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Vorschriften für Fensteraustausch, Kostentragung und Verpflichtungserklärung


| 04.11.2014 16:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel



Sehr geehrte Damen und Herren,

im Rahmen einer Erbschaft haben wir eine Eigentumswohnung in einer größeren Wohnungsanlage übernommen. Diese Wohnung wollen wir nach einer Sanierung entweder verkaufen oder vermieten.
Die Wohnung gehörte einem starken Raucher und befindet sich in einem recht verwahrlosten Zustand. In der Wohnung sind noch einfach verglaste, weiße, über 40 Jahre alte Aluminiumfenster aus dem Herstellungsjahr eingebaut. Diese Fenster sind zwar nicht kaputt, aber sehr marode (z. B. Löcher im Kitt, verrostete Scharniere) und nikotinverfärbt. Aus unserer Sicht und auch auf Anraten eines Gutachters, der den Wert der Wohnung ermittelt hat, müssen die Fenster ausgetauscht werden. Wir haben uns mehrere Angebote von selbst ausgewählten Fachfirmen eingeholt und für ein Angebot mit doppelt verglasten Kunststofffenstern entschieden, die sich optisch von den Aluminiumfenstern nicht unterscheiden. Dieses Angebot haben wir nun zur Genehmigung bei der Verwaltung der Wohnanlage eingereicht und eine Ablehnung erhalten. Die Fenster müssen laut einem Beschluss auf einem bestimmten System basieren, welches der von uns ausgewählte Anbieter aber nicht bereitstellen kann. Nun wird die Verwaltung uns Firmen benennen, die dieses System anbieten. Die Kosten für den Einbau der Fenster, Folgekosten des Austausches sowie die zukünftige Instandhaltung sollen wir selbst tragen.

Wir wissen, dass Fenster zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören, die Kostentragung aber per Mehrheitsbeschluss oder auf Basis der Teilungserklärung den jeweiligen Eigentümern des Sondereigentums auferlegt werden können. Allerdings sind wir uns im vorliegenden Fall nicht sicher, ob das in unserem Fall Bestand hat.

Zunächst einmal möchte ich Auszüge aus der Teilungserklärung im Hinblick auf die Definition des Sondereigentums sowie der Festlegung der Instandhaltungsmaßnahmen und den Wortlaut des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft beifügen, um dann mit meinen Fragen darauf Bezug nehmen zu können:


§ 2

Begriffsbestimmung

1.) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

2.) Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört auch das Verwaltungsvermögen.

3.) Gegenstand des Sondereigentums sind die zur Wohnung gehörenden Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 5 dieser Teilungserklärung zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werden. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Hiernach gehören zum Sondereigentum insbesondere

1.) der Fußbodenbelag und der Deckenputz der im Sondereigentum stehenden Räume,

2.) die nichttragenden Zwischenwände,

3.) der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher, auch der nicht im Sondereigentum stehenden Wände aller zum Sondereigentum gehörenden Räume,

4.) die Innenfenster und Innentüren der im Sondereigentum stehenden Räume,

5.) Anlagen und Einrichtungen innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. Danach stehen im Sondereigentum gegebenenfalls Öfen, Herde, Wasch- und Badeeinrichtungen, Wandschränke, Gareroben, Rolläden, die Zu- und Ableitungen der Versorgungs- und Entwässerungsanlagen jeder Art von den Hauptsträngen an, die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizungen vor der Anschlußstelle an die gemeinschaftliche Steig- bzw. Falleitung, und zwar insoweit, als diese Gegenstände wesentliche Bestandteile des Grundstücks im Sinne der §§ 93 bis 95 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind

§ 6

Instandhaltungspflicht

1.) Der Wohnungseigentümer ist vorbehaltlich der Sätze 2 und 3 verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegen den Gebäudeteile (§2 der Teilungserklärung) ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen. Die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlußtüren, der Außenfenster und anderer Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand erforderlich sind, sowie von Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, obliegt, auch wenn sie nicht im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume sich befinden, dem Wohnungseigentümer insoweit, als sie infolge unsachgemäßer Behandlung durch den Wohnungseigentümer, seiner Angehörigen oder Personen, denen er die Wohnung oder einzelne Räume überlassen hat, notwendig werden. Die Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen, die sich im Bereich der dem Sondereigentum unterliegenden Räume befinden, obliegt jedoch ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem Wohnungseigentümer.
Die Vornahme reiner Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung, d. h. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, der Innenanstrich der Außenfenster und Türen, der Fußböden und Heizkörper, steht im Ermessen des Wohnungseigentümers.

