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Wärmelieferdienstbarkeit, KfW70


| 05.08.2017 01:14 |
Preis: 58,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Zur Ausgestaltung eines Wärmebezugsvertrags


Wir wohnen in einem Haus in einer neugebauten Reihenhaussiedlung, zu der auch ein neugebautes Mehrgenerationenhaus gehört. Die komplette Siedlung wurde von einem Bauträger errichtet. Zum Konzept der Siedlung gehört auch die Versorgung mit Wärme durch die Heizanlage des Mehrgenerationenhauses über ein Wärmeverteilnetz.

Die Wärmelieferung ist über eine Wärmelieferdienstbarkeit im Grundbuch jedes Reihenhauses abgesichert und in einem Vertrag geregelt. Wir sind demnach verpflichtet, die Wärme von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) des Mehrgenerationenhauses abzunehmen. Es ist uns vertraglich untersagt, dass wir eine eigene (lokale) Heizanlage betreiben oder Wärme von einer anderen Stelle aus anliefern lassen. Wir müssen die Wärme abnehmen und uns auch an der Bildung einer Instanthaltungs- /Erneuerungsrücklage beteiligen, obwohl wir keine Miteigentümer der Anlage sind.

Im Betrieb zeigen sich nun leider vermehrt Probleme und Informationsdefizite. Nachdem wir Besitzer der Reihenhäuser nun im zweiten Jahr von dem von der WEG beauftragen Verwalter Heizkostenabrechnungen zugesandt bekommen haben, ergeben sich bei uns insbesondere zwei Fragenkomplexe:

1. Ist das Vertragskonstrukt in der beschriebenen Form überhaupt rechtens? Ist es grundsätzlich rechtens, dass wir zur Abnahme und Zahlung der Wärmelieferung durch die WEG des Mehrgenerationenhauses verpflichtet sind, obwohl wir keinerlei Mitwirkungs- und Informationsrechte (z.B. auf die Auswahl des Verwalters, der Höhe und dem Einsatz von Instanthaltungsrücklagen, …) an der Heizanlage haben? Sind wir der „Monopolstellung" der WEG ausgeliefert? Es widerspricht sich doch, dass wir die Erneuerung / Instanthaltung der Anlage bezahlen sollen, ohne Miteigentümer zu sein / zu werden.

2. Wie ist vorzugehen, wenn nicht nach den (indirekt) vereinbarten Bedingungen Wärme geliefert wird? Im Vertrag mit dem Bauträger wurde uns ein KfW 70-Haus zugesichert. Im Energieausweis wurde der KfW70-Standard nur erreicht, weil die Heizung mit einem Verhältnis von ca. 70% regenerativer Energie (Pellets) und 30% nichtregenerativer Energie (Gas) vom Bauträger einberechnet wurde. Nun ist nach den bisherigen Heizkostenabrechnungen die Anlage bei weitem nicht in diesem Verhältnis betrieben worden. Im letzten Jahr wurde ca. ein Verhältnis von 50/50 erreicht, im Jahr zuvor fast ein umgekehrtes Verhältnis zu der Annahme. Der Verwalter begründet dies mit einem teilweise fehlerhaften Betrieb der Anlage, allerdings haben wir darauf und auf die Behebung dieser Defizite ja keinerlei Einfluss. Es ist deshalb momentan davon auszugehen, dass die Anlage dauerhaft das im Energieausweis angenommene Verhältnis von regenerativer/nichtregenerativer Energie nicht einhalten kann und dadurch evtl. sogar in letzter Konsequenz unsere Häuser keine KfW70-Häuser mehr wären. Dies hätte (neben den höheren Heizkosten durch das teurere Gas) auch Auswirkungen auf unsere KfW70-Kredite und natürlich auf die Heizkosten. Können wir in diesem Fall einen Mangel rügen bzw. Schadenersatz fordern? An wen müssten wir ggf. die Mängelrüge richten – an unseren Bauträger oder an die Betreiber der Heizanlage?
05.08.2017 | 08:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:

Im Rahmen der Vertragsfreiheit ist es zulässig, einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen, durch den sich der Abnehmer zur ausschließlichen Abnahme von Wärme von einem Lieferanten verpflichtet. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Wärmeversorger eine Anlage zur Wärmeerzeugung eigens zur Belieferung der Abnehmer errichtet hat. In diesem Fall hat er ein berechtigtes Interesse, dass sich die Herstellungs- und Instandhaltungskosten amortisieren (BGHZ 100, S. 1 ff., 3; 64, S. 288 ff., 290).

