht erkennen konnte.

Die analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB auf rechtswidrige Grobimmissionen, die aus tatsächlichen Gründen nicht rechtzeitig abgewehrt werden können, dient wie die unmittelbare Anwendung der Vorschrift dem Ausgleich gleichrangiger Nachbarinteressen als Ausdruck der Situationsgebundenheit der Grundstücke und beruht auf dem Gedanken, dass im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis der betroffene Eigentümer oder Nutzer bei einer nicht abwehrbaren, vom Nachbargrundstück ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf sein Grundstück nicht schlechter stehen darf als bei einer rechtmäßigen Einwirkung. Deswegen hat der Senat sowohl die durch einen technischen Defekt an elektrischen Leitungen verursachten Brandschäden an dem benachbarten Haus (BGH, Urt. v. 11. 6. 1999 – V ZR 377/98, MDR 1999, 1132 = NJW 1999, 2896 [2897]) als auch die Wasserschäden infolge eines Rohrbruchs auf dem Nachbargrundstück (BGH, Urt. v. 19. 5. 1985 – V ZR 33/84, WM 1985, 1041) für ausgleichspflichtig angesehen.

Gemessen an diesen Grundsätzen ist der Nachbar verpflichtet, die aus dem Wasserrohrbruch entstandenen Schäden angemessen auszugleichen. Die hierdurch an dem Grundstück, dem Gebäude und an der Betriebseinrichtung verursachten Sachschäden übersteigen hier wohl das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Einwirkung.

Die Anspruch geht aber nicht auf Schadensersatz, sondern auf Ausgleich der Beeinträchtigung, den sie auf Grund des Ereignisses erlitten haben oder noch erleiden können.

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist auf eine angemessene Entschädigung in Geld gerichtet. Seine Höhe ist nach den Grundsätzen über die Enteignungsentschädigung zu bestimmen. Besteht die Einwirkung in einer Substanzschädigung, kann der Entschädigungsanspruch auf vollen Schadensersatz gehen und den Ausgleich der Folgen umfassen, die sich aus der Beeinträchtigung der Nutzung des betroffenen Grundstücks entwickeln. Dies ist bei der Beeinträchtigung der gewerblichen Nutzung eines Grundstücks regelmäßig die Ertragseinbuße, die aus dem Schadensereignis folgt (BGH v. 23. 2. 2001 – V ZR 389/99). Auch in diesem Fall ist die Verpflichtung zur Ausgleichsleistung nach den Grundsätzen des Nachbarrechts mit einem Schadensersatzanspruch jedoch nicht notwendig deckungsgleich. Es besteht vielmehr Raum für eine wertende Entscheidung, die zu einem Zurückbleiben des Ausgleichsanspruchs hinter einem Anspruch auf Schadensersatz führen kann. Hier spielt also der Abzug „neu für alt” keine Rolle

Bei Verschulden (eher unwahrscheinlich) des Nachbarn kann sich ein Anspruch aus §823 BGB ergeben. Hier kommt der Abzug „neu für alt” in betracht.

Bezieht sich dieser nur auf die Materialkosten oder auch auf die Lohnkosten?

Eine Begrenzung der Schadensersatzpflicht ist nur geboten, wenn man einen ungerechtfertigten Vorteil aus dem Schadensereignis ziehen würde. Vermögensvorteile, die erst durch die Ersatzleistung des Schädigers entstehen, also auf der Ebene der Schadensbeseitigung liegen, werden nach den Regeln über einen Abzug „neu für alt” ausgeglichen. Die geschuldete Ersatzleistung geht insb. bei der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (§ 249 BGB) häufig über die Beseitigung des effektiv verursachten Schadens hinaus und führt so zu ausgleichsbedürftigen Wertzuwächsen bei dem Geschädigten. Solche Wertzuwächse, infolge der Art des Ausgleichs entstehenden Vorteile werden durch einen Abzug „neu für alt” berücksichtigt. Dabei geht es nicht um die Materialkosten oder die Lohnkosten. Es geht um den Wertzuwachs an der wiederhergestellten Sache. Dieser berechnet sich nicht nach den Materialkosten oder den Lohnkosten.

Die Frage, ob die Voraussetzungen dieser zu einem Wertausgleich führenden Vorschrift erfüllt sind, ist im Einzelfall aufgrund einer Gegenüberstellung des für die Restitution erforderlichen Aufwandes und des Verkehrswertes (Wiederbeschaffungswertes) der zu ersetzenden Sache zu beantworten. Dabei ist, wenn die (Wieder-) Herstellung auf Seiten des Geschädigten zu einer Wertsteigerung und damit über einen Abzug „neu für alt” zu einer entsprechenden Verringerung seines Zahlungsanspruches aus § 249 S. 2 BGB führt, nur dieser verkürzte Anspruch gegenüber dem Verkehrswert auf die Waagschale zu legen.


Die Frage bezog sich darauf, ob die Versicherung selber eine Firma aussuchen kann oder ich frei wählen kann, auch wenn meine Firma teurer wäre?

Sie können die Firma im Haftpflichtfall frei wählen, soweit sich deren Preise im Rahmen des ortsüblichen halten. Also lieber zwei Vergleichsangebote einhohlen.

Da es sich um einen Haftpflichtschaden handelt, kann ich bei Nichteinigung z.B. Sie mit der weiteren Abwicklung beauftragen, wobei die Versicherung die Kosten tragen muss?

Sollten sie ihre Ansprüche nicht durchsetzen können, bin ich gerne bereit den Fall zu einem guten Abschluss zu bringen.

Im Falle des Obsiegens muss der Nachbar (bzw. die dahinter stehende Haftpflichtversicherung) meine Kosten erstatten.

Bewertung des Fragestellers 27.11.2008 | 10:22


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