Vorhandener Baulasteintrag für Grundstückszuwegung nicht durchsetzbar?

Antwort

von
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Vorbemerkung:

Der Anschaulichkeit halber zitiere ich die vom BOA genannte Norm:

Allgemeine Durchführungsverordnung zur Niedersächsischen Bauordnung
(DVNBauO)

§ 2 DVNBauO(Verordnung) - Landesrecht Niedersachsen
Zuwegung
(Zu den §§ 6 und 20 NBauO)

(1) Zu Gebäuden müssen von öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 3 m breite Zu- oder Durchfahrten vorhanden sein. Die lichte Höhe der Durchfahrten muss mindestens 3,50 m betragen.

(2) Zu Gebäuden geringer Höhe genügen von öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 1,25 m breite Zu- oder Durchgänge. Liegen diese Gebäude mehr als 50 m von öffentlichen Verkehrsflächen entfernt, so können an Stelle von Zu- oder Durchgängen Zu- oder Durchfahrten nach Absatz 1 verlangt werden. Die lichte Höhe der Durchgänge muss mindestens 2 m betragen, bei Türöffnungen und anderen geringfügigen Einengungen genügt eine lichte Breite von 1 m.

(3) Führt der zweite Rettungsweg aus einem Gebäude über Rettungsgeräte der Feuerwehr, so muss eine Zuwegung nach Absatz 1 oder Absatz 2 zu den zum Anleitern bestimmten Stellen vorhanden sein.

(4) Zu- und Durchfahrten, die der Feuerwehr dienen, müssen, wenn sie nicht gradlinig sind, bei einem Außenradius der Kurven von

1. 10,5 m bis 12 m mindestens 5 m,
2. mehr als 12 m bis 15 m mindestens 4,5 m
3. mehr als 15 m bis 20 m mindestens 4 m
4. mehr als 20 m bis 40 m mindestens 3,5 m
5. mehr als 40 m bis 70 m mindestens 3,2 m
6. mehr als 70 m mindestens 3 m
breit sein. Vor und hinter Kurven müssen auf eine Länge von mindestens 11 m Übergangsbereiche vorhanden sein. Die Zu- und Durchgänge für die Feuerwehr müssen, wenn sie nicht gradlinig sind, den für den Brandschutz erforderlichen Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsgeräten ermöglichen.

(5) Die Zu- und Durchfahrten müssen ständig freigehalten und dürfen durch Einbauten nicht eingeengt sein. Die Zu- und Durchfahrten für die Feuerwehr müssen ausreichend befestigt sein.

Zur Sache:

Sie sollten zunächst erwägen, vollständige Akteneinsicht bei dem BOA zu nehmen, um die genaue Sachlage zu ermitteln, damit die Rechtslage hinreichend (und eventuell nicht nur oberflächlich und ansatzweise, womöglich falsch) geklärt werden kann.

1.
Zu Gebäuden müssen von öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 3 m breite Zu- oder Durchfahrten vorhanden sein. Die lichte Höhe der Durchfahrten muss mindestens 3,50 m betragen.

Zu Gebäuden geringer Höhe genügen von öffentlichen Verkehrsflächen mindestens 1,25 m breite Zu- oder Durchgänge. Liegen diese Gebäude mehr als 50 m von öffentlichen Verkehrsflächen entfernt, so können an Stelle von Zu- oder Durchgängen Zu- oder Durchfahrten nach dem oben stehenden Absatz verlangt werden.

Zu differenzieren ist daher erst einmal danach, ob eine Gebäude normaler Art vorliegt oder eine Gebäude geringer Höhe:

§ 2 NBauO, Abs. 9:
Gebäude geringer Höhe sind Gebäude, in denen jeder Aufenthaltsraum mit seinem Fußboden um höchstens 7 m höher als die Stellen der Geländeoberfläche liegt, von denen aus er über Rettungsgeräte der Feuerwehr erreichbar ist. Gebäude ohne Aufenthaltsräume stehen Gebäuden geringer Höhe gleich.

So muss in der Tat mindestens 1,25 m Breite vorliegen.

Untersuchen Sie im Wege der Akteneinsicht, ob ein Gebäude normaler oder eben geringer Höhe vorliegt - danach entscheidet sich, ob 3 m oder nur 1,25 m durchsetzbar ist.

2. und 3.
Einen Ermessensspielraum hat das BOA hier meines Erachtens nicht.

Die oben genannten Vorschriften sind zwingend, um einen möglichst optimalen Brandschutz zu gewährleisten.

Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Sie dient dazu, (bau-)rechtmäßige Zustände zu schaffen, insbesondere für eine Baugenehmigung.

Wörter wie "müssen" und "werden" belegen den vom Gesetz vorgegebenen Zwang, die Normen pflichtgemäß einzuhalten.

§ 20 NBauO - Brandschutz - schreibt so vor:

Bauliche Anlagen müssen so angeordnet, beschaffen und für ihre Benutzung geeignet sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt wird und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Soweit die Mittel der Feuerwehr zur Rettung von Menschen nicht ausreichen, sind stattdessen geeignete bauliche Vorkehrungen zu treffen.

Dieses wird durch die Allgemeine Durchführungsverordnung zur Niedersächsischen Bauordnung (DVNBauO) entsprechend konkretisiert.

Schreibt diese mindestens 1,25 m vor (bei Gebäuden geringer Höhe), so IST dieses einzuhalten und verpflichtet meines Erachtens die Behörde zum sofortigen Einschreiten. Toleranzen sehe ich hier nicht.

Sie sollten das BOA darauf hinweisen.

Falls Sie Nachfragen haben, können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden - eine ist hier auf diesem Portal kostenlos. Ich antworte Ihnen sodann ergänzend.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.