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Warmwasserkosten-Abrechnung als reinstes Lotteriespiel?


| 11.11.2014 14:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

ich besitze seit bald 20 Jahren eine leerstehende Eigentumswohnung ohne jeglichen Warmwasserverbrauch. Die zwei gängigen, aber heutzutage antiquierten Warmwasserzähler (mechanisch) neigen dazu, bei ständigem Stillstand sich wegen Kalkablagerungen festzusetzen und sogar nach einem Austausch u.U. schon vor der nächsten Ablesung gleich wieder defekt zu sein.

Es ist daher ständig dem reinen Zufall überlassen, ob die Hausverwaltung in der Jahresabrechnung für den Warmwasserverbrauch einen "geschätzten" Betrag von gut 300 Euro (den Gebäudedurchschnitt) berechnet oder den wirklichen Betrag, nämlich nichts. Der erste Fall tritt schon dann ein, falls nur einer der zwei Zähler festsitzt, der zweite, falls beide funktionieren.

Mir ist bewußt, daß die Hausverwaltung (nicht ansprechbar, 150 Wohnungen) damit natürlich die für die WEG bei weitem günstigste der drei Schätzmöglichkeiten aus § 9a Abs. 1 HeizkostenV wählt, und daß man ihr ein solches Vorgehen, falls es rechtmäßig sein sollte, gar nicht mal unbedingt zum Vorwurf machen kann. Für mich wäre selbstverständlich die Schätzmöglichkeit, die sich an dem Verbrauch in den Vorjahren (= Null) orientiert, entschieden günstiger.

Deshalb lautet meine Frage an Sie: Ist ein solches Lotteriespiel denn wirklich rechtmäßig?

Mit freundlichen Grüßen

Der Fragensteller
11.11.2014 | 16:45

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

es kommt darauf an, wer für den Betrieb der Zähler zu sorgen hat.

Liegt es in Ihrem Einflussbereich als Eigentümer und haben Sie für die Funktionsfähigkeit Sorge zu tragen, so sind Ausfälle natürlich ärgerlich, allerdings ist die Bestimmung in § 9a eindeutig, dass sodann der Schätzwert zugrunde gelegt werden kann. Dieser orientiert sich dann an den anderen Wohnungen, wenn keine anderen Anhaltspunkte vorliegen.
Hier könnten Sie allerdings probieren, den Schätzwert nach unten zu korrigieren, indem Sie Zeugen eidesstattliche Versicherungen abgeben lassen und anderweitig den Leerstand beweisen.
Bei eigener Verantwortlichkeit hält sich allerdings "das Mitleid der Verwaltung und auch der Gerichte in Grenzen", sodass ich Ihnen von einem Rechtsstreit ohne Rechtsschutzversicherung abraten würde.

Wenn die Hausverwaltung allerdings für den ordnungsgemäßen Betrieb der Zähler verantwortlich ist, so können und sollten Sie diese verpflichten, ordnungsgemäße Zähler einzubauen. Notfalls und bis zum Wechsel könnten Sie mittels Zeugen beweisen (wie zuvor genannt), dass keine Heizleistungen vorgenommen waren und daher der Schätzwert nicht zutrifft.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung,
da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2014 | 19:04

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

die Hausverwaltung als Vertreterin der Wohnungseigentumsgesellschaft (WEG) ist bei mir für den ordnungsgemäßen Betrieb der Zähler verantwortlich.

Sie schreiben nun, ich könnte und sollte die Hausverwaltung verpflichten, "ordnungsgemäße" Zähler einzubauen. Was sind "ordnungsgemäße" Zähler? Meinen Sie damit modernere elektronische Zähler (wie sie durchaus verfügbar wären), die bei Stillstand nicht mehr verkalken können?

Oder meinen Sie das Ersetzen der alten defekten Zähler, die durchaus auch eine PTB-Zulassung besitzen und vor ihrem Defekt geeicht waren, durch neue, funktionierende, die jedoch wieder vom gleichen Typ sind (mechanisch)? Ein solcher Zählertausch wird bei mir von der Hausverwaltung ohnehin angestoßen, bringt aber überhaupt nichts, da sich ja immer erst beim Zählerablesen am Jahresende der Defekt herausstellt, und selbst bei unmittelbar anschließendem Tauschen nach dem Ablesen ist dann das "Kind schon in den Brunnen gefallen" und die 300 Euro sind für mich fällig geworden.

Für eine Klärung des Begriffs "ordnungsgemäße Zähler" wäre ich Ihnen dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Der Fragensteller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2014 | 19:13

Sehr geehrter Fragesteller,

die Hausverwaltung hat sich auch den speziellen Begebenheiten der Hauseigentümer anzupassen.

Wenn mit den "Standard-Zählern" bei Nicht-Betrieb nicht gewährleistet werden kann, dass diese am Ende der Abrechnung noch ordnungsgemäß abzulesen sind, dann hat die Hausverwaltung die Pflicht, Ihnen entsprechende modernere Zähler (elektronisch oder in welcher Form auch immer, die jedenfalls bei Nichtbetrieb nicht verkalken können) einzubauen, wobei Ihnen dann eventuell die Mehrkosten auferlegt werden können, da Sie die Wohnung nicht in der Weise nutzen, wozu sie eigentlich bestimmt ist.

Dies dürfte aber im Zweifel immer noch sehr viel billiger sein, als stets die Schätzsumme zu zahlen.

Die Aufforderung des Tausches sollte schriftlich mit Fristsetzung von 3 Wochen erfolgen. Anbieten würde ich eine Kostenübernahme, solange die Zähler getauscht werden und die Gemeinschaft die Ablesung anerkennt.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall weitere rechtliche Hilfe brauchen sollten,
schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber auch weiterhin bei kostenfreien Nachfragen zur Verfügung stehen möchte und meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.11.2014 | 13:41


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"Nach einer zunächst etwas negativen Bewertung habe ich eine E-Mail von RA Hoffmeyer erhalten, in der er mir anbot, mir mit zusätzlichen Nachfragen oder auch telefonisch weiterhelfen zu wollen. RA Hoffmeyer ist sehr hilfsbereit und konnte auf diese Weise die für mich entscheidende Frage dann doch noch klären."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 14.11.2014
4,8/5.0

Nach einer zunächst etwas negativen Bewertung habe ich eine E-Mail von RA Hoffmeyer erhalten, in der er mir anbot, mir mit zusätzlichen Nachfragen oder auch telefonisch weiterhelfen zu wollen. RA Hoffmeyer ist sehr hilfsbereit und konnte auf diese Weise die für mich entscheidende Frage dann doch noch klären.


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