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Vorkaufspflicht der Kommune bei Straßenflächen?


| 17.12.2008 11:25 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Im Rahmen eines Grundstückskaufes habe ich im Oktober 2008 auch 2 Flurstücke erworben, die schon seit Jahrzehnten als Straße genutzt werden.
Nun hat die Stadt (im Kreis Märkisch-Oderland) von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch gemacht, nach dem sie die Flächen für ca. 12,- €/qm erwerben müßte (Baulandpreis 55,- €/qm, mein Erwerbspreis 12,-€/qm). Gleichzeitig verlangt sie jedoch von mir den Verkauf für 0,50€/qm nach VerkFlBerG. Schon im November, also vor Ablauf der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes hat sie dabei schriftlich mit ihrer bestehenden Ankaufsverpflichtung argumentiert.
Ist dies rechtens? Hätte die Stadt nicht ihr Vorkaufsrecht ausüben müssen, wenn sie ohnehin weiß, daß sie kaufen will/muß? Ist die Stadt nun zum Ankauf zu "Vorkaufsrecht-Preisen" verpflichtet?
Muß sie mir den Schaden ersetzen, den ich durch dieses Vorhgehen hatte? Schließlich habe ich Maklercourtage und Grunderwerbssteuer auch auf die Straßenflächen bezahlt.

Darf die Stadt überhaupt ein Negativzeugnis erteilen, wenn sie doch weiß, daß ein öffentliches Interesse am Erwerb besteht? Bekundet sie damit nicht wissentlich falsch die Fakten? Die Frist zur Erteilung eines Negativzeugnisses hat die Stadt bislang ebenfalls verstreichen lassen.
Sehr geehrter Ratsuchender,


das Verhalten der Stadt ist angesichts des von ihnen geschilderten Sachverhaltes nicht nachvollziehbar.

Die Ausschlussfrist für die Geltendmachung der Rechte der Stadt nach dem VerkFlBerG, auf dem wohl Bezug genommen werden soll endete bereits am am 30.6.2007, und ist also abgelaufen.

Ab diesemZeitpunkt findet eine Bereinigung nach dem VerkFlBerG nur dann statt, wenn Sie als privater Grundstückseigentümer dieses verlangen, was ja wohl nicht der Fall ist. Nun hätte vielmehr die Stadt nach dem VerkFlBerG entweder eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, oder hat die Nutzung aufzugeben. Dieses muss der öffentliche Nutzer, also die Stadt hinnehmen, so dass hier offenbar versucht werden soll, sich um diese Nutzungsentschädigung "zu drücken".

Möglich wäre für die Stadt nun allenfalls noch eine Inanspruchnahme des Grundstücks nach dem Enteignungsrecht, wobei dann der ungekürzten Verkehrswert zu entschädigen wäre. Hier sollten Sie sich also nicht etwa von einer gar nicht existierenden AnkaufsPFLICHT beeindrucken lassen, sondern Ihrerseits die Nutzungsentschädigung verlangen.

Auch hinsichtlich des Negativzeugnisses stimme ich Ihnen zu. Da dieses widersprüchliche Verhalten der Stadt offenkundig ist, wäre dann sogar an eine weitergehende Schadensersatzpflicht der Stadt zu denken, auch in Hinblick auf die bei Ihnen entstandenen Kosten.


Hier sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung Ihrer Ansprüche beauftragen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2008 | 15:00

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.
Ich will ausdrücklich, daß die Stadt die Flächen erwirbt, wozu sie nach Brandenburgischem Straßengesetz auch verpflichtet ist.
Allerdings soll sie mir den vollen Preis per Vorkauf zahlen. Mir geht es um die Klärung der Frage, ob sich die Stadt in diesem Fall pflichtwidrig verhält, wenn sie Ihr Recht nicht ausübt (und dabei mit dem Negativzeugnis amtlich falsch kundtut, daß sie kein Interesse am Erwerb hat), von mir aber gleichzeitig den Verkauf zum Bruchteil verlangt. Aus meiner Sicht ist dies erst recht der Fall, weil die Ausübung des Vorkaufsrechtes ihr einziger gesicherter Weg zur Eigentumserlangung ist, nachdem das Ankaufsrecht nach VerkFlBerG verfristet ist.
Eine Nutzungsentschädigung nach VerkFlBerG würde mir nicht helfen, da auch da auf der Basis eines Bodenwertes von 0,50€ gerechnet würde.
Muß die Stadt mir den vollen Kaufpreis zahlen, weil sie ihr Vorkaufsrecht hätte ausüben müssen und sie mir bereits vor Fristablauf schriftlich mitgeteilt hat, daß sie die Flächen erwerben will? Ist die von der Stadt selbst eingestandene Ankaufsverpflichtung hier bindend?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2008 | 16:44

Sehr geehrter Ratsuchender,


wenn Sie den Ankauf wünschen, ist die Stadt verpflichtet, diesen durchzuführen und zwar zum Vorkaufspreis, der aber durchaus auf den Verkehrswert begrenzt werden. Dieser wird aber sicherlich nicht in dem Bereich liegen dürfte, der der Stadt vorschwebt, sondern sich an dem von Ihnen gezahlten Preis orientiert.

Diesen Preis sollten Sie auch verlangen. Denn wie Sie zutreffend feststellen, hat die Stadt sich auch nach meiner Auffassung treuwidig verhalten hinsichtlich des Negativzeugnisses, so dass Sie den Spielraum unverhandelbar hinstellen können. Zudem ist dann auch die schriftliche Mitteilung positiv zu bewerten, so dass Sie in einer recht starken Position sind.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Bewertung des Fragestellers 17.12.2008 | 17:58


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