WEG / Baurecht

Guten Abend.
Ein Hausbauer bekommt eine Baugenehmigunng für ein Haus mit einer DG-EG-und einer 3. untergeordneten Wohnung im I.UG. Wir kaufen die EG-Wohnung. Die anderen gehören des Hausbauer. Im II.UG. wurde eine Keller genehmigt. Die Teilungserklärung vom 14.5.1994 zeigt die 3 Wohnungen mit dem Keller. Der Hausbauer baut aber, entgegen der Baugenehmigung, ein Haus mit 4 Wohnungen - die 4. Wohnung ist der Keller - das auch von 4 Parteien bewohnt wird. Bau- Grundbuchamt und Finanzamt kennen nur de Keller und keine weitere Wohnnung. Die Eigentumsanteile am Haus berechnet der Hausbauer an Hand der 3 Wohnungen. Er wir auf die Diskrepanz der Teilungserklärung zum tatsächlichen Haus hingewiesen. Am 9.7.2007 reicht der Hausbauer eine Nutzungsänderung ein, in der die Kellerwohnung des II.UG. mit der untergeordneten Wohnung im I.UG. über den gemeinschaftlichen Hausflur zur Maisonetten-wohnung verbunden werden soll.Nach dem wir nichts hören, klagen wir.Wir verweisen auf unseren zu hohen Eigentumsanteil, der sich in den Nebenkosten niederschlägt. Das Amtsgericht ordnet am 14.10.2008 einen Vororttermin an und es kommt zu einem Vergleich. In dem Vegleich heißt es unter anderem: Die Parteien sind sich darüber einig,dass eine neue Wohn- und Nutzflächenberechnung und eine neue Berechnung der Miteigentumsanteile erfolgen soll.Sie sind sich weiterhin darüber einig, dass in die Wohnflächenberechnung das gesamte Kellergeschoss einfließen soll. Und weiter: in der beabsichtigten Nutzungsänderung - noch nicht genehmigte Baugenehmigung - sind sämtliche baurechtlichen Genehmigungen für die Umbaumaßnahmen einzuholen, sofern diese erforderlich sein sollten. Am 2.2.20011 erteilt das Bauamt die Baugenehmigung für die Umbaumaßnahmen nach 45 Monaten Bearbeitungszeit. Das Bauamt genehmigt also eine schwarzgebaute Wohnung.Am 16.6.2011 fällt das BGH einen Beschluss - VZA 1/11 - in dem es te anderem heißt: Das Berufungsgericht meint, bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung Hobbyraum - in unserem Fall wäre das der Keller - handele es ich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Eine abweichende Nutzung sei deshalb nur zulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr störe oder beeinträchtige als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Und weiter : Das die Beklagten eine behördliche Nutzungsänderung erhalten hätten, ist im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft ohne Bedeutung.Der Unterlassungsanspruch der Klägerin sei weder verjährt noch verwirkt.
Frage, was gilt nun : Der BGH Beschluss, dann wäre die Nutzungsänderung des Haubauers Makulatur, oder der zuvor zeitlich getroffene Vergeleich des Amtsgerichtes, in dem nur auf die baulichen Genehmigungen für den Umbau hingewiesen wird.
Besten Dank für ihren fachmännischen Rat