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Wann kann man eine Kündigung wegen Eigenbedarf geltend machen?


03.11.2004 12:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Unsere Mutter möchte eine 2-Zimmer Wohnung kaufen, die zur Zeit vermietet ist. Wir wollen danach den Eigenbedarf geltend machen mit der folgenden Begründung: die Mutter ist 76 Jahre alt, wohnt nach dem Tod unseres Vaters allein in einem Nachbarort und ist wegen ihres gesundheitlichen Zustandes an unsere Hilfe angewiesen. Die neue Wohnung befindet sich in einem benachbarten Haus von mir. Im gleichen Ort wohnen ausserdem meine beiden Töchter. Wir wollen also, dass Mutter in unserer Nähe wohnt und auf unsere Hilfe jederzeit zurückgreifen kann.
Die Wohnung ist ab dem 1.03.2004 „auf unbestimmte Zeit“ an einen berufstätigen Mann vermietet.
Wie gross sind unsere Chancen den Eigenbedarf geltend zu machen? Wann können wir den Eingenbedarf geltend machen: ab dem Zeitpunkt der Anschaffung oder nach der Eintragung im Grundbuch?
03.11.2004 | 13:06

Antwort

von


162 Bewertungen
Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

1. Zunächst weise ich darauf hin, daß im Mietrecht der Grundsatz gilt: Kauf bricht Miete nicht, d.h. der Mietvertrag bleibt trotz des neuen Eigentümers bestehen.

2. Der Erwerber des Hauses kann erst mit Eintragung in das Grundbuch Eigentümer werden und daher erst mit diesem Zeitpunkt seine Rechte wirksam ausüben.

3. Die Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters (sog. Eigenbedarfskündigung) ist der häufigste Kündigungsgrund im Mietrecht. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder ein zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.

4. Folgende Voraussetzungen gibt es für die Eigenbedarfkündigung:

a) Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und begründet werden.

Grund für diese Voraussetzung: Der Mieter soll anhand des Kündigungsschreibens überprüfen können, ob eine Verteidigung gegen die Kündigung möglich und sinnvoll ist.

Fehlt die Begründung, so ist die Kündigung unwirksam und kann nicht geheilt werden.

b) Die Begründung der Kündigung muß den konkreten Sachverhalt enthalten, auf den der Vermieter den Eigenbedarf stützt. Erforderlich ist auch die Angabe der Personen, für die die Wohnung genutzt werden soll.

Soll der Eigenbedarf für Personen geltend gemacht, die nicht (!)zum engeren Familienkreis gehören, so muß der Vermieter zusätzlich darlegen, worauf die besonderen sozialen Kontakte beruhen, die seine moralische Verpflichtung für den Wohnbedarf der betreffenden Person begründen. Des weiteren ist die Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses erforderlich sowie konkrete angaben zu den Wohnverhältnissen.

c) Bedarfspersonen sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Hausstands.

d) Der Vermieter muß aber Bedarf an der eigenen Wohnung haben. Der bloße Wunsch reicht nicht aus. Vielmehr muß der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dartun, aus denen er im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung wohnen möchte.

e) Das Kündigungsschreiben muß den Mieter auch auf das Widerspruchsrecht bei Vorliegen einer sozialen Härte hinweisen.

f) Wichtig: Der Eigenbedarf muß zum Zeitpunkt der Kündigung und auch während der Kündigungsfrist und - wenn der Kündigung ein Rechtsstreit folgt - während des gesamten Räumungsprozesses, muss der Eigenbedarf bestehen. Wenn der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist entfällt, wird die Kündigung unwirksam.

g) Eigenbedarf kann auch geltend gemacht werden, wenn der Vermieter ein Pflegepersone benötigt. Aber: es wird zu untersuchen sein, aus welchen Gründen Sie nicht in der Lage sind, im Nachbarort die Pflege zu übernehmen. Ein Grund könnten u.U. sein, daß Ihre Mutter schwerkrank ist.

Ich hoffe Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen kollegialen Grüßen

Klaus Wille
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Klaus Wille
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50667 Köln
Telefon: 0221/ 272 4745
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Rechtsanwalt Klaus Wille
Fachanwalt für Familienrecht

ANTWORT VON

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