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Vorgehensweise bei Lärmbelästigung durch Nachbarn


01.08.2005 07:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Folgendes Problem:

6 Familienmiethaus, Eigentumswohnungen z.T. vermietet, z.T. bewohnt durch Eigentümer

Fortgesetzte Ruhestörung eines Mieters in der Zeit Wochenende zwischen 24.00 und 05.00. Ermahnung des Mieters erfolglos.

Schriftliche Aufforderung des Eigentümers dies abzustellen erfolglos da Familienverhältnisbesteht, Vermieter Onkel, Mieterin Nicht.

Wie ist die weitere Vorgehensweise betr. Sicherung von Beweisen, Schriftstücke, etc. Ziel, Kündigung des Mietverhältnisses.

MfG

J.G.



-- Einsatz geändert am 01.08.2005 11:17:10
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Sie können das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bei Vorliegen eines wichtigen Grundes außerordentlich und fristlos kündigen. Das ist der Fall, wenn Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens Ihres Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Hierunter fallen auch laufende Ruhestörungen durch andere Mieter. Im Rahmen seiner Pflicht, Ihnen die gemietete Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen, hat Ihr Vermieter die störenden Mieter unabhängig von etwaigen verwandtschaftlichen Beziehungen dazu anzuhalten, dass die Ruhestörungen nicht mehr auftreten. Wenn nötig muss er das mit diesen Mietern bestehende Mietverhältnis kündigen.

Beachten Sie bitte, dass gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine Kündigung erst nach erfolgloser Abmahnung zulässig sein wird. In der Abmahnung müssen Sie Ihre ernsthafte Absicht erkennen lassen, bei erneuten Vertragsverstößen das Mietverhältnis beenden zu wollen und die Erklärung einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung konkret androhen. Die Abmahnung sollten Sie Ihrem Vermieter per Einschreiben mit Rückschein oder am besten mittels Boten zukommen lassen. Wenn Sie einen Boten beauftragen, lassen Sie sich bitte von ihm auf einer Kopie des Schreibens mit Unterschrift bestätigen, dass er ein Schreiben mit diesem Inhalt dem Vermieter übergeben oder zumindest in dessen Briefkasten eingeworfen hat. Dabei sollte er auch Datum und Uhrzeit der Übergabe oder des Einwurfs vermerken.(Bei einer etwaigen späteren Kündigung verfahren Sie dann bitte genauso.)

Die Durchsetzung einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen laufender Ruhestörungen wird schließlich nur dann Aussicht auf Erfolg haben, wenn die einzelnen Vorfälle konkret dargelegt und unter Beweis gestellt werden können. Sie sollten dazu ein Lärmprotokoll führen, in dem jeweils der Zeitpunkt und die Art der Störung aufgenommen und auch mögliche Zeugen notiert werden. Als Zeugen kommen beispielsweise Nachbarn und Gäste in Betracht. Auch Angehörige, die in Ihrem Haushalt wohnen, können Zeugen sein, sofern sie nicht selbst Mieter sind.

Im übrigen sollten Sie nicht davor zurückschrecken, im Wiederholungsfalle die Polizei herbeizurufen. Lassen Sie sich dann von den Polizeibeamten deren Namen und die Anschrift ihrer Dienststelle geben, damit auch sie gegebenenfalls als Zeugen benannt werden können.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.08.2005 | 12:26

Vielen Dank für die Antwort.

Leider hatte ich einen Absatz nicht in die Frage kopiert. Ich bin selber Eigentümer und wohne unter den Mietern, die die fortgesetzte Ruhestörung verursachen.

Die Fragestellung war, wie kann ich den Vermieter der Mieter, trotz seiner verständlichen Ablehnung, rechtlich dazu zwingen den o.g. Umstand zu beseitigen. Eine Abmahnung wie o.g. schließt sich aus, da ich Eigentümer bin.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.08.2005 | 15:31

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre klarstellende Nachfrage.

In dem Falle können Sie sich auf § 14 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) berufen. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von seiner Wohnung nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Dementsprechend sind nur normale Wohngeräusche zulässig. Bei einer lärmenden Benutzung der Wohnung können Sie von deren Eigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG verlangen, dass er Maßnahmen zur Verhinderung der Ruhestörungen ergreift. Fordern Sie ihn daher zunächst schriftlich auf, dafür zu sorgen, dass zukünftig Ruhestörungen wie bisher aufgetreten, unterbleiben. Kündigen Sie ihm für den Fall, dass gleichwohl weitere Ruhestörungen auftreten, die Einleitung gerichtlicher Schritte zur Durchsetzung Ihres Anspruchs aus § 14 WEG an.

Für einen erfolgreichen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 43 WEG kann hinsichtlich der Beweismittel auf die Ausführungen in der Ausgangsantwort verwiesen werden (Anfertigen eines Lärmprotokolls, Zeugen notieren, eventuelle Inanspruchnahme der Polizei).

Wenn der Vermieter durch gerichtlichen Beschluss verpflichtet wurde, Maßnahmen zur Verhinderung von Ruhestörungen zu ergreifen, können Sie ihn nötigenfalls im Rahmen der Zwangsvollstreckung aus diesem Beschluss dazu zwingen, das Mietverhälntnis mit seiner Nichte zu kündigen.

Darüber hinaus möchte ich auf die Regelung des § 18 WEG verweisen. Danach können bei einer schweren Verletzung der einem Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verplichtungen, in deren Folge diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann, die anderen Wohnungseigentümer von diesem verlangen, dass er seien Wohnung veräußert. Die Voraussetzungen liegen gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG insbesondere dann vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Für das Veräußerungsverlangen ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich, wobei Stimmenmehrheit genügt. Sie sollten daher auch unbedingt Kontakt mit dem von der Eigentümergemenschaft bestellten Verwalter aufnehmen und ihm die entstandene Lage darlegen.

Mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de

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