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Verwalterzustimmung trotz wiederholt fehlender Bestellung zum Verwalter


| 29.08.2017 14:33 |
Preis: 61,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Am 19. Juni habe ich eine Eigentumswohnung verkauft. Der Kaufvertrag ist gültig. Der Verwalter hat im Juli zugestimmt. Bei Durchsicht der Eigentümerversammlungsprotokolle hat der beurkundende Notar festgestellt, dass der Verwalter zwar irgendwann einmal gewählt und bestellt wurde, dass sein Vertrag aber wiederholt nur verlängert wurde, ohne dass eine (Wieder-)bestellung erfolgte. Am 24.7. bat der Notar den Verwalter um eine Kopie des Bestellungsbeschlusses. Daraufhin ist nichts erfolgt - vermutlich, weil es diese Beschlüsse nicht gibt. Nun befürchtet der Notar, das Grundbuchamt könne wegen dieser fehlenden Bestellungen den Eigentumsübergang verhindern. Deshalb sei der Kaufpreis nach über zwei Monaten noch nicht fällig gestellt worden. Trifft die Annahme des Notars zu? Was kann ich unternehmen, um den Kaufpreis endlich zu erhalten. Wer ist für diese Misere verantwortlich und ggf. schadensersatzplichtig zu machen?
Eingrenzung vom Fragesteller
29.08.2017 | 14:39
29.08.2017 | 16:02

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Trifft die Annahme des Notars zu?

Grundsätzlich teile ich die Besorgnis des Notars. Die Verwalterzustimmung muss dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden. Ferner muss auch der Nachweis der Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt erbracht werden. Üblicherweise wird aus diesem Grund der (aktuelle) Bestellungsbeschluss bereits im Vorfeld des Verkaufsabwicklung bereit gehalten.

2.
Was kann ich unternehmen, um den Kaufpreis endlich zu erhalten. Wer ist für diese Misere verantwortlich und ggf. schadensersatzplichtig zu machen?

Soweit bislang keine wirksame Zustimmung vorliegt ist diese zwingend nachzuholen. Hierfür bedarf es jedoch nicht zwingend einer Zustimmung durch den Verwalter. Die Veräußerung Ihrer Eigentumswohnung bedarf der Zustimmung der übrigen Eigentümer. In der Regel ist das Zustimmungserfordernis lediglich, wohl auch hier, auf den Verwalter übertragen worden. Soweit kein wirksam berufener Verwalter existiert, könnte der Beirat eine Versammlung einberufen und die Gemeinschaft ihre Zustimmung zu Ihrer Veräußerung beschließen. Die Vorlage dieses Beschlusses sollte dem Grundbuchamt ausreichen. Die Zustimmung bedarf allerdings wegen § 29 GBO der öffentlichen Beglaubigung.

Sollte die Gemeinschaft einstimmig für die von Ihnen beabsichtigte Veräußerung zustimmen käme sogar ein Umlaufbeschluss ohne Versammlung in Betracht. Auch hier gilt jedoch § 29 GBO.

Soweit der Verwalter nach Ablauf des Bestellungszeitraums nicht neu zum Verwalter berufen wurde, trägt hierfür in erster Linie die Gemeinschaft die Verantwortung. Eine Möglichkeit die Gemeinschaft für etwaige Schäden, die Ihnen durch die Verzögerung der Verkaufsabwicklung entstehen könnten, in Anspruch zu nehmen sehe ich allerdings nicht. Zu denken wäre hingegen an eine mögliche Haftung des Verwalters, da derjenige, der ohne als Verwalter der Eigentümergemeinschaft bestellt zu sein tatsächlich Aufgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung wahrnimmt nach den Grundsätzen des Auftragsrechts haftet ohne sich auf eine Haftungsbeschränkung berufen zu können, vgl. OLG Hamm, Beschluss v. 25.10.2007, 15 W 180/07.

3.
Kann man eine Verwalterbestellung auch durch konkludentes Handeln unterstellen?

Nein, die Verwalterbestellung endet grundsätzlich mit Ablauf von 5 Jahren nach dem letzten Bestellungsbeschluss. Diese Höchstbestelldauer ist gesetzlich geregelt und unabdingbar. Auch ein konkludentes Handeln der Gemeinschaft ändert hieran leider nichts.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung da meine in Nürnberg ansässige Kanzlei auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisiert ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Bewertung des Fragestellers 31.08.2017 | 12:18


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 31.08.2017
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