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WEG - Gemeinschaftseigentum - bauliche Veränderung


20.12.2013 23:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir sind sind vor gut zweieinhalb Jahren Wohnungseigentümer in einem 4 Parteien-Haus geworden. In der Teilungserklärung wurde jeder Wohnung ein Kellerraum als Teileigentum zugeordnet.

Ein Miteigentümer nutzt seit etlichen Jahren zusätzlich zu seinem eigenen Kellerraum einen Kellerraum (6 qm) der gemäß Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum gehört für sich allein als Lagerraum und hat dort auch seinen Gaskessel untergebracht - wir haben Gasetagenheizungen im Haus und die übrigen Wohnungseigentümer haben diese in ihrem zugeordneten Keller oder ihrer Wohnung.

Es gibt keinen nachträglichen Eintrag über ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum im Grundbuch. Dennoch behauptet der Miteigentümer er hätte den Raum gekauft.

Dieser Kellerraum wäre ideal für das Abstellen von Fahrrädern und Gartengeräten die zur Zeit in einem Keller stehen der nur für Waschmaschinen und das Trocknen von Wäsche gedacht ist.
Die Hausverwaltung die zurzeit das Gemeinschaftseigentum verwaltet interessiert die Sachlage nicht. Den anderen beiden Miteigentümern ist es egal, da sie die Wohnungen nicht selbst bewohnen.

1. Wir möchten, dass der Eigentümer diesen Kellerraum wieder zur gemeinsamen Nutzung freigibt.
Ist in so einer Angelegenheit normalerweise die Hausverwaltung involviert, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt?

2. Wir fragen uns, ob wir nicht zumindest bei der Installation eines neuen Heizungskessels - da das Gerät bereits sehr alt ist, könnte dies in absehbarer Zeit notwendig werden - auf eine Verlegung bestehen sollten, da der Raum ansonsten zur gemeinschaftlichen Nutzung niemals zur Verfügung stehen wird. Wie sollten wir vorgehen? Die Sache vertraglich regeln?
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Die rechtliche Lage hier etwas undurchsichtig. Die Teilungserklärung ist nämlich nicht allein ausschlaggebend für die Nutzung des Gemeinschaftseigentums.
Es ist recht schwer zu ergründen, was der Miteigentümer meint, wenn er sagt, er habe den Keller gekauft, es gäbe aber keine Eintragung ins Grundbuch.
Grundsätzlich muss ein Sondernutzungsrecht nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Es reicht, wenn dieses durch Vereinbarung begründet wurde.

Ich würde daher empfehlen, zunächst die Sach- und Rechtslage genau zu ergründen. Erst dann kann eine genau Empfehlung, wie vorzugehen ist gegeben werden.
Hier können Sie dann bspw. auf Unterlassen klagen oder bestimmte Beschlüsse als nichtig erklären lassen.

Sie haben hierbei umfangreiche Auskunftsrechte gegenüber Ihren Miteigentümern.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine eingehende Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2013 | 22:27

Sehr geehrter Herr Rübben,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Die Sach- und Rechtslage hatten wir bereits überprüft. Wie erwähnt die Teilungserklärung, des Weiteren das Wohnungseigentumsgesetz - § 10 Abs. 3 WEG - und in diesem Zusammenhang das Grundbuch beim Grundbuchamt in dem es diesbezüglich keinen Eintrag gibt; es handelt sich also in diesem Fall nicht um ein dinglich wirkendes Sondernutzungsrecht - dafür ist grundsätzlich ein Eintrag im Grundbuch notwendig.

Deshalb möchten wir, dass der Raum wieder zur gemeinsamen Nutzung freigegeben wird.
Zu unserer ersten Frage: Neben unseren Auskunftsrechten gegenüber Miteigentümern und der Option des Rechtswegs fragen wir uns, ob die Hausverwaltung die das Gemeinschaftseigentum verwaltet nicht prüfen und wissen muss, was genau zum Gemeinschaftseigentum gehört? Ist sie in so einer Sache auch zuständig die Verhältnisse mit den Eigentümern zu klären?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.12.2013 | 18:50

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworte. Zudem möchte ich mich für die Verzögerung entschuldigen, diese war sowohl beruflich als auch technisch bedingt.

Grundsätzlich ist der Verwalter natürlich zuständig, Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen.
Allerdings ist er dabei an die Beschlüsse der WEG gebunden.

Der richtige Weg wäre wohl, einen Antrag im Rahmen der Eigentümerversammlung zu stellen.

Ich wünsche Ihnen Angenehme Festtage.

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Rübben

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