2.) Soweit sich nicht aus Absatz 1 etwas anderes ergibt, obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes und des Grundstückes den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich; sie ist vom Verwalter durchzuführen.

3.) Soweit sich die Instandhaltung und Instandsetzung auf Teile des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, ist die ursprüngliche oder die dem derzeitigen Zustand entsprechende Situation wieder herzustellen.

4.) Für den Fall völliger oder teilweiser Zerstörung des Gebäudes bestimmen sich die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers nach § 9 der Teilungserklärung


Mehrheitlich angenommener Beschluss zum Fensteraustausch:

Um Miteigentümern den Einbau von energiesparenden Kunststofffenstern mit Isolierverglasung zu ermöglichen, jedoch eine einheitliche Gestaltung der Außenfront zu erhalten, stellen Beirat und Verwalter nach sorgfältiger Prüfung der auf dem Markt befindlichen Systeme folgenden Antrag:
„Die Eigentümer mögen beschließen, interessierten Miteigentümern zu gestatten, die Metallfenster ihrer Wohnungen gegen RAL-geprüfte, UV-beständige, verwindungssteife Kunststoff-Fenster, Farbe weiß, System <xyz>, mit gleicher Aufteilung und Achsmaßen wie vorhanden, Isolierscheiben aus Klarglas, auszutauschen, wenn sie diese Maßnahme vom jeweiligen Verwalter unter Vorlage des Angebotes einer Fachfirma mit Material- und Bauartbeschreibung, einer Verpflichtungserklärung zur Übernahme der Kosten für Demontage, Einbau, zukünftige Instandhaltung, Beseitigung von evtl. Transport- und Montageschäden in und am Objekt genehmigen lassen.


Das von uns vorgelegte Angebot enthält weiße Kunststofffenster, die nicht auf dem System <xyz> basieren. Beim System <xyz> handelt es sich um ein bestimmtes Profilsystem, dass im Fenster verbaut ist.
Sie sollten auch wissen, dass eines der Fenster in der Fensterfront des Wohnzimmers so groß ist, dass es nicht im Fahrstuhl oder im Treppenhaus transportiert werden kann. Beim Einbau im Rohbau war das kein Problem, aber jetzt benötigt man für den Austausch eine Seilwinde oder einen Kran, der das Fenster von außen über den Balkon hineinbringt. Diese Kosten kommen auch noch auf uns zu.

Meine Fragen lauten folgendermaßen:

1) Darf die Eigentümergemeinschaft so detailliert vorschreiben, welches System in dem Fenster verbaut sein muss, auch wenn das für die Optik kaum von Bedeutung ist?
2) Ist es vor dem Hintergrund dieser Vorschriften und der Festlegungen in der Teilungserklärung korrekt, dass die Kosten vom Eigentümer des Sondereigentums getragen werden müssen?
3) Liegt in unserem Fall eine unsachgemäße Behandlung der Fenster vor (altersbedingte Schäden, Nikotinverfärbungen)?
4) Ist es korrekt, dass der Eigentümer die im Beschluss genannte Verpflichtungserklärung unterschreiben muss?
5) Geht die Verpflichtungserklärung nach dem Verkauf der Wohnung automatisch auf den nächsten Erwerber über oder bleibt der veräußernde Eigentümer lebenslang in der Pflicht?

Vielen herzlichen Dank.


Einsatz editiert am 04.11.2014 16:15:17

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Durch den zitierten Beschluss hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wirksam die Regelungen der Teilungserklärung ausgestaltet und als Ausnahme vom Grundsatz, dass ein Fensteraustausch als Gegenstand des Gemeinschaftseigentums einheitlich erfolgen müsste, eine anderweitige, zusätzliche Möglichkeit für den einzelnen Eigentümer geschaffen. Dies ist in der Tat wirksam durch Mehrheitsbeschluss der WEG auch hinsichtlich der Kostenregelung möglich.

