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WEG - Heizkosten divers


| 26.12.2011 20:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



In einem Mehrfamilienhaus ist für die Heizungsversorgung eine Gas-Zentralheizung im Keller installiert.

Das Abrechnungjahr ist das Kalenderjahr.
Die ansässigen Stadtwerke rechnen i.d.R. immer von Mitte September des einen Jahres bis Mitte September des anderen Jahres ab.

Der Vorverwalter hat bei der WEG-Hausgeldabrechnung (Kalenderjahr 01.01-31.12.e.J.) immer die Kosten der Jahresrechnung der Stadtwerke (Mitte 09 des Vorjahres bis Mitte 09 des Abrechnungsjahres) in Ansatz gebracht. Nach der Heizkostenverordnung hätte per Stichtag der Zählerstand der STW-Gasuhr abgelesen werden müssen und eine sog. Simulationsabrechnung hätte erstellt werden müssen oder? Diese dann für das Kalenderjahr zu ermittelnden Kosten hätte er in der WEG-Abrechnung in Ansatz bringen müssen, oder? Falls nicht, wie soll als neuer Verwalter wohl möglichen diesen Fehler korrigieren?

Ferner: müssen -wie im Mietrecht- neben den Verbrauchskosten (wie Gas, Öl etc.) auch die Heiznebenkosten auch periodengerecht abgegrenzt werden (wie Wartung, Schornsteinfeger etc.) in einer WEG? Wäre ja gerade relevant wenn das Abrechnungsjahr eben kein Kalenderjahr wäre!
26.12.2011 | 22:41

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich wie folgt beantworten:

Der WEG-Verwalter wird von den Stadtwerken normalerweise angeschrieben und aufgefordert, die Zählerstände sämtlicher Strom, Gas und Wasserzähler zu einem bestimmten Stichtag mitzuteilen. Er muss die Zähler entweder selbst ablesen, oder den Hausmeister veranlassen, die Ablesung vorzunehmen. Anschließend muss der Verwalter die Stände an die Stadtwerke übermitteln, damit diese die Abrechnung korrekt erstellen können. Kommt der Verwalter dieer Verpflichtung nicht nach, werden die Zählerstände von den Stadtwerken geschätzt.

Ergibt sich aufgrund dieser Schätzung eine hohe Nachforderung gegen die WEG, kann der Verwalter sich gegebenfalls schadensersatzpflichtig machen, wenn er es versäumt hat, die Zählerstände zu erfassen.

Bei der Erstellung der Jahresabrechnungen für die Miteigentümer kommt es nicht darauf an, in welchem Turnus die Stadtwerke abrechnen.

Üblicherweise werden sämtliche tatsächlichen Ausgaben einer Abrechnungsperiode (z.B. Kalenderjahr) durch den Verwalter anhand der Kontoauszüge des gemeinschaftlichen Hausgeldkontos erfasst und anschließend nach dem jeweils relevanten Verteilungsschlüssel (m ² Wohnfläche, Miteigentumsanteile, Wohneinheiten usw.) auf die Miteigentümer umgelegt.

Der Verteiungsschlüssel ist nach billigem Ermessen so zu bestimmen, dass kein Miteigentümer unangemessen benachteiligt wird.


Rechtsanwältin Isabelle Wachter

Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2011 | 11:15

Sehr geehrte Frau Wachter,

leider gehen Sie überhaupt nicht auf meine Frage(n) ein, was mir diese kostenlose Nachfragefunktion ziemlich unnütz aussehen lässt.

Ich bitte Sie um eine klare deutliche Antwort zu den o.g. Fragen und nicht etwas, was ich eh schon weiß:

Wie hat der Verwalter zu handeln, wenn das Heizkostenjahr das Kalenderjahr ist aber der Vorverwalter immer die Kosten der Stadtwerke zu Grunde gelegt hat. Der jetzige Verwalter möchte die Kosten abrechnen die von 01.01.2011-31.12.2011 angefallen sind und nicht die Kosten laut Stadtwerke vom 15.09.2010-17.09.2011.

