Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
470.203
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Vier oder sechs Zimmer


18.12.2012 16:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack



Wir haben ein Haus gemietet, das laut Mietvertrag 6 Zimmer hat. 2 der Zimmer liegen allerdings im Keller, wobei eines direkt am Kellerflur ohne Türe liegt, das zweite mit einer nicht schalldichten Schiebetür versehen ist.
Da unser Vermieter von uns verlangt, eine Tür selber ein- und bei Auszug wieder zurückzubauen, haben wir faktisch max. 5 Zimmer (mit dem mit der Schiebetüre).
Wir zahlen eine sehr hohe Kaltmiete von 2650 Euro und sehen nicht ein, dass das Objekt nur eingeschränkt benutzbar ist.
Qm sind im Mietvertrag nicht vereinbart.

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Ihren Angaben kann ich entnehmen, daß das von Ihnen angemietete Haus tatsächlich wie in dem Mietvertrag angegeben 6 Zimmer hat, jedoch eines ohne Tür.

Die nicht schalldichte Schiebetür würde ich zunächst als unerheblich ansehen, es sei denn es würde hinsichtlich Schallschutz eine vertragliche Abrede bestehen, denn Türen innerhalb eines Wohnhauses sind normalerweise nicht schalldicht.

In erster Linie kommt nach Ihrer Schilderung ein Anspruch aufgrund der nicht vorhandenen Tür zum Kellerflur in Betracht.

Anspruchsgrundlage für einen Anspruch auf Mietminderung könnte § 536 BGB darstellen:

„§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt."

Man kann einerseits argumentieren, daß durch die fehlende Tür ein Sachmangel vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt.
Ob ein Sachmangel vorliegt, ist nach der Rechtsprechung durch Auslegung zu ermitteln, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung zum geschuldeten Standard fehlt.

Generell wird man wohl sagen können, daß eine Tür normalerweise zum vertragsgemäßen Standard gehört, insbesondere wenn durch den Übergang zum Kellerflur der Raum nicht beheizbar und faktisch nicht bewohnbar ist.

Daher würde ich nach vorläufiger Einschätzung dazu kommen, daß aufgrund der fehlenden Tür ein Sachmangel gegeben ist.

Zu beachten ist allerdings: Gemäß § 536b BGB können Sie Rechte aufgrund des Sachmangels nur geltende machen, wenn Ihnen der Mangel bei Vertragsschluß nicht bekannt war. Wenn Sie also gewußt haben, daß der Kellerraum keine Tür hat und Sie den Vertrag trotzdem abgeschlossen haben, können Sie keinen Anspruch auf Mietminderung geltend machen.

Darüber hinaus könnte auch eine zugesicherte Eigenschaft nach § 536 Abs.2 BGB fehlen. Dafür müßten sich allerdings aus dem Vertrag konkrete Anhaltspunkte ergeben, z.B. eine ausdrückliche Bestätigung, daß alle Räume zu Wohnzwecken geeignet sind o.ä. Eine bloße Angabe der Anzahl der Räume wird hier regelmäßig nicht ausreichen.

Daher würde ich Ihnen grundsätzlich empfehlen, dem Vermieter nachweisbar per Einschreiben den Sachmangel der fehlenden Tür anzuzeigen und Ihm eine Frist zu setzen diesen Mangel zu beheben.

Wenn der Vermieter untätig bleibt, oder den Einbau einer Tür verweigert sollten Sie die Miete entsprechend mindern.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2012 | 20:16

Sehr geehrter Herr Mack!

Vielen Dank zunächst für die schnelle Antwort! Da der Keller auch keine Kellertür hat, gehen Kellerflur und dieses Zimmer direkt in den Wohn- und Küchenbereich über. Es ist allerdings, wie auch der Kellerflur heizbar.
Ist denn nun ein Zimmer eine zugesicherte Eigenschaft? Sind Kellerräume überhaupt Zimmer? Oder ist das mit dem Einzug hinfällig, da man dadurch alles anerkennt? Bei den QM ist es nicht so.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2012 | 20:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Jedenfalls ist ein Minderungsrecht nicht hinfällig, weil man einzieht. Das entscheidende Kriterium ist wie erwähnt, ob Sie bei Vertragsabschluß den Zustand des Gebäudes bzw. der Räume gekannt haben (und diese somit als vertragsgemäß akzeptiert haben), oder nicht.

Kellerräume können durchaus Zimmer sein, allerdings würde ich die Grenze bei einfachen „Abstellräumen" o.ä. sehen, die nicht bewohnbar sind.

Laut dem BGH liegt eine Zusicherung nur vor, wenn der Vermieter für eine bestimmte Eigenschaft der Mietsache einstehen will, nicht bei einer einfachen Beschreibung der Sache.
Dies wäre also eine Auslegungsfrage wird aber hier wohl eher nicht vorliegen, da ja zumindest keine abgeschlossenen Räume o.ä. vereinbart wurden.
Daher sehe ich den Ansatzpunkt über den Sachmangel – wenn Ihnen der Umstand der fehlenden Tür nicht bekannt war – als die aussichtsreichste Vorgehensweise an.

Möglicherweise läßt sich über die Androhung der Mietminderung mit dem Vermieter eine Vergleichslösung herbeiführen, also der Einbau einer Tür auf Kosten des Vermieters.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 57882 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Super schnelle Antwort. Gibt mir Rechtssicherheit Vielen Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr Rechtsanwalt Schwartmann hat unsere Anfrage (es ging um Miet- und Eigentumsrecht mit anhängigem Mahnverfahren über die Renovierungskosten für die Mieterin, welche die Wohnung stark beschädigt zurückgelassen hatte), sehr ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super 5 Sterne ...
FRAGESTELLER