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Verzögerung der Fertigstellung einer Eigentumswohnung bei Kauf von Bauträger


| 15.06.2017 23:08 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Schadensersatz nach Verzug von Bauleistungen.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mir im Dezember 2015 eine Eigentumswohnung von einem Bauträger gekauft, die Urkunde nennt als Fertigstellungstermin den 31.07.2017. Die meisten (wenn nicht alle) anderen Käufer haben als Fertigstellungstermin den 31.08.2017 in der Urkunde stehen.
Gestern wurde mir - bisher mündlich - mitgeteilt, daß meine Wohnung auch erst zum 31.08.2017 fertig werde (die schriftliche Mitteilung befindet sich wohl gerade auf dem Postweg).

Ist der Bauträger schon für den August schadenersatzpflichtig (weil die Wohnung erst einen Monat später vermietet werden kann) oder gibt es hier Fristen, um die ich eine Verzögerung ohne Schadenersatz akzeptieren muß?

Beste Grüße

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„Ist der Bauträger schon für den August schadenersatzpflichtig (weil die Wohnung erst einen Monat später vermietet werden kann) oder gibt es hier Fristen, um die ich eine Verzögerung ohne Schadenersatz akzeptieren muß?

Antwort:

Maßgeblich ist zunächst Ihr Vertrag und nicht die Verträge der anderen, es sei denn, es handelte sich explizit um einen Datumsdruckfehler.


Wenn also Ihr Vertrag den Fertigstellungstermin 31.07.2017 nennt, richtet sich die Schadensersatzfrage an
§ 5 "Ausführungsfristen" VOB Teil B aus:

(1) Die Ausführung ist nach den verbindlichen Fristen (Vertragsfristen) zu beginnen, angemessen zu fördern und zu vollenden. In einem Bauzeitenplan enthaltene Einzelfristen gelten nur dann als Vertragsfristen, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist.
(2) Ist für den Beginn der Ausführung keine Frist vereinbart, so hat der Auftraggeber dem Auftragnehmer auf Verlangen Auskunft über den voraussichtlichen Beginn zu erteilen. 2Der Auftragnehmer hat innerhalb von 12 Werktagen nach Aufforderung zu beginnen. 3Der Beginn der Ausführung ist dem Auftraggeber anzuzeigen.
(3) Wenn Arbeitskräfte, Geräte, Gerüste, Stoffe oder Bauteile so unzureichend sind, dass die Ausführungsfristen offenbar nicht eingehalten werden können, muss der Auftragnehmer auf Verlangen unverzüglich Abhilfe schaffen.
(4) Verzögert der Auftragnehmer den Beginn der Ausführung, gerät er mit der Vollendung in Verzug, oder kommt er der in Absatz 3 erwähnten Verpflichtung nicht nach, so kann der Auftraggeber bei Aufrechterhaltung des Vertrages Schadensersatz nach § 6 Absatz 6 verlangen oder dem Auftragnehmer eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung setzen und erklären, dass er nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Vertrag kündigen werde (§ 8 Absatz 3).


Und § 5 Absatz 6 VOB Teil B:

„Sind die hindernden Umstände von einem Vertragsteil zu vertreten, so hat der andere Teil Anspruch auf Ersatz des nachweislich entstandenen Schadens, des entgangenen Gewinns aber nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Im Übrigen bleibt der Anspruch des Auftragnehmers auf angemessene Entschädigung nach § 642 BGB unberührt, sofern die Anzeige nach Absatz 1 Satz 1 erfolgt oder wenn Offenkundigkeit nach Absatz 1 Satz 2 gegeben ist."



Sofern – wovon ich ausgehe – die Anwendung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB Teil B) vereinbart ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2017 | 03:00

Sehr geehrter Herr Burgmer,

>>Maßgeblich ist zunächst Ihr Vertrag und nicht die Verträge der anderen, es >>sei denn, es handelte sich explizit um einen Datumsdruckfehler.
Dies ist mir klar, die Information war nur der Vollständigkeit halber beigefügt. Das Fertigstellungsdatum (31.07.2017) war bewusst so gewählt und kein Datumsdruckfehler.

>>Ergänzung vom Anwalt 16.06.2017 | 01:57
>>Sollte Ihr Vertrag als ein „Kaufvertrag vom Bauträger" (ohne Bezugnahme >>auf die VOB) gestaltet sein, gilt Folgendes:
>>
>>Hier kommt es auf die individuellen und konkreten Vereinbarungen im >>Vertrag sowie wirksame (!) AGB an.
>>
>>Meist ist es so, dass der Einzugstermin durch eine Vertragsstrafe gesichert >>ist, die beim Überschreiten der fest zugesagten Fertigstellung greift. Üblich >>ist dabei eine bestimmte Geldsumme für jeden Monat der Verspätung.
>>Eine solche Vertragsstrafe folgt nicht den Regeln des zivilrechtlichen >>Schadensersatzrechts sondern eben der vertraglichen Vereinbarung, die >>mit Eintritt der Bedingung anfällt.

In meinem Falle handelt es sich um einen "Kauf vom Bauträger", auf die VOB wird im Vertrag kein Bezug genommen. Ebenso konnte ich im Vertrag keinen Bezug auf irgendwie geartete AGBs finden.
Auch ist im Vertrag keine Vertragsstrafe bei einer Verspätung der Fertigstellung erwähnt.