Nach § 32 Absatz 1 AVBFernwärmeV darf ein solcher Vertrag jedoch höchstens eine Laufzeit von 10 Jahren haben, wobei er sich um 5 Jahre verlängert, wenn er nicht mit einer Frist von 9 Monaten vor Ablauf der Vertragszeit gekündigt wird. Dies gilt aber nur dann, wenn die Laufzeit im Vertrag nicht individuell ausgehandelt wurde. War dies jedoch der Fall, dann hält die Rechtsprechung sogar Laufzeiten von 20 Jahren (Kammergericht - Kartellsenat, Urteil vom 04.06.2007 - 2 U 6/04 Kart.) oder 46 Jahren (OLG Hamm. DB 1986, S. 2608 ff.) für zulässig. Ein individuelles Aushandeln liegt aber nur dann vor, wenn der Kunde die tatsächliche Möglichkeit hatte, in Vertragsverhandlungen Einfluss auf die Vertragsgestaltung zu nehmen. Dies ist nicht der Fall, wenn die Bedingungen des Wärmebezugsvertrages den Hauseigentümern durch den Bauträger nach Art allgemeiner Geschäftsbedingungen vorgesetzt wurden.

Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann durch Bauträger im Kaufvertrag zum Beitritt eines Wärmelieferungsvertrages mit 15-jähriger Laufzeit verpflichtet werden (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.04.2007, I-9 U 73/06).

Mtbestimmungs- oder Informationsrechte der Wäremabnehmer bei der Verwaltung oder Instandhaltung der Anlage der Wärmeerzeugung sind gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Frage 2:

Nach § 6 Absatz 1 AVBFernwärmeV haftet der beliefernde Wärmeversorger dem Kunden für Schäden, die der Kunde durch Unterbrechungen und Unregelmäßigkeiten der Versorgung erleidet.

Im Übrigen gelten die allgemeinen gesetzlichen Regeln über Leistungsstörungen.

Nach seiner Rechtsnatur ist der Fernwärmelieferungsvertrag ein Kaufvertrag in der Form des Dauerlieferungsvertrages (Palandt, BGB, 67. Aufl., § 433 Rz. 8).

Nach § 439 Absatz 1 BGB kann der Käufer (Wärmebezieher) zunächst nach seiner Wahl die Beseitigung des Mangels oder Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen. Vorliegend wurde die Wärme geliefert, aber die Zusammensetzung der Energie im Verhältnis regenerativer zu nichtregenerativer Wärme entspricht nicht der vertraglichen Vereinbarung. Hier kann also verlangt werden, dass die Wärmebelieferung entsprechend der vertraglichen Vereinbarung eingestellt wird.

Schlägt ein Nachbesserungsversuch wiederholt fehl, oder verweigert der Lieferant die Nachbesserung, oder bleibt er innerhalb einer ihm gesetzten Frist untätig, hat der Käufer das Recht, vom Vertrag zurückzutreten, oder Schadenersatz zu verlangen. Statt zurückzutreten, kann der Käufer auch den Preis mindern.

Die Rechte des Käufers können im Vertrag als modifiziert oder teilweise ausgeschlossen worden sein. Nach § 440 BGB kann die Gewährleistungshaftung im Kaufvertrag ausgeschlossen werden, es sei denn, der Verkäufer hat eine Garantie übernommen oder einen Mangel bei Vertragsschluss arglistig verschwiegen. Von den Bestimmungen der AVBFernwärmeV darf in allgemeinen Geschäftsbedingungen von Fernwärmeversorgungsveträgen nicht zum Nachteil des Kunden abgewichen werden.

