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Vorgehensweise Mangelklärung Wärmeverluste Heizungsanlage


| 17.12.2013 23:35 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Zu den Voraussetzungen einer Auskunfts- und Offenbarungspflicht des Wärmelieferanten im Rahmen eines Wärmelieferungsvertrages



Eine Mehrfamilienhaus-Wohnanlage wurde vor 8 Jahren neu errichtet. Sie wird von einer
zentralen Anlage mit Heizwärme u. Wamwasser versorgt. Dazu schloß der Anbieter der
Heizdienstleistung (im folgenden mit AdH abgekürzt) einen auf 10 Jahre befristeten
Vetrag mit dem Bauträger der in zwei Jahren ausläuft. Die Dienstbarkeit des AdH sieht
komplette Realisierung der Anlage, Wartung, Betrieb, Abrechnung etc. vor. Zur Anlage in
diesem Sinne gehören auch die Leitungen zu den Wohnhäusern. Die Leitungen u. die
Wärmetauscher in den Häusern u. Wohnungen sind Eigentum der Wohnungs-eigentümer.Die Eigentümergemeinschaft ist Rechtsnachfolgerin des Bauträgers.

Im Rahmen der Verhandlungen zu einem eventuellen Nachfolge-Vertrag mit dem AdH offenbarte dieser auf einer Eigentümerversammlung im November diesen Jahres, das erhebliche Wärmeverluste auftreten. D.h.: er bilanziert mit einem geeichten Meßgerät an seiner zentralen Heizungsanlage die erzeugte Gesamtwärmemenge und vergleicht dies mit der Summe aller geeichten Meßgeräte die sich in jeder Wohnung befinden. Dies wohl wenigstens zu Abrechnungszwecken jährlich seit Beginn der Anlagen-Gestehung und wahrscheinlich auch öfter zur Betriebsführung.
Nun will der AdH die Höhe der über üblichem Maß liegenden Wärmeverluste trotz Aufforderung nicht offenbaren und die Kosten im ggf. nachfolgenden Vertrag "unterbringen". Zu der Frage, warum er diesen Sachverhalt erst jetzt offenbart, will der Adh keine Stellung nehmen (wahrscheinlich weil der bisherige - sehr teure Vertrag - dem AdH noch hinreichend profitabel war)
Des weiteren könnte die Quelle dieser Wärmeverluste die nichtisolierten Wärmetauscherstationen in jeder Wohnung sein, die durch die Heißwasservorlauf-temperatur permanent Wärme in den Raum abgeben die natürlich in den wärmeren Monaten unerwünscht ist u. nicht genutzt werden kann. Der AdH bekundet, das dieser Mangel der ggf. fehlenden Isolierung im Eigentum der Wohnungseigentümer liegt, so dass die Gewährleistungsfrist des Bauträgers gem. VOB/B abgleaufen ist. Nach grober Schätzung der Eigentümer könnte es sich um Verluste im Wert von mindestens 11T€ handeln ... pro Jahr !

1. Kann die Offenbarung der der Wärmemengendaten verlangt u. ggf. rechtlich erwirkt werden ?

2. Durch die belegbare Bilanzierung der Wärmemengen durch den AdH ist ihm der Mangel "Wärmeverluste" demenstprechend bekannt seit Inbetriebnahme der Anlage bzw. der ersten Abrechnung. Inwieweit sind hier Forderungen gegen den AdH wegen vorsätzlicher Arglist bzw. Organisationsverschulden möglich ?
Gibt es eine Verletzung einer Offenbarungspflicht ?

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass durch Hinzufügen oder Weglassen von Informationen die rechtliche Bewertung des Sachverhalts anders ausfallen kann.

1.

Nach § 241 Abs. 2 BGB kann ein Schuldverhältnis jeden Teil des Schuldverhältnisses zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten. Nach § 242 BGB ist der Schuldner verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass sich aus diesen Normen unter den sogleich abzuhandelnden Voraussetzungen ein einklagbarer Auskunftsanspruch eines Vertragspartners gegen den anderen Teil ergeben kann.

Die Auskunftspflicht besteht dann, wenn die zwischen den Parteien bestehenden Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über das Bestehen oder Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft unschwer erteilen kann (Palandt/Heinrichs, § 261 BGB, Rdnr. 8; LG Düsseldorf, Teilurteil vom 05. Februar 2008 – 35 O 128/05 –, juris).