Unter §V(Kaufpreis) Abs.4 findet sich jedoch folgendes:
Nach Vorliegen dieser Grundvoraussetzungen gilt für die Fälligkeit des Kaufpreises folgendes:
Der Kaufpreis ist in Abschlagsraten zu zahlen.
Die Ratenfälligkeit orientiert sich an der Fertigstellung des betreffenden Hauses.
Die Höhe der vom Erwerber zu zahlenden Raten legt der Verkäufer entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er sie nur aus den nachgenannten Von-Hundert-Sätzen zusammensetzen darf und höchstens sieben Raten anfordern darf:
a) bis m)...
Weitere Voraussetzung für die Fälligkeit sämtlicher Zahlungen des Erwerbers ist die Stellung von Sicherheiten für die rechtzeitige Herstellung des vertragsgegenständlichen Bauwerkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 v.H. der Vergütung. Nach Wahl des Verkäufers erhält der Erwerber stattdessen einen Anspruch auf einen entsprechenden Einbehalt von der ersten auf die jeweiligen Bauwerke entfallenden Kaufpreisrate.
Die Zahlung der sicherheitshalber einbehaltenen Teile der Vergütung wird mit der Abnahmereife von Wohneigentum (siehe Ziffer VII. dieses Vertrages; Ratenplan Rate K)) nach rechtzeitiger Herstellung ohne wesentliche Mängel fällig.
Ist die Sicherheitsleistung durch Garantie oder Zahlungsversprechen erbracht worden, so hat die Rückgabe der diesbezüglichen Original-Urkunden an den Garanten bzw. Zahlungsversprechenden ebenfalls zu diesem Zeitpunkt zu erfolgen.

Als Sicherheit wurde mir eine Bürgschaft einer Bank gestellt.

Bei Bedarf kann ich Ihnen den Kaufvertrag sowie die anderen relevanten Unterlagen gerne zukommen lassen.
Nochmals die Ursprungsfrage: Ist der Bauträger schon für den August schadenersatzpflichtig (weil die Wohnung erst einen Monat später vermietet werden kann) oder gibt es hier Fristen, um die ich eine Verzögerung ohne Schadenersatz akzeptieren muß?

Beste Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2017 | 05:19

Danke für die Zurverfügungstellung der weiteren Vertragsunterlagen.

Diese enthalten vereinfacht ausgedrückt nur Sicherungsregelungen, die Ihnen der Verkäufer fakultativ entweder durch eine prozentuale Bürgschaft ODER ein Zurückbehaltungsrecht für Sie bei nicht rechtzeitiger Leistung gewährt.

Damit wäre lediglich die Fälligkeit IHRER Zahlungen ausgesetzt, NICHT aber die Frage Ihres Schadensersatzes geregelt. Diese Regelung hilft Ihnen also nur dann, wenn Sie den Kaufpreis noch nicht vollständig geleistet hätten.


Deshalb muss hinsichtlich Ihrer Frage mangels spezifischer Vereinbarung auf das Recht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zurückgegriffen werden.

Demnach ist die Leistung Ihres Vertragspartners zum 31.07.2017 fällig geworden. Mit dem Fixdatum entfällt die sonst notwendige Mahnung und auch deswegen, weil der Vertragspartner selbst mitgeteilt hat, die Leistung zum Fixdatum nicht erbringen zu können. Von einem Vertretenmüssen ist grundsätzlich auszugehen, es sei denn etwa durch höhere Gewalt etc. wofür Ihr Partner beweisbelastet wäre.

Mithin ist es so, dass Sie Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung verlangen können. Sie sind im Rahmen des Schadensersatzanspruches so zu stellen, wie Sie vermögensmäßig bei rechtzeitiger Fertigstellung Ihrer Wohnung stünden. Auch zusätzliche Zinsmehraufwendungen sind zu erstatten, die Ihnen durch verlängerte Inanspruchnahme von Krediten entstehen.
Ebenfalls umfasst sind Kosten der Rechtsverfolgung – auch etwa die dieser Beratung und weitere Anwaltskosten bis zur Befriedigung Ihrer Ansprüche.

Verzugsbedingte Aufwendungen, also die Miete einer Ersatzwohnung für Sie selbst oder entgangenen Gewinn bei verzögerter Fertigstellung von als Mietwohnungen gekaufter Objekte bei ausgefallenen Mieteinnahmen sind zu ersetzten. Wofür Sie dann die Darlegungs- und Beweislast trifft. Beachten Sie aber bitte auch Ihre Schadensminderungspflicht hinsichtlich vermeidbarer Unkosten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe
mit guten Wünschen zum Erfolg
Ihr
W. Burgmer
- Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 16.06.2017 | 01:57

Ergänzung/Fortsetzung:

Sollte Ihr Vertrag als ein „Kaufvertrag vom Bauträger" (ohne Bezugnahme auf die VOB) gestaltet sein, gilt Folgendes:

Hier kommt es auf die individuellen und konkreten Vereinbarungen im Vertrag sowie wirksame (!) AGB an.

Meist ist es so, dass der Einzugstermin durch eine Vertragsstrafe gesichert ist, die beim Überschreiten der fest zugesagten Fertigstellung greift. Üblich ist dabei eine bestimmte Geldsumme für jeden Monat der Verspätung.
Eine solche Vertragsstrafe folgt nicht den Regeln des zivilrechtlichen Schadensersatzrechts sondern eben der vertraglichen Vereinbarung, die mit Eintritt der Bedingung anfällt.

Lassen Sie mich also ggf. über die kostenlose Nachfrageoption wissen, wie Ihr Verhältnis zum Bauträger konkret ausgestaltet ist.

Freundliche Grüße
W. Burgmer
- Rechsanwalt
Bewertung des Fragestellers 17.06.2017 | 13:12


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