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Wasserschaden nach Verkauf einer gebrauchten Immobilie


28.12.2008 12:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Zur Sachlage :

An unserem freistehendem Einfamilienhaus, Baujahr 1964 wurden im Herbst 2007 diverse Renovierungsarbeiten vorgenommen. U.a. wurde im Keller im Bereich Kellertreppe/Wand eine bereits seit ein paar Jahren vorhandene Stelle saniert, an der Feuchtigkeit bzw. Wasser in den Kellerbereich eingedrungen war.
Nach der Begutachtung durch einen Spezialisten für Bauwerksabdichtung wurde von außen drückendes Wasser als Ursache für die eindingende Feuchtigkeit vermutet.
Daraufhin hat eine Fachfirma die Stelle im Schleierinjektions-Verfahren abgedichtet. Dazu wird ein schnell reagierendes Poly Acrylatgel über Injektoren und Bohrkanäle in das Erdreich vor dem Bauwerk gepresst und bildet dort einen Abdichtungsschleier. Sollte der Abdichtungsschleier im ersten Anlauf nicht zu 100% dicht sein können -laut Vertrag- kostenpflichtige Nachinjektionen notwendig sein.
Bis 09/2008 wurde von uns kein neues Eindringen von Feuchtigkeit festgestellt, der sanierte Bereich war absolut trocken. Für uns war zu diesem Zeitpunkt die Sanierung erfolgreich verlaufen.
Im 10/2008 wurde das Haus dann verkauft.
Bei Vertragsschluss wurde jedoch nicht auf die vorgenommenen Renovierungen bzw. Reparaturen hingewiesen. Ebenfalls wurden bei der Begutachtung des Hauses durch den Käufer keine Schäden festgestellt.
Am 20.12.08 hat dann der Käufer erneutes Eindringen von Feuchtigkeit im o.g. Bereich festgestellt und uns darüber informiert.

Für uns als Verkäufer stellt sich jetzt die Frage nach der Rechtslage:

1. Welche Ansprüche hat der Käufer des Hauses gegen uns.
2. Haben wir gegebenenfalls Ansprüche gegen die ausführende Firma.
3. Sollten Nachinjektionen notwendig sein, wer muss die Kosten dafür tragen?

Besten Dank im voraus!

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Guten Tag,

1. Wenn Sie den Käufer nicht auf den Schaden hingewiesen oder insoweit einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben, dann haften Sie für den Mangel. Der Käufer hat zunächst einen Anspruch auf Nachbesserung, d. h. kann Sie auffordern, den Mangel zu beseitigen. Die Kosten für die Nachbesserung trägt immer der Verkäufer.

2. Sofern die Injektion grundsätzlich als Mittel der Wahl nicht geeignet war oder die Ausführung nicht dem anerkannten Stand der Technik entsprach, haben Sie Regressansprüche gegen den Unternehmer. Da Sie inzwischen über das Grundstück nicht mehr verfügungsbefugt sind, dürfte insoweit vor allem ein Schadensersatzanspruch in Betracht kommen. Sie können also ggfs. Regress für die Kosten verlangen, die Sie wegen des Mangels gegenüber dem Käufer aufbringen müssen.

3. Die Kosten müssen Sie tragen.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2008 | 13:22

Sehr geehrter Herr Juhre,

im Kaufvertrag steht folgendes: "Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt in dem Zustand, in dem sich dieser zur Zeit der Übergabe befindet. Der Käufer kauft das Haus in dem gegenwärtigen gebrauchten Zustand. Der Käufer hat das Kaufpbjekt ausführlich besichtigt. Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes sowie der mitverkaufetn beweglichen gegenstände werden ausgeschlossen."

Das wäre doch der von Ihnen genannte Gewährleistungsausschluss?

Mit besten Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2008 | 14:43

Die Frage ist hier allerdings, ob Sie sich auf diesen Gewährleistungsausschluss auch werden erfolgreich berufen können:

Zunächst schließt die Besichtigung des Grundstücks nur Gewährleistungsrechte hinsichtlich solcher Mängel aus, die der Käufer auch tatsächlich wahrnehmen konnte. Versteckte Mängel, die mit bloßem Auge nicht erkennbar waren, sind davon also nicht umfasst.

Zweitens kann sich ein Verkäufer auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel verschwiegen hat (§ 444 BGB). Davon würde ich hier ausgehen: Es genügt schon, dass der Verkäufer den Mangel für möglich hält, was hier in der Form gegeben ist, dass Sie mit Nachinjektionen rechnen mussten. Hierüber hätten Sie den Käufer aufklären müssen.

Am besten wird es sein, wenn Sie den Käufer nachträglich über den Mangel und Ihre bereits ausgeführten Maßnahmen zur Beseitigung aufklären und ein Vergleichsangebot machen. Eine Vereinbarung sollte dann schriftlich festgehalten werden.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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