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Vorzeitige Kündigung der Wohnung


| 25.07.2006 18:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

meine verwitwete Mutter bewohnte eine meinem Bruder gehörende Eigentumswohnung (sie war allerdings reguläre Mieterin).
Vor einem Monat kam meine Mutter nach einem schweren Schlaganfall in´s Krankenhaus, danach in eine Rehabilitationsklinik, in welcher sie noch bis Mitte August d.J. liegt. Seitens ihrer behandelnden Ärztin (in der Reha) wurde ihr attestiert, dass sie unter keinen Umständen mehr in ihre Wohnung zurückkehren kann, da sie hier alleine lebt und beide Söhne sehr weit entfernt wohnen; die Gefahr dass sie alleine wieder zu Schaden kommt und das dann unbemerkt bleiben würde, wäre zu groß.
Nun hat sie meinem Bruder die Wohnung vor einer Woche zum 01.09.06 gekündigt. Mit Hinblick auf § 569 BGB hat sie außerordentlich gekündigt. Hat mein Bruder Anspruch auf Zahlungen der beiden Monatsmieten und der Grundsteuer ?


Mein Bruder verlangt nun aber die Zahlungen der Mieten für September und Oktober. Das besonders perfide ist hier, dass er meine Mutter dermaßen bedrängt, obwohl sie sich in einer Reha befindet und diese Geldforderungen sie sehr belasten und nicht gerade der Rekonvaleszenzdienlich sind.
Desweitern befindet sich ihr Privatwagen in seinem Gebrauch; sie möchte den Wagen aber auf jeden fall bis zum nächsten Sonntag wieder in ihrer Garage haben......wie kann sie dies erreichen?
25.07.2006 | 21:13

Antwort

von


555 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
Leider entscheiden die Gerichte in ähnlichen Fällen sehr uneinheitlich.

Grundsätzlich knüpft eine außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 569 Abs. 1 BGB an die Beschaffenheit der Mietsache an. Die Gesundheitsgefährdung muss also objektiv und nicht nur in Bezug auf die Person des Mieters gegeben sein.

Es kann aber auch ein sonstiger wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 BGB gegeben sein, der Ihre Mutter dann auch von der weiteren Mietzahlung befreit.

So billigte das LG Hannover einem 92-jährigen erblindeten Mieter die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund zu, da es ihm nach dem Ableben seiner Ehefrau aufgrund seines Alters und seines Gesundheitszustandes nicht zuzumuten sei, an dem Mietverhältnis festgehalten zu werden (LG Hannover WuM 2000, 436).

Nach einer Entscheidung des LG Hildesheim (ZMR 2000, 679) dagegen berechtigt z.B. die Erkrankung eines Mieters an seniler Demenz vom Alzheimer-Typ diesen weder zu einer außerordentlichen fristgemäßen Kündigung noch zu einer fristlosen Kündigung unter Berufung auf die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Vielfach wird dazu übergegangen, dem Mieter jedenfalls ein Sonderkündigungsrecht - mit dreimonatiger Kündigungsfrist - zuzubilligen (AG Altötting NJW-RR 1997, 1098; AG Calw WuM 1999, 463).

Andere Gerichte haben in Anlehnung an einen Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (WuM 1981, 173) ein sofortiges Kündigungsrecht unter der Voraussetzung, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt, zuerkannt.
Das Recht, einen Nachmieter zu stellen, hat der Mieter, wenn die Fortsetzung auch unter Berücksichtigung der Belange des Vermieters für ihn eine unzumutbare Härte darstellte.

Krankheit alleine reicht aber nach dem OLG Düsseldorf nicht als Grund aus (WuM 2002, 94), wohl aber nach dem LG Duisburg der Umzug in eine altengerechte Wohnung (WuM 1999, 691).

Da in Fällen dieser Art immer sehr einzelfallbezogen geurteilt wird, lässt sich hier keine genaue Prognose abgeben.
Es liegt nahe, hier eine einvernehmliche Lösung, gegebenenfalls unter Ihrer Vermittlung, zu suchen (Nachmieter, Unter- bzw. Zwischenvermietung, Teilung der Kosten) und diese schriftlich zu fixieren.

2.
Sofern Ihre Mutter Ihrem Bruder ihren Pkw nicht dauerhaft zur Nutzung überlassen hat, kann Sie jederzeit die Herausgabe verlangen.
Nachen Sie Ihrem Bruder klar, dass Ihre Mutter auf einer Herausgabe besteht und verweisen bei Weigerung auf die Möglichkeit, eine Nutzungsentschädigung (gegebenenfalls auch rückwirkend) zu verlangen.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei Ihrem Anliegen zunächst behilflich sein.

Für Rückfragen zum Verständnis stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2006 | 22:15

Hat mein Bruder das Recht die Grundsteuer (Jan-Okt. 06) einzuklagen......bei Nichtzahlung der ausstehenden Mieten müßte ja mein Bruder seine eigene Mutter verklagen; macht das ein Gericht überhaupt mit (Anstand)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2006 | 00:23

Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst vielen Dank für die positive Bewertung.

Nach der Regelung der §§ 535, 536 Abs. 1 BGB sind die Nebenkosten – darunter fällt auch die Grundsteuer – vom Vermieter zu tragen. Nebenkosten gelten daher als mit der Miete abgegolten, außer wenn eine Umlage auf den Mieter ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.
Im Übrigen sind die Gerichte nicht daran gehindert, die vertraglichen Ansprüche Ihres Bruders gegenüber seiner eigenen Mutter zu prüfen und gegebenenfalls auch zu seinen Gunsten zu entscheiden. Ein reines Gefälligkeitsverhältnis liegt ja nach Ihren Angaben nicht vor.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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ANTWORT VON

München

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