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Die Praxis spricht i.d.R. davon, dass das Zylinderschloß inkl. Schlüssel der Wohnungseingangstür -nicht Haustür- Gemeinschaftseigentum ist,ofern es sich um eine "zentrale Schließanlage" handelt.
Sofern Kosten für eine (unverschuldete durch Eigentümer) notwendige Reperatur des Zylinders "zentrale Schließanlage" der Wohnungseingangstür entstehen... wer muss diese zahlen? Und wer müsste generell eine Zylinderreparatur der Wohnungseingangstür (oder auch Garagenschloss)zahlen, wenn es KEINE zentrale Schließanlage gäbe?
Kann man (wenn ja wie) Reparaturkosten die Gemeinschaftssache wäre durch Beschluss auf den betroffenen Eigentümer abwälzen?!
Zum Schluss: bei einer zentralen Schließanlage wird aufgrund von Verschleiß ein Ersatzschlüssel für einen Eigentümer angefertigt. Meiner Meinung nach muss diiesen Schlüssel die gesamte Gemeinschaft bezahlen, NICHT wiederum wenn es KEIIE zentrale Schließanlage ist.
Antwort geschrieben am 02.05.2011 15:23:48 
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Rechtsanwalt Jan Wilking
Tirpitzstr.21, 26122 Oldenburg, Tel: 0441-7779786, Fax: 0441-7779346
Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Mietrecht, Kaufrecht, Urheberrecht, Arbeitsrecht, Wettbewerbsrecht, Medienrecht
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gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Eine zentrale Schließanlage gehört als gemeinschaftliche Einrichtung gemäß § 5 Absatz 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Auch das Schloss der Hauseingangstür ist als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für die Schlösser von Gemeinschaftsräumen und von den Abschlusstüren von Sondereigentum. Denn nach überwiegender Ansicht zählen die Wohnungseingangstüren zum Gemeinschaftseigentum (OLG München ZMR 2006, 797; BayObLG NZM 2002, 869; OLG Düsseldorf NZM 2000, 193; anderer Ansicht: OLG Düsseldorf NZM 2002, 571). Damit sind dann aber auch das Zubehör gemäß § 97 BGB wie Schließzylinder und Schlüssel dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen, auch wenn sie nicht zu einer zentralen Schließanlage gehören.
§ 16 Absatz 2 WEG bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu zahlen. Die Gemeinschaft und damit alle Wohnungseigentümer gemeinsam haben daher für die Kosten aufzukommen, die für die Reparatur von Gemeinschaftseigentum aufgebracht werden müssen.
Es ist jedoch möglich, hiervon in der Teilungserklärung abzuweichen. Die Teilungserklärung kann daher bestimmen, dass bestimmte Gegenstände zwar Gemeinschaftseigentum darstellen, die Instandhaltungskosten hierfür dennoch von einem einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen sind.
Das neue WEG Recht ermöglicht es den Wohnungseigentümern zudem, auch durch Beschluss die Kosten einer Instandhaltungsmaßnahme abweichend zu regeln, § 16 Absatz 4 WEG. Dies ist allerdings nur für den Einzelfall möglich, der Beschluss muss daher eine konkrete Maßnahme betreffen. Auch muss sich die geplante Kostenverteilung an dem Gebrauch bzw. der Möglichkeit zum Gebrauch orientieren.
Da ein solcher Beschluss erhebliche Folgen haben kann, ist hierfür ein doppeltes Mehrheitserfordernis vorgesehen. Für einen wirksamen Beschluss müssen
- mindestens 3/4 aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und
- mindestens 1/2 aller Miteigentumsanteile
zustimmen. Ein solcher Beschluss würde sodann auch den möglicherweise entgegenstehenden Regelungen der Teilungserklärung vorgehen.
Grundsätzlich muss also die Gemeinschaft die Kosten für eine Reparatur von Schloss oder Schlüssel auch der Wohnungseingangstür tragen, wenn der Schaden unverschuldet eingetreten ist. Dies gilt nach wohl überwiegender Ansicht auch, wenn keine zentrale Schließanlage vorhanden ist.
