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WEG Einzelkündigung Sammelvertrag Kabel-TV


| 21.12.2010 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



In einer WEG (eigentümergemeinschaft) ha ein 12 Einheitenhaus einen Sammelvertrag mit einem Kabelanbieter abgeschlossen. Dadurch stellt sich jeder im Einzelnen günstiger als mit einem Einzelvertrag.
Nun kann es aber vorkommen, dass ein einzelner Nutzer (Eigentümer) nach Jahren wieder aus dem Sammelvertrag heraus möchte (durch Kündigung mir Frist).

1.) Wie verhält es sich im Punkto „Möglichkeit zur Kündigung im Einzelfall" wenn ursprünglich ein Beschluss über den Sammel-Kabel-TV Vertrag gefasst wurde indem alle zugestimmt haben und dieser auch nicht angefochten wurde?

2.) Wie verhält es sich im Punkto „Möglichkeit zur Kündigung im Einzelfall" wenn das Objekt aus einem Mietobjekt irgendwann mal in einer WEG umgewandelt worden ist und dieser Vertrag vor Gründung der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen worden ist?

Ich bitte um Beantwortung durch einen WEG-FACHANWALT.
Vielen Dank!
21.12.2010 | 21:30

Antwort

von


47 Bewertungen
Walther-Nernst-Straße 1
12489 Berlin
Tel: (030) 467240570
Web: www.blum-hanke.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für die Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Wenn der Abschluss des Sammelvertrags von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen und dieser dann durch die WEG-Gemeinschaft abgeschlossen wurde, kann er nur durch Eigentümergemeinschaft insgesamt, also für alle Eigentümer, gekündigt werden.

Eine Einzelkündigung durch einen Wohnungseigentümer ist nicht möglich.

Die Eigentümergemeinschaft müsste beschließen, den Sammelvertrag zu kündigen bzw. nicht mehr zu verlängern, wobei zu beachten wäre, ob der Kabelvertrag eine fest vereinbarte Vertragslaufzeit enthält. Der Beschluss bedarf der Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer.

Nach § 20 Abs. 1 WEG obliegt den Wohnungseigentümern die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 WEG. § 21 Abs. 3 WEG lässt bei diesen Verwaltungsmaßnahmen eine Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss ausdrücklich zu.

Soll der vorhandene Kabelanschluss gekündigt werden um auf digitales Fernsehen umzustellen, so können die Wohnungseigentümer bei bestehendem und funktionsfähigen Kabelanschluss eine Umstellung auf digitales Antennenfernsehen allerdings nicht mehrheitlich, sondern nur einstimmig beschließen, wenn es sich um eine bauliche Veränderung handelt (vgl. dazu OLG Köln, Urt. v. 31.08.2004, Az.: 16 Wx 166/04).

Die Umrüstung einer bestehenden Dachantenne auf digitalen Empfang dürfte jedoch eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen. Sie kann somit – vorbehaltlich anderer Regelungen in der Gemeinschaftsordnung – mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Ist der Vertrag vor Gründung der Eigentümerversammlung abgeschlossen worden, so kommt es darauf an, ob die WEG-Gesellschaft nachträglich in den Vertrag eingetreten ist und ob es eine Vereinbarung oder einen Beschluss betreffend des Kabelanschlusses existiert.

Solange der Sammelvertrag läuft, wird jeder Eigentümer die entsprechenden Kosten tragen müssen (in der Rechtsprechung war umstritten, ob die Kabelanschlusskosten mangels einer anders lautenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen von den Wohnungseigentümern zu tragen sind oder die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen verteilt werden dürfen, weil die von dem Netzbetreiber angebotenen Signale nur in den jeweiligen Wohnungen, und damit im Bereich des Sondereigentums der Wohnungseigentümer genutzt werden können (dafür: KG Berlin, NZM 2005, 425, LG München I, Beschl. vom 1.02.2007; andere Auffassung: OLG Hamm ZMR 2004, 774). Der Bundesgerichtshof folgte in der Sache der erstgenannten Auffassung (vgl. BGH, Beschl. v. 27.09.2007, Az.: V ZB 83/07)).

Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung einen ersten Überblick gegeben zu haben. Eine Beratung innerhalb dieses Forums stellt nur eine erste rechtliche Orientierung dar. Ich weise darauf hin, dass durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben die rechtliche Beurteilung anders ausfallen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2010 | 21:49

Vielen Dank!

Eine Frage hab ich noch in Ergänzung:

Was ist wenn eine WEG in den bestehenden Vertrag ohne Beschluss eingetreten ist ! Kann dann einzeln gekündigt werden?

Kann ein Beschluss gefasst werden (zur Thematik 1.) wonach trotz Verbot der Einzelkündigung, jedem Eigentümer eine Einzelkündigung zugestanden wird und die verbluebenen Eigentümer einer evtl Erhöhung der Kabelgebühren zustimmen bzw akzeptieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2010 | 00:02

Sehr geehrter Fragesteller,

ich verstehe die von Ihnen nunmehr geschilderte Fallkonstellation so, dass der ursprüngliche Eigentümer den Vertrag mit dem Kabelanbieter für das Gesamtobjekt abgeschlossen hat und danach Wohneigentum mit 12 Einheiten begründete, welches er später an unterschiedliche Personen veräußerte.

Früher wurde die Auffassung vertreten, dass in dieser Fallvariation ein Vertrag zwischen den neuen Wohnungseigentümern und dem Versorgungsunternehmen durch schlüssiges Verhalten geschlossen werde. Der Kabelanbieter gebe ein Angebot in Form der Realofferte ab, der Sondernachfolger nehme dieses Angebot konkludent (= durch schlüssiges Verhalten) an. Auf den Zugang der Annahme könne nach § 151 BGB verzichtet werden.

Der Bundesgerichtshof wies jedoch in seinem Urteil vom 17.3.2004 (Az.: VIII ZR 95/03 in: NJW-RR 2004, 928 f. = WuM 2004, 354; betraf ein vor Begründung des WEG-Eigentums geschlossenen Energieversorgungsvertrag) darauf hin, dass für einen konkludenten Vertragsschluss die Voraussetzungen fehlen, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem Dritten (dem ursprünglichen Eigentümer) besteht, aufgrund dessen die Leistungen erbracht werden. Das Unternehmen will in solchen Fällen nur seinem Vertragspartner Leistungen erbringen und versteht die bloße Entgegennahme der Leistung durch den Sondernachfolger daher nicht als (konkludente) Annahme.

Der Vertrag kann dann nur durch den ehemaligen Eigentümer als Vertragspartner des Kabelanbieters gekündigt werden, es sei denn die Eigentümergemeinschaft oder die Wohnungseigentümer einzeln sind in das Vertragsverhältnis eingetreten.

Eine Einzelkündigung wäre nur dann möglich, wenn nicht die Eigentümergemeinschaft als solche in den bestehenden Vertrag eingetreten ist, sondern wenn Vertragspartner des Kabelanbieters die einzelnen Eigentümer wären.

Die weitere Frage beantworte ich wie folgt:

Ein Beschluss, dass den Eigentümern eine Einzelkündigung zugestanden wird, kann ohne entsprechende Vereinbarung mit dem Kabelanbieter nicht zum Erfolg führen. Auch wenn ein solcher Beschluss zustande kommen würde, so geht er ins Leere, wenn der Sammelvertrag eine Einzelkündigung nicht zulässt. Durch den Beschluss werden nur die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander geregelt; der Beschluss bindet die Wohnungseigentümer, nicht aber den Kabelanbieter.

Hinsichtlich der Frage, ob der Kostenverteilerschlüssel abweichend vom allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel geändert werden kann, verweise ich auf § 16 Abs. 3 WEG. Danach können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Voraussetzung für den Mehrheitsbeschluss ist ein sachlicher Grund. Es gibt keinen Vereinbarungsvorbehalt, d.h. die Änderungsmöglichkeit besteht auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung bereits einen Kostenverteilungsschlüssel insoweit festlegt.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bewertung des Fragestellers 08.01.2011 | 15:40


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