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Warm - oder Kaltmiete ?


16.06.2004 00:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Im Herbst letzten Jahres habe ich von meinem Opa ein Haus geerbt.
In diesem Haus ist eine Mietwohnung. Da mein Opa sehr alt war
übernahm meine Tante (die mit Ihm zusammen lebte) die Regelung und
Absprachen mit dem Mieter. Der Mieter füllte einen Zweckform
Einheitsmietvertrag aus, und meine Tante unterschrieb diesen in
Vertretung meines Opas. Meine Tante bekam ein lebzeitlanges freies
Wohnrecht - sollte sich aber angemessen an den Nebenkosten beteiligen.
Sie sagte zu mir, daß ich keine Unkosten von dem Haus zu tragen hätte.
Diese würde sie mit dem Mieter teilen. Nun verstarb meine Tante drei
Monate nach meinem Opa und ich bekam den Mietvertrag.

In dem Mietvertrag steht unter Paragraph 3 "Miete und Nebenkosten"
nur bei "die Miete beträgt monatlich : xxx €" .
Bei "die monatliche Vorauszahlung beträgt danach z.Zt. insgesammt:"
wurde nichts eingetragen und auch nichts gestrichen.
Im "Kleingedruckten" steht,"Neben der Miete werden Betriebskosten,
i.S.d. § 27 der 2. Berechnungsverordnung umgelegt ..." und
"Die Vorauszahlungen werden jährllich einmal abgerechnet."
Nun habe ich meinem Mieter die Jahresabrechnung zukommen lassen.
Der Mieter behauptet, eine mündliche Absprache mit meiner verstorbenen
Tante (unter Zeugen ) getroffen zu haben, daß es sich um eine Warmmiete
zzgl.Strom und anteilsmäßig Heizölkosten handelt.
Die Ortsübliche Nettokaltmiete beträgt 6,50 €/qm , der Mieter zahlt im
Moment ca. 5,50 €/qm zzgl. Strom und nach Vorlage der Rechnung anteilsmäßig
Heizölkosten.

Muß der Mieter die übrigen Betriebskosten zahlen oder nicht ?

Eine von mir angestrbte Einigung blieb erfolglos.

Nun sehe ich mich gezwungen dieses gerichtlich klären zu lassen und möchte
nun gerne wissen wie ein Richter ggf. entscheiden würde.

Ich danke für Ihre Hilfe.
Hallo!

Ich versuche, Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, indem ich prognostiziere, wie der Richter am Amtsgericht entscheiden wird.

Da es sich in Ihrem Fall nicht um preisgebundenem Wohnraum handelt, ist festzuhalten, dass die Zusammensetzung der Miete, auch Mietstruktur genannt, frei vereinbart werden kann. Man unterscheidet zwischen:

1.) Bruttowarmmiete
2.) Bruttokaltmiete
3.) Teilinklusivmiete
4.) Nettokaltmiete

Ihr Mieter behauptet, eine Bruttokaltmiete mit dem Erblasser vereinbart zu haben. Wenn Sie diese Behauptung nicht widerlegen können, sind Ihre Aussichten, vor Gericht Zahlungsansprüche durchzusetzen, wohl aussichtslos.

Denn Sie müssten beweisen, dass eine Nettokaltmiete vereinbart wurde, um Betriebskostennachzahlungen erfolgreich gerichtlich feststellen zu lassen. Die Rechtsprechung verlangt dazu eine ausdrückliche und eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag. (OLG Köln, WuM 1991, 357)

Ein Indiz im streitgegenständlichen Mietvertrag, das für die Umlagefähigkeit der Betriebskosten auf den Mieter spricht, nämlich der Verweis auf § 27 II. BV, wird sogleich durch das Fehlen einer vereinbarten Vorauszahlung widerlegt.

Die Rechtsprechung geht bei Fehlen einer klaren Vereinbarung über die abzurechnenden Betriebskosten von einer Inklusivmiete aus: „Sieht ein Wohnungsmietvertrag als Mietentgelt nur einen bestimmten Betrag (zuzüglich Heizungs-/Warmwasserkosten) vor, ist dieser Betrag im Regelfall als (Teil-) Inklusivmiete zu verstehen, mit der auch an sich umlagefähige Betriebskosten abgegolten sein sollen“, so das Oberlandesgericht Hamm (AZ: RE-Miet 4/92) in einer Entscheidung vom 20.8.1997. Diese Entscheidung bestätigte die Entscheidung des Oberlandesgericht Stuttgart vom 13.7.1983 (AZ: 8 RE-Miet 2/83).

Es gilt demnach für den Fall, dass die Parteien als Mietentgelt ohne nähere Bestimmung einen einheitlichen Betrag (Inklusivmiete) vereinbart haben, dass auch die an sich umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten werden und der Vermieter diese zu tragen hat.

Um es deutlich zu sagen: Sie haben meines Erachtens keinen Anspruch auf anteilsmäßige Erstattung der Betriebskosten. Denn erstens ergibt sich bereits aus der Vertragsurkunde selbst, dass keine Nettokaltmiete vereinbart wurde und zweitens stehen dem Mieter möglicherweise Zeugen zur Verfügung, die aussagen werden, dass auch mündlich eine Teilinklusivmiete vereinbart worden ist.

Immerhin haben Sie Anspruch auf die anteilsmäßige Erstattung der Heizkosten. Sie könnten gegenüber dem Mieter laut über eine Mieterhöhung nachdenken und auf diese Art Akzeptanz für Ihre Forderung schaffen.


Beste Grüße

Dennis Sevriens
- Rechtsanwalt -
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