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Verzicht auf Ansprüche wegen üblicher Baumängel?


10.12.2008 13:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

es handelt sich um folgenden Sachverhalt:
Seit Mai 2007 befinde ich mich in einem Mietverhältnis in der Stadt Aachen. Das Mietobjekt ist 1. Stockwerk hoch, welches ich auch teils bewohne. Die Wohnung setzt sich aus 2 zusammenhängenden Gebäuden zusammen. Das Schlaf- und Badezimmer befinden sich in einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude (Turmartig). Dementsprechend alt. Der Flur-, Küchen- und Wohnbereich befindet sich in einem Neubau (ca. 2001 errichtet). Der Altbau dieser Wohnung, wurde durch den Vermieter mit neuen wärmeisolierenden Fenstern vor meinem Einzug renoviert. Die Innenwände wurde meines Erachtens mit einer normalen Rigips Platte verkleidet. Nach wenigen Monaten stellte ich fest, dass sich seitlich hinter meinem Kleiderschrank im Schlafzimmer ein Schimmelfleck befand. Ich informierte telefonsich meinen Vermieter über diesen Vorfall. Dieser versicherte mir, dass sich mit dem Hausmeister in Verbindung setzen wird, damit dementsprechend gehandelt werden kann. Nach einigen Wochen, indem nichts passiert war, meldete ich mich erneut beim Vermieter. Dieser zeigte sich überrascht über das "noch nichts passiert" und versicherte mir erneut, sich mit dem Hausmeister in Verbindung zu setzen. Als nach einem gewissen Zeitraum wieder nichts passierte, redete ich persönlich mit dem Hausmeister. Ich schilderte ihm die Situation und gab ihm die Erlaubnis meine Wohnung zu betreten, um sich den Schimmelbefall anzusehen. Der Hausmeister meinte auch, dass es sich wohl um die neuen Fenster handelt, die die Feuchtigkeit verursachen und mit den alten Fenstern dieses Problem nie gab und gab mir den Hinweis immer zu lüften. Ich wies ihn darauf hin, dass durch lüften der Schimmel nicht weg gehe und verblieb mit dem Gedanken, dass jetzt etwas passiert. Es passierte nichts. Da ich meine Wohnung zum 28.02.09 gekündigt habe, räumte ich den Kleiderschrank beiseite, um mir die Situation nach geraumer Zeit näher anzuschauen. Ich schlief die ganze Zeit in diesem Raum, stellte jedoch keine gesundheitlichen Schäden fest. Es stellte sich raus, dass die komplette Wand (2/3 vom Boden) mit Schimmel bedeckt ist. Das schlafen in diesem Raum, war nach dieser Entdeckung gesundheitlich unzumutbar, was es wahrscheinlich schon seit Monaten war. Bevor ich diesen Fall meinem Vermieter melde, würde ich gerne Rat einholen, wie ich jetzt diese Sitaution angehen soll.
Im Mietvertrag gibt es zu dem § 6 Zustand der Wohnung / Schönheitsreparaturen folgenden Satz der mir Sorgen bereitet: Der Mieter verzichtet darauf, wegen üblicher Baumängel Ansprüche zu erheben. Ansonsten finde ich keinen Hinweis auf Kostenübernahme meinerseits.

Vielen Dank im vorraus

Viele Grüße
André Berndt
10.12.2008 | 15:36

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der von Ihnen gestellten Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Gemäß §§ 536, 536 a BGB können dem Mieter im Falle eines Mangels der Mietsache Ansprüche auf Mietminderung und Schadensersatz zustehen. Zeigt sich im Lauf der Mietzeit ein solcher Mangel, hat der Mieter diesen Mangel dem Vermieter gemäß § 536 c Abs. 1 S. 1 BGB unverzüglich anzuzeigen. Schimmelbildung in der Wohnung kann grundsätzlich einen Mangel der Mietsache darstellen.

Ein Anspruch des Mieters auf Mietminderung besteht jedoch nicht, wenn er den Mangel durch eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache selbst verschuldet hat. Bei Schimmelbildung, die ihre Ursache in Feuchtigkeit in der Wohnung hat, entsteht regelmäßig Streit um die Frage, ob der Mieter die Wohnung ausreichend geheizt und gelüftet hat (und damit vertragsgemäß genutzt hat). In diese Richtung scheint auch der Hinweis des Hausmeisters zu gehen, Sie sollten die Wohnung immer lüften. Allerdings können von Ihnen insoweit keine unzumutbaren Anstrengungen verlangt werden. Die Mieträume sind daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftliches Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden können. Welche Anforderungen an den Mieter konkret gestellt werden, ist immer eine Frage des Einzelfalls, die von zahlreichen Faktoren abhängt und hier nicht abschließend beantwortet werden kann.

Grundsätzlich ist der Mieter dafür beweispflichtig, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat. Hat der Vermieter jedoch bauliche Maßnahmen veranlasst – wie in Ihrem Fall den Einbau der Isolierglasfenster – hat er den Mieter über die besonderen Gefahren durch Feuchtigkeit aufzuklären und ihn über erforderliche Maßnahmen zur Vermeidung der Feuchtigkeit zu unterrichten. Tut er dies nicht, ist der Vermieter für hieraus resultierende Mängel grundsätzlich allein verantwortlich.

Soweit nach § 6 Ihres Mietvertrages ein Verzicht auf Ansprüche des Mieters wegen üblicher Baumängel vorgesehen ist, sprechen gute Gründe dafür, dass diese Klausel unwirksam ist. Zum einen ist nach § 536 Abs. 4 BGB bei Wohnraummietverträgen eine Vereinbarung, die das Minderungsrecht des Mieters einschränkt, unwirksam. Die Vertragsparteien können zwar einen bestimmten „negativen“ Zustand des Objekts als gegeben vereinbaren (sog. Beschaffenheitsvereinbarung), der dann entsprechende Ansprüche des Mieters ausschließt. Wegen des zwingenden Charakters von § 536 Abs. 4 BGB ist bei der Auslegung von Vertragsklauseln insoweit jedoch große Zurückhaltung geboten. Da hier schon unklar ist, was „übliche Baumängel“ sein sollen, deutet vieles auf einen Verstoß gegen § 536 Abs. 4 BGB hin.

Soweit es sich bei der Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, kommt zudem eine Unwirksamkeit nach §§ 309 Nr. 7, 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen können insbesondere Schadensersatzansprüche nur begrenzt ausgeschlossen werden.

Da Sie Ihrem Vermieter den Mangel auch angezeigt haben, stehen Ihnen grundsätzlich Ansprüche auf Mietminderung und Schadensersatz zu (vorausgesetzt, Ihnen ist kein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten vorwerfbar – s.o.). Sollte Ihr Vermieter im Nachhinein allerdings die erfolgte Mangelanzeige bestreiten, müssten Sie beweisen, dass diese Telefonate tatsächlich stattgefunden haben. Soweit die Schimmelschäden tatsächlich auf bauliche Fehler oder eine ungenügende Belehrung des Vermieters bezüglich Heiz- und Lüftungsmaßnahmen zurückzuführen sind, müssen Sie diese Schäden bei Auszug aus der Wohnung auch nicht beseitigen. Zur Sicherheit sollten Sie sich etwaige Schadensersatzansprüche (z. B. wegen gesundheitlicher Beeinträchtigungen oder Schäden an Ihren Möbeln) gegenüber Ihrem Vermieter vorbehalten. Außerdem kommt eine Minderung der Miete wegen der Schimmelschäden in Betracht.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste Orientierung gegeben zu haben. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Andrej Greif
Rechtsanwalt

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