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Vorsorglicher Austausch von Heizungsteilen im Winter


| 12.12.2011 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



In einem 3-Familienhaus ist an einer Wohnung der Austausch eines Leitungsteiles der Heizung erforderlich (Versicherungsfall). In den beiden nicht betroffenen, identisch gebauten Wohnungen soll das betroffene Teil vorsorglich ebenfalls ersetzt werden (Kein Versicherungsfall). Für diese Arbeiten muß die gesamte Heizung im Haus für 1,5 Tage abgeschaltet werden, evtl. kann Nachts geheizt werden. Würde nur das defekte Teil ersetzt, würde die Reparatur 0.5 Tage dauern. Der Vermieter hat den Termin einseitig auf den 19./20. Dezember (4 Tage vor Weihnachten!) festgelegt.
Frage 1: Müssen wir diesen Termin akzeptieren, insbesondere die Mieter, in deren Wohnungen das Teil nur vorsorglich ersetzt werden soll.
Frage 2: Falls der ZEitpunkt akzeptiert werden muß, muß dann der Vermieter evtl. zusätzlich anfallende Heizkosten (z. B. Miete von Elektroöfchen und deren Stromverbrauch) übernehmen.
Sehr geehrte Ratsuchende,


sofern der Austausch zwingend notwenig ist (die Bezeichnung als Versicherungsfall ist da wenig aussagekräftig), werden Sie den Austausch hinnehmen müssen, da es sich dann um notwendige Arbeiten handelt.

Wenn ein Schadensfall auch an den leerstehenden Wohnungen zu befürchten ist (und auch insoweit die Notwendigkeit zu bejahen wäre), müssten Sie sogar auch für diese Wohnung die Arbeiten hinnehmen und 1,5 Tage auf die Heizung verzichten.


Allerdings könnten Sie dann für diese 1,5 Tage eine Mietminderung von 50% der Bruttomiete geltend machen (LG Berlin, MM 9/83, 10; AG Berlin GE 1985,1033).


Die zusätzlichen Stromkosten - die aber von Ihnen nachzuweisen wären, so dass ein mobiler Zwischenzähler zu empfehlen ist - könnten Sie dann daneben noch geltend machen.



Handelt es sich allerdings nicht um zwingend notwendige Arbeiten und wäre ein Austausch auch in den Sommermonaten technisch und unter Sicherheitsaspekten notwendig, müssten Sie die Arbeiten nicht hinnehmen - der vermieter wäre dann gehalten, die Arbeiten in wärmere Jahreszeiten zu verlegen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2011 | 11:12

Sehr geehrter Herr Bohle,

Danke für die schnelle Antwort.

Unklar ist mir noch, wer die Notwendigkeit bzw. Nicht-Notwendigkeit darlegen / nachweisen muß und ob "zwingend notwendig" sich nur auf technische oder Sicherheitsaspekte bezieht. Oder begründet sich eine dringende Notwendigkeit auch dadurch, daß eine Reparatur im Winter billiger durchzuführen ist (da z.B. die Handwerker bereits im Haus sind und bei der Reparatur im Sommer eine separate Anfahrt anfällt)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2011 | 11:41

Sehr geehrte Ratsuchende,


gut, dass Sie nachgefragt haben, um diese Unklarkeit aufzuklären:



Die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Vermieter. Er ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen das Mietobjekt für den bestimmungsmäßigen Gebrauch zur Verfügung zu stellen und dazu gehört natürlich auch die Beheizbatrkeit der Räume.


Bei der zwingende Notwendigkeit ist nicht auf finanzielle Aspekte abzustellen, sondern allein darauf, ob dieses technisch oder rechtlich nicht zu vermeiden ist; dabei sind dann aber auch Sicherheitsaspekte zu berücksichtigen.

Besteht also - die vom Vermieter nachzuweisende - Gefahr, dass ohne Reparatur das Mietobjekt einen Schaden nehmen würde (z.B. Gefahr von Gas- oder Wasseraustritt), wäre es eine sogenannte Notreparatur und dann, aber auch nur dann, könnte der Vermieter die Durchführung der Arbeiten zum jetzigen Zeitpunkt verlangen.


Besteht diese Gefahr aber nicht, spielt die Frage, ob eine Reparatur derzeit günstiger wäre, gar keine Rolle und der Vermieter kann die Reparatur zum jetzigen Zeitpunkt NICHT verlangen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Bewertung des Fragestellers 15.12.2011 | 21:09


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Stellungnahme vom Anwalt:
Wenn man den Einsatz, die Nachfrage und die Antworten betrachtet, kann es an der Ausführlichkeit nichts zu meckern geben .... Man sollte auch irgendwann einmal die berühmte "Kirche im Dorf lassen".