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WEG Verwalter hat versäumt Kündigung des Mieters an Vermieter mitzuteilen


09.12.2013 19:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler


Zusammenfassung: Der WEG Verwalter haftet den Eigentümern für Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag.


Unser WEG Verwalter hat versäumt uns über die Kündigung unserer Mieter zu informieren.
Gekündigt wurde am 28. August 2013 zum 30. November 2013. Alles fristgerecht. Die Kündigung wurde dem Mieter vom Verwalter auch bestätigt.

Allerdings haben wir erst am 18. November 2013 durch einen anderen Eigentümer erfahren, dass unsere Mieter scheinbar ausziehen. Daraufhin haben wir mit dem Verwalter telefoniert. Es wurde uns bestätigt. Auch gab er zu es versäumt zu haben uns zu informieren.

Neue Mieter gibt es natürlich auch nicht. Denn das ist ja dann auch versäumt worden. Gleichzeitig teilte er mit, dass es derzeit schwierig sei diese Wohungsgröße zu vermieten. Was natürlich einen Leerstand mit sich zieht.

Genau dieselbe Situation mit dieser Verwaltung hatten wir auch schon Anfang 2011. Ende Januar 2011 erfuhren wir von einer Eigentümer, dass unsere Mieterin gerade auszieht. Sie hatte fristgerecht gekündigt wie wir dann auf unsere Nachfrage beim Verwalter erfuhren. Man hatte versäumt uns zu informieren. Wir mussten einen Leerstand von drei Monaten in Kauf nehmen.

In beiden Fällen hatten wir keine Chance rechtzeitig für einen Anschlussmieter zu sorgen. Normalerweise macht das unser Verwalter. Dennoch ist es normal, dass wir informiert werden. In diesen beiden Fällen hatten wir keine Chance uns um Nachmieter mitzubemühen, um einen Leerstand zu vermeiden.

Uns fehlt dann natürlich immer die Mietauskehrung. Zusätzlich müssen wir bei Leerstand dann ja auch das Wohngeld bezahlen.

Wir wollen nun einen Schadensersatz vom Verwalter. Der ist davon natürlich nicht begeistert. Meint, da wir für März/April nun selbst einen Mieter hätten, dass sich das ja dann relavtiviert.

Sehen wir so überhaupt nicht. Wir haben dennoch einen Leerstand, den wir hätten vermeiden können, den wir nicht selbst verursacht haben.

Wir würden gerne wissen ob wir hier das Recht auf Schadensersatz haben? Evtl. auch für den Fall aus Anfang 2011.

Danke.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Der Verwalter haftet dem Eigentümer für jedes Verschulden, wenn er in Ausübung des Verwaltervertrages eine Pflichtverletzung begeht.

Man müsste zunächst prüfen, ob der Verwalter für die Verwaltung der Mietverhältnisse zuständig war. Davon gehe ich aus. Die fehlende Information über die Kündigung ist sicher eine Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag.

Das gilt auch für 2011. Problem ist aber die Kausalität. Wenn der Verwalter auch für die Weitervermietung zuständig ist, hätten Sie direkt keinen Nachteil erlitten. Wichtig ist, ob irgendwo geregelt ist, dass bei einer Kündigung des Mieters die Eigentümer zu informieren sind. Wenn ja, liegt der Pflichtverstoß vor. Wenn Sie bisher auch mit nach Nachmietern gesucht haben und diese Möglichkeit jetzt verwehrt war, würde ich einen Schadensersatzanspruch verneinen. Der Schaden wäre natürlich immer nur der Mietausfall bis zur Weitervermietung, wobei man auch bei Eigenbemühungen eine gewisse Frist einkalkulieren müsste. In einem solchen Fall, kann es gerechtfertigt sein, nicht alle Monate des Leerstandes zu berücksichtigen.

Die Forderung aus 2011 wäre nicht verjährt, es sei denn, der Vertrag enthält Ausschlussfristen.

Der Verwalter unterhält eine entsprechende Haftpflichtversicherung.

Sie sollten den Schaden geltend machen, wobei ich in jedem der Fälle ein bis zwei Monate als Leerstand hinnehmen würde. Anders ist das natürlich wenn etwa in 2011 festgestanden hat, dass der Mieter auch früher eingezogen wäre.

Ich würde zu Ihren Gunsten unterstellen, dass bei rechtzeitiger Meldung eine frühere Vermietung erfolgreich gewesen wäre.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Oliver Wöhler, Rechtsanwalt
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