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Verwertungskündigung des Nutzungsvertrages einer Wohnung möglich, obwohl lt. Vertrag ausgeschlossen?


| 20.12.2013 10:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Kündigungsausschluss


Sehr geehrte Damen und Herren,
seit Dezember 2011 sind wir Mitglieder einer Düsseldorfer Baugenossenschaft und besitzen seit Februar 2012 einen unbefristeten Dauernutzungsvertrag für ein selbstgenutztes Einfamilienreihenhaus, Baujahr 1951. Am 15.06.2013 wurden wir durch den Vorstand der Genossenschaft informiert, dass es sehr konkrete Überlegungen gibt unsere Siedlung mit circa 360 Wohneinheiten, aufgrund des Alters und angeblich hoher Instandhaltungskosten, für die allerdings kein Nachweis erbracht wurde, abzureissen und durch Neubauten zu ersetzen. In unserem Nutzungsvertag befindet sich aber unter dem Punkt Nutzungsdauer und Kündigung folgende Zusicherung: " Während des Bestehens der Mitgliedschaft wird die ( Name der Genossenschaft ) das Nutzungverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie ist berechtigt, das Nutzungverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu kündigen, wenn ihr dessen Fortsetzung wegen eines in der Person des Mitglieds liegenden oder von ihm zu vertretenden wichtigen Grundes unzumutbar ist." Diese Gründe werden im weiteren Verlauf schriftlich aufgeführt: Vernachlässigung oder Gefährdung der Wohnung, Überlassen an Dritte, Verzug bei Entrichtung der Nutzungsgebühr.
Ist unter diesen Voraussetzungen eine Kündigung überhaupt einseitig möglich? Bei einer ersten Rechtsberatung durch den Düsseldorfer Mieterverein wurde diese ausdrücklich ausgeschlossen. Ich würde aber trotzdem gerne eine weitere fachkundige Meinung erhalten. Besteht außerdem die Möglichkeit eines Anspruches auf Bereitstellung einer dieser neu zu errichtenden Wohnungen zum gleichen ( günstigeren ) Nutzungsentgelt wie die alte Wohneinheit oder alternativ eine Abfindung durch die Genossenschaft?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Frage beantworte ich im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt:

Zunächst ist zwischen dem Rechtsverhaltnis als Genossenschaftsmitglied und dem Mietrechtsverhältnis/ Dauernutzungsverhältnis zu unterscheiden.

Es gilt der Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. Wenn der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet, muss er sich daran halten.

In Ihrem Dauernutzungsvertrag ist geregelt, dass das der Mietvertrag / das Dauernutzungsverhältnis während der Mitgliedschaft von der Genossenschaft nicht (ordentlich) beendet werden kann.

Lediglich das außerordentliche Kündigungsrecht mit Kündigunsfrist ist bei Verschulden des Mieters möglich.

> Die Kündigung durch die Genossenschaft ist nicht möglich, solange Sie Genossenschaftsmitglied sind.

Die Beendigung der Genossenschaftsmitgliedschaft wird aber auch nur in eng begrenzten Fällen möglich sein.

> Sie haben einen Anspruch darauf, weiter in Ihrem Haus wohnen zu bleiben. Natürlich kann beidseitig etwas anderes (neue Wohnung zum gleichen Entgelt oder auch eine Abfindung) vereinbart werden.

Selbst wenn eine Kündigung zulässig wäre, müsste ein Kündigungsgrund vorliegen. In Betracht käme § 573 Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. Der Vermieter müsste "an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert [sein] und dadurch erhebliche Nachteile erleiden".

Ein erheblicher Nachteil liegt beispielsweise vor, wenn die Mietsache überwiegend Kosten verursachen würde.

Hohe Instandhaltungskosten als Grund reichen nicht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen überblick über die Rechtslage bieten.

Bei Nachfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfagefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Bewertung des Fragestellers 25.12.2013 | 19:44


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