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Wärmedämmung 4-Famielienhaus


27.02.2007 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem 4-Familienhaus. Alle Wohnungen sind gleich groß. Bei bisherigen Reparaturen oder Renovierungen habe ich immer ein Viertel der Kosten übernommen. Meine Wohnung liegt im 1. Stock, daüber befindet sich der Dachboden. Nun will die Hausverwaltung eine Wärmedämmung anbringen und zwar direkt auf den Fußboden im Dachboden. Die Gesamtkosten soll ich nun zur Hälfte und nicht zu einem Viertel wie gewohnt tragen. Begründung ist, daß die Wärmedämmung ja nur für meine und die gegenübeliegende Wohnung wirksam wird. Ist das so richtig?
27.02.2007 | 20:58

Antwort

von


344 Bewertungen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Wenn Sie bislang 1/4 anfallender Kosten getragen haben, so war dies allenfalls eine freiwillige Leistung. Mietvertraglich können Sie wirksam allenfalls zur Kostentragung von sogenannten Kleinreparaturen ( nicht mehr als 100,00 €uro ! ) verpflichtet werden.

Eine Kostentragungspflicht für die geplante Dämmung besteht also nicht.

Eine andere Frage ist, ob Sie zur Duldung verpflichtet sind und ob der Vermieter nach § 559 BGB die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen darf und wie die Kosten zu berechnen sind, vgl.: §§ 554, 559 BGB.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben, weise auf die kostenfreie Nachfragemöglichkeit hin und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt

Anlage

554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. ( 1 ) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
( 2 ) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn , seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
( 3 ) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende MIETERHÖHUNG IN TEXTFORM mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung erfolgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
( 4 ) Aufwendungen, die der Mieter infolge der Maßnahmen nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
( 5 ) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


§ 559 Mieterhöhung unn Modernisierung. ( 1 ) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse
auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken ( Modernisierung ), oder hat er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
( 2 ) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf dei einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
( 3 ) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2007 | 21:19

Ich bin nicht Mieter sondern Eigentümer.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2007 | 22:01

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bitte nochmals um Entschuldigung. Da Sie auf Grund meines Versehens die Nachfragfunktion bereits genutzt haben, möchte ich Sie bitten sich bei einer folgenden Nachfrage unter meiner eMail - Adresse kostenfrei zu melden:

kohberger@freenet.de

Doch nun zur Beantwortung Ihrer Frage:

Bei BAULICHEN VERÄNDERUNGEN ist in Abgrenzung zu INSTANDHALTUNGSMAßNAHMEN gemäß § 22 WEG grundsätzlich ein EINSTIMMIGER Beschluss der Wohnungeigentümer erforderlich.

Fraglich ist, ob das Anbringen der Wärmedämmung eine bauliche Veränderung im Sinne der Vorschrift ist.

Bauliche Veränderungen sind:

- nach Begründung des Wonungseigentums vorgenommene,
- auf Dauer angelegte,
- gegenständliche Umgestaltungen,
- des gemeinsamen Eigentums
- außerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung.

Sie könnten die Hausverwaltung also schriftlich darauf hinweisen, dass Sie bei hälftiger Kostentragungspflicht nicht willens sind der Modernisierungsmaßnahme zuzustimmen. Begründen könnten Sie Ihre Haltung damit, dass sich auch die anderen Wohnungseigentümer zumindest einen mittelbaren Energievorteil von der Dämmung versprechen können, oder auch damit, dass Sie die Maßnahme einfach nicht für erforderlich erachten.

Idealerweise weisen Sie die Verwaltung auf die Kostenfreiheitsfolge gemäß § 16 Abs. 3 WEG hin.

Günstig wäre im Wege einer Eigentümerversammlung eine für alle Eigentümer vernünftige und tragbare Lösung zu erzielen.

Ausgangs weise ich darauf hin, dass für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander neben dem Wohnungseigentumsgesetz ( WEG ) auch die Teilungserklärung maßgebend ist. Ohne Einsicht in die Unterlagen kann keine verbindliche Beratung erfolgen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt


Anlage

§ 16 ( 3 ) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist NICHT verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen.

§ 21 ( 3 ) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch STIMMENMEHRHEIT beschließen.
( 4 ) Jeder Wohnungseigenümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
( 5 ) Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1...
2. die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
3...

§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau. ( 1 ) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen ist insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.
( 2 )...



Ergänzung vom Anwalt 27.02.2007 | 21:05

Entschuldigung.

Ich habe beim Korrekturlesen soeben festgestellt, dass Sie Eigentümer der Wohnung sind. Hierdurch ändert sich der Sachverhalt und auch die Rechtslage. Die Korrektur werde ich als ergänzenden Hinweis veröffentlichen:
ANTWORT VON

Dillingen a. d. Donau

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RECHTSGEBIETE
Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Mietrecht, Straßenverkehrsrecht, Strafrecht, Internet und Computerrecht
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Schnelle Antwort, auch bei der Nachfrage. Diese Auskunft war für mich ausreichend und Aufschlußreich. Danke ...