Der Fernwärmelieferungsvertrag kommt mit dem Betreiber der Heizanlage zustande. An diesen sind auch Mängelrügen zu richten. Der Bauträger kann den Beitritt des Käufers zu einem Fernwärmenetz in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen vorsehen. Er wird dadurch selbst aber nicht zum Vertragspartner des Fernwärmebezugs.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2017 | 10:24

Vielen Dank für ihre ausführliche Antwort. Ich habe noch eine Nachfrage / Konkretisierung zu ihrer Antwort auf Frage 2.
Die vertragliche Situation habe ich vermutlich nicht ausführlich genug dargestellt, deshalb nochmal einige Details zur Vertragsgestaltung: Im Kaufvertrag unserer Reihenhäuser wurde mit dem Bauträger vereinbart, dass wir KfW70-Häuser bekommen. Der KfW70-Energienachweis, der uns bei der Abnahme vom Bauträger überreicht wurde, geht davon aus, dass die Heizanlage im MFH im Verhältnis 70:30 regenerativ zu nichtregenerativ liefert, damit der KfW70-Standard eingehalten wird. Wir sind also davon ausgegangen, dass die Heizanlage, die derselbe Bauträger an die Eigentümer des MFH verkauft hat, dies auch liefern kann.
Allerdings ist im Wärmelieferungsvertrag mit den Grundstückseigentümern des MFH, auf dem die Heizanlage steht, nicht ausdrücklich ein solches Verhältnis von regenerativer / nichtregenerativer Energie vereinbart (zu dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung wussten wir ja auch noch nicht, dass unsere Energieberechnung der Häuser auf diesem Verhältnis basiert). Deshalb haben wir gewissermaßen nur indirekt ein "Anspruch" auf dieses Verhältnis durch den Kaufvertrag mit dem Bauträger. Nun haben wir allerdings das Problem, dass dieses Verhältnis laut Heizkostenabrechnung für die letzten zwei Jahre von der Heizanlage nicht eingehalten werden konnte (aus welchen Gründen auch immer).
Können wir in diesem Fall – obwohl es keine vertragliche Vereinbarung mit den Betreibern der Heizanlage über das Verhältnis regenerativ / nichtregenerativ gibt – die Betreiber der Heizanlage trotzdem rügen oder müssen wir den Mangel bei dem Bauträger rügen, der ja schließlich uns ein KfW70-Haus versprochen hat und deshalb auch die Heizanlage entsprechend ausgelegt und verkauft haben sollte?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.08.2017 | 10:56

Sehr geehrter Fragesteller,

in diesem Fall haben Sie keinen Anspruch gegen den Betreiber der Anlage. Im Verhältnis zum Betreiber der Anlage haben Sie ausschließlich die Rechte, die im Vertrag mit dem Betreiber enthalten sind.

Wenn der Abschluss des Vertrages mit dem Betreiber der Anlage des MFH seitens des Bauträgers für Sie im Vertrag mit dem Bauträger verpflichtend gemacht wurde, oder der Bauträger Ihnen durch entsprechende Aussagen vorgetäuscht hat, die Anlage des MFH entspreche dem KfW70-Standard, dann haben Sie Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn Sie - ohne dass es vom Bauträger veranlasst wurde - einfach nur geglaubt haben, die Heizanlage des MFH werde schon dem KfW70-Standard entsprechen.

Der KfW70-Nachweis bei der Abnahme kann einfach nur von der Prämisse ausgehen, dass Sie sich um den Bezug einer entsprechenden Heizanlage selbst kümmern. Entscheidend ist vielmehr, ob Ihnen der Bauträger einen KfW70-Standard entsprechenden Wärmebezug im Vertrag versprochen hat. Dann ist es Sache des Bauträgers, dies sicherzustellen.

Mit freundlichen Grüßen,

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

info@advoc-neumann.de

Bewertung des Fragestellers 07.08.2017 | 00:22


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