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WEG Formulierung Nutzung Teilungsabkommen


| 02.11.2014 15:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Frage der gemeinschaftlichen Gartennutzung und den dadurch bedingten Kinderlärm


Ich wohne in einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen. Die Anlage besteht aus fünf mehrgeschossigen Häusern. Zwischen den Häusern sind Grünflächen mit Rasen, Bäumen und Gebüsch, die zur Wohnanlage gehören. Die jeweils unteren, ebenerdigen Wohnungen grenzen direkt mit frei zugänglichen Terrassen (keine Abgrenzungen) an die Grünflächen. Es entstehen jetzt Differenzen, weil eine einzelne Familie, die ebenerdig wohnt, anfängt mit den Kindern diese gesamte Grünfläche und eben auch direkt vor den weiter weg liegenden Terrassen anderer Wohnungen für sich als Spielplatz zu nutzen. Lautstark, mit Ballspiel und auch am Sonntag und teilweise mit Betreten der anderen Terrassen.
Die Gartenflächen und deren Pflege gehören allgemein zur Anlage und werden auch entsprechend in der Pflege kostenmässig umgelegt. Im Teilungsabkommen ist textlich nicht explizit die Nutzungsmöglichkeit für die Grünflächen geregelt. Es gibt aber einen textlichen Hinweis für die ebenerdigen Wohnungen, der dort regelt, dass diese Wohnungen nur ein Nutzungsrecht an ihren Terrassen gestattet.
Kann man das so auslegen, dass eine weitere Nutzung der anschließenden Grünfläche nicht gestattet ist (wozu wurde es so textiert?). Wenn die Nutzung so hinzunehmen wäre, welche Möglichkeiten gibt es, sich gegen diese Belästigungen, gerade an Sonntagen zu wehren.


Einsatz editiert am 02.11.2014 15:53:17
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Gartenflächen zählen als Grundstücksflächen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Es besteht jedoch die Möglichkeit an diesen Flächen Sondernutzungsrechte einzuräumen mit der Folge, dass die insoweit genau benannten Flächen den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten zum alleinigen Gebrauch zur Verfügung stehen. Sind keine Sondernutzungsrechte eingeräumt, steht jedem Wohnungseigentümer das Recht zum Mitgebrauch der gemeinschaftlichen Gartenanlage zu (BayObLG, Az. 2 Z 58/71).

Soweit nunmehr ein „textlicher Hinweis" besteht, welcher für die ebenerdigen Wohnungen ein Nutzungsrecht an ihren Terrassen vorsieht, dürfte dies ein Hinweis auf ein entsprechendes Sondernutzungsrecht darstellen. Die derart Berechtigten können somit auch die Nutzung ihrer Terrassen durch die Nachbarskinder untersagen. Die Nutzungsbefugnisse sind jedoch nicht so zu verstehen, dass durch eine gewährte alleinige Nutzungsmöglichkeit der Terrasse die darüber hinaus allen Anwohnern offenstehende Nutzung der übrigen Gemeinschaftsfläche untersagt wäre.

Gegen Kinderlärm gerichtlich vorgehen zu wollen hat häufig wenig Aussicht auf Erfolg. Die Gerichte urteilen fast immer zu Gunsten der spielen Kinder. So müssen Belästigungen, soweit sie den üblichen Rahmen kindlichen Verhaltens nicht überschreiten, hingenommen werden. Denn das Lärmen spielender Kinder sei eine notwendige Ausdrucksform und Begleiterscheinung des Spiels an sich (LG Heidelberg, Az. 8 S 2/96, WM 1997, 38). Darüber hinaus gibt es für Kinderlärm keine zeitlichen Beschränkungen, wie zum Beispiel eine Beachtung der üblichen Ruhezeiten um die Mittagszeit, weil Kinder nicht mit den gleichen Maßstäben wie Erwachsene gemessen werden können (OLG Düsseldorf, Az. 9 U 51/95, NJW-RR 1996, 211).

Sie müssen den Kinderlärm aber dann nicht hinnehmen, wenn er nicht ortsüblich ist. An der Ortsüblichkeit könnte es zum Beispiel fehlen, wenn Regelungen über das Spielen auf der gemeinschaftlichen Gartenfläche in der Teilungserklärung oder einer Gemeinschaftsordnung getroffen wurden (oder werden), welche dies durch eine entsprechende Zweckbestimmung verbieten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 04.11.2014 | 17:24

Die Beantwortung bei der Nutzung bezieht sich wie im Fall geschildert auf die Bewertung bei Kindern. Wenn die Nutzung der Genmeinschaftsflächen so zutrifft, können natürlich auch sämtliche Erwachsenen aus allen Stockwerken die Flächen nutzen. Da könnten Grillfeste stattfinden, Sportveranstaltungen, laute Musik etc.. Wie ist das zu bewerten, gerade bei den Zeiten, wie an Sonntagen? Wie kann ich das dann als Mieter sehen, wenn ich meine Terrasse nicht mehr mit Besuchern nutzen kann, weil da zufällig das Fußballtor steht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.11.2014 | 17:42

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne möchte ich noch kurz auf Ihre Nachfrage eingehen:

Belästigungen und Störungen durch (erwachsene) Nachbar müssen Sie nicht uneingeschränkt hinnehmen. Bei vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen (etwa der Nichtbeachtung der Nacht- oder Mittagsruhe) steht Ihnen ggf. ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB gegen den störenden Nachbarn zu.

Ich hoffe Ihre Frage verständlich beantwortet und letzte Zweifel ausgeräumt zu haben. Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.11.2014 | 08:00


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