Allerdings kann die Kostentragungspflicht im Einzelfall möglicherweise durch Beschluss auf den jeweiligen Eigentümer abgewälzt werden.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 04.05.2011 10:53:25
D.h. auch ein eigens angebrachtes Türschloss in der WOHNUNGSEINGANGSTÜR (nicht Haustür) (Zylinder inkl. Schlüssel) also KEINE ZENTRALE SCHLIEßANLAGE ist zwingend Gemeinschaftseigentum!
Sofern keine Regelung in der TE steht müsste die Gemeinschaft sogar für dieses Schloß und ggf. Schlüssel aufkommen, sofern kein Verschulden des Eiegntümers für den Defekt vorliegt!
Ist das so korrekt?
D.h. auch ein eigens angebrachtes Türschloss in der WOHNUNGSEINGANGSTÜR (nicht Haustür) (Zylinder inkl. Schlüssel) also KEINE ZENTRALE SCHLIEßANLAGE ist zwingend Gemeinschaftseigentum!
Sofern keine Regelung in der TE steht müsste die Gemeinschaft sogar für dieses Schloß und ggf. Schlüssel aufkommen, sofern kein Verschulden des Eiegntümers für den Defekt vorliegt!
Ist das so korrekt?
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 04.05.2011 11:51:21
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Zumindest die Außenseite der Wohnungseingangstür inklusive Rahmen und Schloss soll nach überwiegender Rechtsprechung zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, vgl. auch LG Düsseldorf, Beschluss vom 10.01.2006, 25 T 506/05; OLG München Beschluss vom 23.05.2007 - 32 Wx 30/07. Dies gilt grundsätzlich für alle Abgrenzungseinrichtungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum scheidet diesbezüglich nach herrschender Meinung wegen § 14 WEG übersteigender Beeinträchtigungen aus.
Es wird aber durchaus auch die Ansicht vertreten, dass zumindest der Wohnungsschlüssel dem Sondereigentum zuzuordnen sei. In diesem Fall müsste der Eigentümer selbst für die Kosten aufkommen.
Diese Frage ist aber meines Wissens nach noch nicht abschließend geklärt, so dass nach momentaner Rechtsprechung das Schloss in Verbindung mit der Wohnungseingangstür als Gemeinschaftseigentum anzusehen sein dürfte. Ist nichts anderes vereinbart, muss also in der Regel die Gemeinschaft die Kosten für eine Reparatur des Schlosses tragen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
Zumindest die Außenseite der Wohnungseingangstür inklusive Rahmen und Schloss soll nach überwiegender Rechtsprechung zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, vgl. auch LG Düsseldorf, Beschluss vom 10.01.2006, 25 T 506/05; OLG München Beschluss vom 23.05.2007 - 32 Wx 30/07. Dies gilt grundsätzlich für alle Abgrenzungseinrichtungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum scheidet diesbezüglich nach herrschender Meinung wegen § 14 WEG übersteigender Beeinträchtigungen aus.
Es wird aber durchaus auch die Ansicht vertreten, dass zumindest der Wohnungsschlüssel dem Sondereigentum zuzuordnen sei. In diesem Fall müsste der Eigentümer selbst für die Kosten aufkommen.
Diese Frage ist aber meines Wissens nach noch nicht abschließend geklärt, so dass nach momentaner Rechtsprechung das Schloss in Verbindung mit der Wohnungseingangstür als Gemeinschaftseigentum anzusehen sein dürfte. Ist nichts anderes vereinbart, muss also in der Regel die Gemeinschaft die Kosten für eine Reparatur des Schlosses tragen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Ergänzende Informationen vom Anwalt geschrieben am 12.03.2012 12:36:48
Weitergehende Informationen zum Thema "Reparaturen in Wohnungseigentümergemeinschaften" finden Sie in einem Beitrag meines Kollegen Rechtsanwalt Maximilian A. Müller unter http://www.anwalt-mietrecht.de/wohnungseigentum/reparaturen-in-wohnungseigentuemergemeinschaften.html
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