Schliesslich steht es den Eigentümern frei, nach diesem Beschluss zu verfahren oder die ursprünlichen Fenster zu behalten.

Daneben steht es selbstverständlich jedem Eigentümer frei, über einen einheitlichen Austausch aller Fenster als Maßnahme des Gemeinschaftseigentums beschliessen zu lassen. D.h. das übliche, mit der TE gemeinte Verfahren der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums wurde ja nicht ausgehebelt. Vielmehr wurde eine zusätzliche Möglichkeit geschaffen.

Sie können den einheitlichen Austausch also bei der nächsten Eigentümerversammlung zur Abstimmung stellen. Es würde sich dabei um eine Maßnahme der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums (mit Mehrheit gem. § 22 II WEG ) handeln, sofern das äußerer Erscheinungsbild des Gebäude nicht betroffen wird.

Von einer unsachgemäßen Behandlung der Fenster gibt der von Ihnen geschilderte Sachverhalt keine Anhaltspunkte her. Das Alter selbst und die Tatsache, dass Verfärbungen aufgetreten sind, stellt keine unsachgemäße Behandlung dar.

Dass die Verpflichtungserklärung im Einzelfall dann unterschrieben werden muss, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Beschluss stellt lediglich eine Rahmenermächtigung dar, die im Einzelfall nach Prüfung des konkreten Vorhabens dann noch ausgestaltet werden muss. Die hier u.a. aus Dokumentations- und Beweiszwecken eine unterschriebene Vereinbarung verlangt wird, ist nicht zu beanstanden.

Im Falle eines Verkaufs der Wohnung wird der Erwerber vertraglich üblicherweise darauf hingewiesen, dass die Regelungen der TE sowie der Beschlüsse der WEG für Ihn bindend sind und diese Rechte und Pflichten übernommen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 06.11.2014 | 07:47

Sehr geehrter Herr Steidel,

ich muss doch nochmal nachfragen:
Ist es wirklich erlaubt, genau den Hersteller eines Fensterprofils vorzuschreiben und nicht nur die Gleichheit im Erscheinungsbild des Fensters? Ich frage, weil es den Hersteller nicht mehr gibt. Die von dem Hersteller produzierte Marke ist jetzt in den Besitz einer anderen Firma übergegangen und hat sich verändert, u. a. auch in der Qualität verschlechtert.

Vielen Dank nochmal.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.11.2014 | 08:53

Gern beantworte ich noch Ihre Nachfrage:

Der Wortlaut des zitierten Beschusses gesagt nicht, dass ein konkret geannter Hersteller gewählt werden müsste.

Vorgegeben wird lediglich -"RAL-geprüfte, UV-beständige, verwindungssteife Kunststoff-Fenster, Farbe weiß, System , mit gleicher Aufteilung und Achsmaßen wie vorhanden, Isolierscheiben aus Klarglas"-

Eine Herstellervorgabe ist hier ausdrücklich nicht enthalten.
Selbst wenn dies der Fall wäre, so könnte im Wege der Auslegung natürlich auch ein anderer Hersteller beauftragt werden, solange die vorgegebenen Eigenschaften der Fenster eingehalten werden. Sinn und Zweck dieser Vorgaben ist schliesslich die Erhaltung des äußerern Erscheinungsbildes und eine Eiheitlichkeit der Fenster. Dies muss selbstverständlich bei der Auslegung solcher Beschlüsse stets "im Auge behalten" werden.

Bewertung des Fragestellers 06.11.2014 | 11:11


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"Alle Fragen wurden beantwortet, keine allgemeinen Auskünfte, sondern konkrete Stellungnahme.
Herzlichen Dank.
Nachtrag zur kostenlosen Nachfrage:
Hinter dem Platzhalter "<xyz>" in "System <xyz>" verbirgt sich ein Herstellername, den ich zur Vermeidung von evtl. unlauterer Werbung nicht nennen wollte. Aber Ihre Beantwortung meiner Nachfrage hat mir trotzdem weitergeholfen. Nochmal herzlichen Dank."
FRAGESTELLER 06.11.2014 5/5.0
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