WEG, Sondereigentum, Teilungserklärung, konkludentes Verhalten

Nach langer Suche habe ich endlich vor zwei Monaten eine schöne und bezahlbare Wohnung gefunden, die ich gerne kaufen würde, wenn es da nicht zwei Punkte wären, die ich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages geklärt haben müsste.

Hier noch ein paar Fakten:
- Die Wohnung erstreckt sich über zwei Ebenen (EG und Souterrain)
- Es gibt nur zwei Eigentümer

1.) Zu der Wohnung gehört eine 13qm große Balkonterrasse, die an beiden Seiten mit Glasbausteinwänden eingefasst ist. Hier möchte ich die rechte Wand entfernen und durch ein modernes Balkongeländer ersetzen lassen.
In der Teilungserklärung steht jedoch: „In Ergänzung dieser Bestimmung wird, als zum Gegenstand des Sondereigentums gehörend, Folgendes ausdrücklich festgelegt: b) Der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher zum Sondereigentum gehörenden Räume, auch soweit die putztragenden Wände nicht zum Sondereigentum gehören, jedoch NICHT der Außenwandputz und die Verkleidung im der Loggien und Balkone."
Für mich bedeutet diese Klausel, dass ich die Wand nicht entfernen darf.
Der andere Eigentümer hat aus seiner Glasbausteinwand fünf oder sechs Steine entfernt.

2.) Im Jahre 2004 wurde im Souterrain gemäß mündlicher Vereinbarung zwischen den Eigentümern eine Fläche von 4qm von der Waschküche abgetrennt und von dem jetzigen Verkäufer in ein zusätzliches Badezimmer umgewandelt. Dieses Badezimmer wird nur von den Eigentümern der zu verkaufenden Wohnung genutzt, gehört jedoch nicht zu deren Sondereigentum.

Gegenüber dem Makler und dem Notar habe ich bemängelt, dass diese zwei Punkte nicht rechtssicher geklärt sind. Daraufhin wurde von dem Notar eine Zusatzerklärung zur Teilungserklärung aufgesetzt, die besagt, dass die Glasbausteine auf der Terrasse entfernt werden dürfen, und dass das Bad im Souterrain gegen Zahlung von 4000,00 Euro in das Sondereigentum der Wohnung 1 übergeht. Dieses Prozedere wurde zwischen den Eigentümern im Beisein des Maklers so besprochen und vereinbart. Die Zusatzerklärung die diese Punkte regelt, sollte von dem jetzigen Eigentümer der Wohnung und dem Eigentümer der anderen Wohnung unterzeichnet werden.

Dies ist bisher nicht geschehen, da der Miteigentümer die Unterzeichnung dieser Zusatzerklärung immer wieder verzögert. Hintergrund ist ein Streit zwischen den beiden Eigentümern.

Sowohl Makler als auch Notar drängen mich nun dazu, den Kaufvertrag auch ohne die unterzeichnete Zusatzerklärung abzuschließen, und begründen dies folgendermaßen:
1. Es gäbe kein Rechtsmittel den Miteigentümer zur Unterzeichnung zu zwingen.
2. Das Setzen einer Frist zur Unterzeichnung der Zusatzerklärung keine Aussicht auf Erfolg habe. Der Miteigentümer könne die Unterzeichnung unendlich hinauszögern.
3. Der Miteigentümer bereits selbst Änderungen an der Verkleidung seiner Terrasse vorgenommen hätte, und mir deshalb eine Änderung nicht untersagen dürfe.
4. Da der Makler Zeuge der Vereinbarung über den Verkauf des Bades gegen Zahlung von 4000,00 Euro gewesen ist, wird er dieses schriftlich bezeugen.
5. Durch die alleinige Nutzung des Bades im Souterrain durch den Eigentümer der EG-Wohnung über einen Zeitraum von acht Jahren, sei durch konkludentes Verhalten, ein Sondernutzungsrecht entstanden, das nicht mehr entzogen werden könne, und ein Rückbau des Bades könne nicht gefordert werden.

Dass es sich in Bezug auf das Bad um konkludentes Verhalten handeln könnte, aus dem man ein Sondernutzungsrecht des jetzigen Eigentümers ableiten könnte, leuchtet mir ein. Aber hätte das auch nach einem Verkauf an mich weiterhin Bestand? Würde auch mir vor Gericht ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden?

Was würden Sie mir raten? Kann ich den Kaufvertrag unterzeichnen, ohne dass die Zusatzerlärung zur Teilungserklärung von dem Miteigentümer unterschrieben wurde?