Im übrigen schreibt die Heizkostenabrechnung zwingend vor, dass die Kosten periodengerecht abgegrenzt werden MÜSSEN, im Gegensatz zu Wasser, Strom etc. Hier steht die Heizkostenverordnung im Vordergrund. Beim Wasser wäre lediglich (bei Uhren in den Wohnungen) zu prüfen ob die Differenzmessung nicht mehr als 20% ausmacht!

Ebenso gehen Sie gar nicht darauf ein, ob die KOsten des Schornbsteinfegers oder der Wartung bspw. bei Abrechnungszeitraum NICHT KALENDERJAHR auch in einer WEG zeitanteilig abgegrenzt werden müssen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.12.2011 | 18:54

Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte es noch einmal verdeutlichen:

Bei der Erstellung der Jahresabrechnung für die Eigentümer kommt es NICHT darauf an,in welchem Turnus über verschiedene Arten von Kosten abgerechnet wird, die in die Abrechnung einzustellen sind.

Die Abrechnung erfolgt nach dem "Zufluss/Abfluss"-Prinzip auf dem WEG-Konto.

Wenn die Abrechnung der Stadtwerke, mit der über die Kosten für Heizung, Strom, Wasser und Abwasser für den Zeitraum vom 15.09.2010 bis zum 17.09.2011 abgerechnet wird innerhalb des Kalenderjahres 2011 durch den Verwalter bezahlt wurde, so sind diese Kosten in ihrer Gesamtheit in die Jahresabrechnung für 2011 einzustellen.

Allerdings müssen die Heizkosten in der Abrechnung separat dargestellt werden.

Es erfolgt keine Aufteilung der Heizkosten auf zwei verschiedene Jahresabrechnungen (in Ihrem Fall die Abrechnungen für 2010 und 2011) nur deshalb, weil der Abrechnungsturnus der Stadtwerke nicht das Kalenderjahr ist. Ebenso ist es bei allen anderen Kostenarten, über die turnusmmäßig abgerechnet wird, wie etwa Schornsteinfegerkosten, Wartungskosten, Gebühren für Müll und Strassenreinigung usw.

Sind die Kosten im Kalenderjahr angefallen, müssen sie in der Höhe in der sie angefallen sind und und auch bezahlt wurden in die Abrechnung eingestellt werden. Eine Aufteilung auf verschiedene Kalenderjahre aufgrund abweichender Abrechnungsturni findet nicht statt.

Nach der HeizkostenV muss über die Heizkosten turnusmäßig und verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Abrechnungsturnus kann von den Wohnunseigentümern aber frei bestimmt werden.

Es besteht daher keinerlei Bedarf für meine von Ihnen angesprochene Zwischenablesung der Gasuhr, da diese die Abrechnung für den Verwalter nur unnötig verkompliziert.

Eventuelle Fehler in den Abrechnungen des Vorverwalters können durch den amtierenden Verwalter nicht korrigiert werden, vor allem dann nicht, wenn die Abrechnungen des Vorverwalters durch die Eigentümerversammlung beschlossen wurden.

Wenn nicht,muss der Vorverwalter gegebenfalls zur Nachbessertung aufgefordert oder Klage auf ordnungsgemäße Rechnungslegung eingereicht werden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen nun doch weiterhelfen konnte.

Mit freundlichen Grüßen,

Isabelle Wachter
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 27.12.2011 | 19:09


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"Leider keine Ahnung von der Thematik. Heizkosten jeglicher Art müssen abgegrenzt werden. Vielleicht mal in den Gesetzestext der Heizkostenverordnung gucken! Gerade die Heizkosten müssen PER STICHTAG abgerechnet werden und nicht das was hier geschrieben wird. Auch noch noch einem Verwalter."
Stellungnahme vom Anwalt:
Eine Rechtsberatung ist nicht deshalb schecht, weil ihr Ergebnis nicht dem entspricht, was der Ratsuchende hören möchte.

Schade, wenn dann schlecht bewertet wird.
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.12.2011
3/5.0

Leider keine Ahnung von der Thematik. Heizkosten jeglicher Art müssen abgegrenzt werden. Vielleicht mal in den Gesetzestext der Heizkostenverordnung gucken! Gerade die Heizkosten müssen PER STICHTAG abgerechnet werden und nicht das was hier geschrieben wird. Auch noch noch einem Verwalter.


ANTWORT VON

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