30.04.2012 | 14:46
Antwort
von
Rechtsanwalt Thomas Bohle
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Sehr geehrte Ratsuchende,
die Abgeschlossenheitserklärung /-bescheinigung gilt zwar auch weiterhin; allerdings werden Sie daraus kein Sondernutzungsrecht ableiten können.
Damit eine Eigentumswohnung überhaupt als solche anerkannt wird, muss die Voraussetzung der "Abgeschlossenheit" erfüllt sein. Eine Wohnung gilt als in sich abgeschlossen, wenn sie baulich durch Trennwände und Trenndecken vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen getrennt ist und unter anderem einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien (Treppenhaus oder Vorraum) hat.
Hieran wird es an einem Vorplatz, der offenbar auch von Anderen betreten/befahren worden ist fehlen, so dass Sie sich nicht auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung versteifen sollten.
Entscheidend könnte vielmehr der Aufteilungsplan sein, der eingesehen werden sollte, da dort die Grenzen des Eigentums und die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum aufgeführt sein wird.
Zudem sollte unbedingt die Teilungserklärung geprüft werden, da dort die Sondernutzungsrechte verankert sein könnten, so dass dann schon hieraus die notwendige Einigung der Eigentümer vorliegen könnte.
Hier liegt aber zusätzlich die Besonderheit darin, dass die Nutzung offenbar schon seit 25 Jahren geregelt ist, so dass - auch ohne Grundbucheintragung! - eine Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft offenbar begründet worden ist.
Diese wirkt allerdings - mangels Eintragung - nur zwischen den am damaligen Abschluss beteiligten Eigentümer, nicht gegenüber Rechtsnachfolgern.
Insgesamt wird es also bei der damals getroffenen und praktizierten Vereinbarung bleiben.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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Nachfrage vom Fragesteller
30.04.2012 | 15:03
Entschuldigung, vielleicht habe ich mich unklar ausgedrückt. In der Teilungserklärung ist dieser Platz ursprünglich als Sondernutzungsrecht für den vorhandenen Stellplatz aúsgewiesen, musste aber aus vorgenannten Gründen aus dem Sondernutzungsrecht herausgenommen werden und die Fläche zählte dann zum Gemeinschaftseigentum.
Das wurde nach Prüfung der Teilungserklärung und des Kaufvertrages so vom Grundbuchamt gefordert.
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
30.04.2012 | 15:08
Sehr geehrte Ratsuchende,
dann verbleibt es bei der letzten Alternative und der - nicht eingetragenen - Vereinbarung der damaligen Vertragsparteien.
Diese Vereinbarung gilt nach wie vor, nicht aber gegenüber Rechtsnachfolgern.
Gibt es nur ein Rechtsnachfolger, hätten Sie dann in der Tat kein Sondernutzungsrecht, auch wenn es mit der Rechtsvorgänger jahrelang so praktiziert worden ist.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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