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Wasserschaden | Mietminderung


| 12.12.2012 08:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag.

Ich habe folgendes Problem:
Am 15.11.12 trat in meiner Wohnung ein Wasserschaden auf. Die Wohnung über mir wurde beim Wechseln der Wasserzähler "geflutet".
Betroffen sind in meiner Wohnung Bad, Flur und Küche. Dort wurden am 03.12.12 die Zwischendecken, und im Flur das Laminat abgerissen. Seit dem stehen in Bad und Küche Trocknungsgeräte die 24h laufen sollen und auch laufen. Laut Handwerkerfirma ca. 14 Tage.
Danach sollen die Räume wieder in den Ursprungszustand versetzt werden.
Zusätzlich wurde eine "Probebohrung" in die Zwischendecke des Wohnzimmers vorgenommen um zu prüfen ob es dort auch einen Wassereinbruch gab. Dies war nicht der Fall. Allerdings klafft dort nun ein Loch von ca. 20x60 cm.

Die Mietbeeinträchtigungen betreffen Bad, Flur und Küche (ca. ein Drittel der Gesamtmietfläche) hinsichtlich der fehlenden Zwischendecke und den Flur zusätzlich bezüglich des fehlenden Laminats.
Die Geräuschbeeinträchtigung durch die 24h laufenden Trocknungsgeräte betreffen die gesamte Wohnung.

Mein Vermieter weiß Bescheid und koordiniert die Versicherungsangelegenheiten und Handwerkerarbeiten, da er in einem anderen Bundesland sitzt, größtenteils über Personen seines Vertrauens hier vor Ort.

Meine Fragen:

1. Muss ich den Schaden, um später eine Mietminderung durchzusetzen, nochmals explizit schriftlich melden, obwohl der Vermieter Bescheid weiß? Muss ich die Mietminderung ankündigen?

2. Welche prozentuale Höhe an Mietminderung wäre bei obigen Sachverhalt angebracht?

3. In einer Mail vom 27.11.12 stellt der Vermieter in Aussicht, das die Schäden bis Weihnachten behoben sind. Gestern, am 11.12.12, war ein Maler hier um sich für ein Angebot (neue Zwischendecken und Malern) umzusehen. Seiner Aussage nach ist mit einer Behebung des Schadens in diesem Jahr nicht mehr zu rechnen.
Wegen der Neuverlegung des Laminats hat sich noch niemand gemeldet.
Ich möchte den Vermieter nun terminlich in Verzug setzen damit die Wohnung bis Weihnachten (alternativ auch bis Silvester) wieder in den Ursprungszustand versetzt wird.
Wäre das zu kurzfristig und für den Vermieter nicht zumutbar? Was passiert, wenn der Vermieter die gesetzte Frist verstreichen lässt oder sie für nicht realistisch hält?

Ich bedanke mich vorab und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Matthias V.
Sehr geehrter Ratsuchender,

da dem Vermieter die beschrieben Umstände bekannt sind, müssen Sie diese nicht "melden". Sie sollten aber in der Lage sein, in einem möglichen Gerichtsverfahren zu beweisen, dass der Vermieter Bescheid wusste. In Ihrem Fall gehe ich davon aus, dass dies der Fall ist. Da die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch augenblicklich erheblich gemindert ist, sind Sie gemäß § 536 Abs. 1 S. 2 BGB nur zur Zahlung einer geminderten Miete verpflichtet. Diese Rechtsfolge tritt "automatisch" ein. Eine Ankündigung der Mietminderung oder ähnliches ist nicht notwendig. Sie können nun entweder nur eine geminderte Miete entrichten oder die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung entrichten und den zu viel gezahlten Betrag später zurückfordern.
Bemessungsgrundlage für die Höhe der Minderung ist die Bruttokaltmiete. Die Höhe der Minderung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles. Sie schreiben, dass im wesentlichen Flur, Bad und Küche betroffen sind und die Beeinträchtigungen durch Lärm die gesamte Wohnung betreffen.

Ausgehend von diesen Informationen empfehle ich Ihnen vorerst von folgenden Werten auszugehen:

Flur: 5 %
Küche: 10 %
Bad: 10 %
Lärm: 30 %

Somit ergäbe sich augenblicklich eine Minderung der Miete um insgesamt 55 %. Sollte Ihr Vermieter die von Ihnen geltend gemachte Minderung nicht akzeptieren, dann empfehle ich Ihnen die Minderung gerichtlich feststellen zu lassen.

Der Vermieter ist gefordert die vorhanden Mängel umgehend zu beseitigen. Tut er dies nicht und mahnen Sie ihn dafür ab, so kommt er in Verzug. Wenn der Vermieter in Verzug ist, können Sie gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB die Mängel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Bitte beachten Sie aber, dass der Vermieter gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug kommt, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Somit besteht kein Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung, wenn die Beseitigung der Mängel nicht bis Weihnachten möglich sein sollte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen. Sollte etwas unklar geblieben sein, dann zögern Sie bitte nicht, die Möglichkeit der Nachfrage zu nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Manuel Rambeck

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 12.12.2012 | 11:47

Sehr geehrter Herr Rambeck,

vielen Dank für Ihre Antworten.

Gestatten Sie bitte noch eine Nachfrage:

"Bitte beachten Sie aber, dass der Vermieter gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht in Verzug kommt, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Somit besteht kein Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung, wenn die Beseitigung der Mängel nicht bis Weihnachten möglich sein sollte."

Ist es vertretbar, dass sich der Vermieter mehr als ein Angebot einholt, wenn der einzige Handwerker den er bisher mit einer Angebotserstellung beauftragt hat nicht in der Lage ist die Reparaturen bis zu dem von mir gesetzten Termin zu erledigen? Und müsste er die Kosten übernehmen, wenn ich einen Handwerker finde, der dies fachgerecht zum von mir gesetzten Termin schafft?

Mit freundlichen Grüßen
Matthias V.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.12.2012 | 12:09

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

der Vermieter dürfte verpflichtet sein mehr als ein Angebot einzuholen. Unterlässt er dies und verzögert sich aufgrund dessen die Mangelbeseitigung, gerät er mit dieser in Verzug. Sie sollten Ihren Vermieter gegebenenfalls auf die Möglichkeit der Mangelbeseitigung durch andere Handwerker aufmerksam machen und ihn hierzu unter Fristsetzung auffordern. Weigert sich der Vermieter ohne sachlichen Grund diese Möglichkeit wahrzunehmen, können Sie selbst einen Handwerker beauftragen und die Ihnen dadurch entstehenden Kosten dem Vermieter gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Rechnung stellen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Manuel Rambeck

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.12.2012 | 12:15


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