Die in §§ 666, 667 BGB (Auskunfts- und Herausgabepflicht des Beauftragten) normierten Pflichten des Beauftragten sind lediglich gesetzliche Typisierungen vertraglicher Loyalitätspflichten aus § 242 BGB; sie sollen sicherstellen, dass der an den Ausführungsakten des Auftragnehmers nicht beteiligte Geschäftsherr denselben Informationsstand erreicht wie dieser. Dieses Schutzbedürfnis ist von der Rechtsnatur der Vertragsbeziehungen unabhängig; es tritt insbesondere dann zutage, wenn der Geschäftsherr den Auftragnehmer gerade wegen seiner besonderen Sachkunde zur Bewältigung eines komplexen Vorhabens herangezogen hat und die Kenntnisse seines Verhandlungsgehilfen für rechtliche Auseinandersetzungen mit in diesem Rahmen beteiligten Dritten benötigt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03. November 2011 – I-10 U 123/11, 10 U 123/11 –, juris).

Nach diesen, von Rechtsprechung und Rechtswissenschaft entwickelten Grundsätzen wird man vorliegend einen Auskunftsanspruch der Wohnungseigentümer gegen den AdH bejahen dürfen:

Es besteht zwischen den Beteiligten eine vertragliche Beziehung, vermöge derer der AdH Kenntnis von Umständen erlangt hat, die für den anderen Vertragsteil von wirtschaftlichem und rechtlichem Interesse sind, über die der AdH unschwer Auskunft erteilen kann, und über die die Eigentum ohne eigenes Verschulden keine Kenntnis haben.

2.

Ein Anspruch auf Schadenersatz gegen den AdH setzt voraus, dass dieser schuldhaft vorsätzlich oder fahrlässig - eine vertragliche Pflicht gegenüber den Wohnungseigentümern verletzt hat (§ 280 Abs. 1 BGB).

Eine aktive Offenbarungspflicht geht über eine Auskunftspflicht auf Nachfrage hinaus. Eine im Vertrag zwischen Wohnungseigentümern und AdH verankerte Plicht zur Offenbarung von vom Bauträger verschuldeten Wärmeverlusten wird von Ihnen nicht mitgeteilt; es wird deshalb davon ausgegangen, dass es sie nicht gab. Grundsätzlich nimmt jede Vertragspartei nur ihre eigenen Interessen wahr.

Das Aufspüren von Wärmeverlusten der vom Bauträger - also dem Rechtsvorgänger der Eigentümer - verschuldeten Wärmeverlusten gehört ohne diesbezügliche vertragliche Vereinbarung nicht zu den vertraglichen Aufgaben des AdH.

Vorliegend sind nach Ihrer Mitteilung dem AdH die Wärmeverluste im Rahmen von Messvergleichen zum Zweck der Abrechnung aufgefallen. Im Rahmen von Werkverträgen ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass eine Aufklärungspflicht über Schäden, die nicht vom Werkunternehmer herrühren, als vertragliche Nebenpflicht ihre Grundlage insbesondere in dem größeren Fachwissen findet, auf das der Besteller beim Abschluss eines Werkvertrags in der Regel setzt und dessen Einsatz zu seinen Gunsten er nach den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben erwarten darf (vgl. Senat, Urteil vom 02.05.2013 - 15 U 69/12; BGH, Urteil vom 02.11.1995 - X ZR 81/93, NJW-RR 1996, 789, 791). Ein spezialisiertes Fachunternehmen treffen daher grundsätzlich auch gegenüber einem fachkundigen Besteller Aufklärungspflichten (vgl. etwa Senat, Urteil vom 02.05.2013 - 15 U 69/12; BGH, Urteil vom 02.11.1995 - X ZR 81/93, NJW-RR 1996, 789, 791; Urteil vom 18.01.2001 - VII ZR 457/98, NJW-RR 2001, 520).

Es ist zwar fraglich, ob ein Wärmelieferungsvertrag ein Werkvertrag ist, aber die von der Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht entwickelten Grundsätze dürften auf Grund einer vergleichbaren Konstellation auf den Wärmelieferungsvertrag übertragbar sein. Auch hier wird ein Beauftragter mit erhöhter Sachkunde tätig, auf die der Abnehmer vertraut.

Von daher kann eine Offenbarungspflicht des AdH bejaht werden.

Weitere Voraussetzung eines Schadenersatzanspruches ist, dass der AdH seine Aufklärungspflicht schuldhaft verletzt hat. Davon ist auszugehen, da er sich jetzt noch weigert, den Eigentümern die Auskünfte zu geben, mutmaßlich weil er sich hiervon einen wirtschaftlichen Vorteil verspicht. Auf jeden Fall hätte er erkennen können, dass die Eigentümer durch die Wärmeverluste wirtschaftlich geschädigt werden. Somit unterließ der AdH die Aufklärung zumindest fahrlässig.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Freiberger Str. 39
01067 Dresden

T.: 0351/86791355
F.:0351/33257002
Mail: info@advoc-neumann.de
Web: www.advoc-neumann.de
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